300.000 de români interesați de topul cartierelor unde se trăiește cel mai bine în România

În doar o lună și jumătate de la lansarea Indexului T.R.A.I. by Storia.ro – primul proiect din România care măsoară nivelul de bunăstare al cartierelor – 300.000 de români au fost interesați să descopere care sunt zonele în care se trăiește cel mai bine din țară, explorând platforma trai.storia.ro.

În cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro și OLX imobiliare, prezintă complexitatea proiectului, precum și date despre evoluția pieței imobiliare.

Inregistrarea webinarului este disponibilă integral pe canalul de YouTube Storia.ro >>

INDEXUL T.R.A.I. AJUTĂ ROMÂNII SĂ FIE MULȚUMIȚI CU ALEGEREA IMOBILIARĂ

În România, procesul de achiziție a unei locuințe este complex și îndelungat. Variază de la 1-2 luni, până la 1-2 ani. Cu toate acestea, 31 % dintre proprietari ajung să regrete achiziția imobiliară, comparativ cu 20%, la nivel european.

Monica Dudău punctează că, deși este vorba, de cele mai multe ori, de cea mai importantă investiție financiară din viața lor, românii sunt pregătiți insuficient pentru luarea unei decizii de achiziție în domeniul imobiliar.  Procesul este cu atât mai complicat pentru cei care sunt la prima achiziție și nu știu ce platforme imobiliare să viziteze, cum să aleagă proprietățile pe care să le vizioneze, ce întrebări să pună la vizionare și cum arată procesul de creditare.

Această nevoie stringentă resimțită în piața imobiliară, de direcție și suport în alegere, a inspirat lansarea proiectul T.R.A.I. 

Datele din platforma Storia.ro arată că locația este cel mai important criteriu în căutarea unei locuințe. Dar românii nu au date concrete pe baza cărora să facă diferența între diversele zone în care ar putea locui, bazându-se doar pe informațiile subiective primite din partea cunoscuților care au legătură cu zonele respective.

Storia.ro – platforma cu cele mai multe anunțuri imobiliare – a identificat acest gol de informație în piață, referitor la nivelul de trai și de calitatea vieții, într-un cartier versus altul, și a creat Indexul T.R.A.I., împreună cu partenerii: Digitas, pentru implementare tehnică și analiză de date, Publicis și MSL The Practice pentru amplificare.

În general, când vine vorba de standarde de locuire se vorbește despre nivelul de trai, un indicator pur economic, raportat la produsul intern brut mediu, pe cap de locuitor. Din perspectiva echipei Storia.ro, un astfel de indicator economic nu va reuși niciodată să reflecte bunăstarea sau sănătatea unui cartier sau a altuia.

De aceea, Indexul T.R.A.I se apropie mai mult de adevărata față a cartierelor din România, pornind de la indicatorul nivelului de trai.

METODOOGIA T.R.A.I

Indexul T.R.A.I este media a 4 sub-scoruri, fiecare cu o importanță egală. El reflectă:

• T de la Trafic – fluiditatea traficului într-o anumită zonă, cu date luate de la Google Traffic
• R de la Repere – punctele de interes dintr-o anumită zonă: magazine, restaurante, facilități medicale, școli, parcuri etc.
• A de la Aer – calitatea aerului, pe baza datelor oferite de senzorii Airly
• I de la Imobiliare – prețul pe metru pătrat, raportat la media națională, pentru apartamente și case de vânzare, conform datelor Storia.ro, platforma cu cele mai multe anunțuri imobiliare în piață.

REZULTATELE INDEXULUI T.R.A.I.

Conform trai.storia.ro, în acest moment se remarcă Top 3 cartiere în Nordul Bucureștiului:

1. Aviatorilor
2. Primăverii
3. Piața Victoriei

Aceste 3 cartiere au scoruri mai joase pe partea de fluiditate a traficului, dar înregistrează scoruri destul de bune pe calitatea aerului și în special pe punctele de interes, având un număr foarte mare de repere pe metru pătrat.

Top 3 cartiere cu cel mai jos scor sunt din orașe diferite:

1. Cărămidari din Călărași
2. Centrul Bacăului
3. Dorobanți, din Deva

Deși lipsesc date referitoarea la calitatea aerului din aceste zone, indexul listează cartierele care au date relevante pentru cel puțin 3 indicatori. În cazul celor 3, chiar și acești indicatori înregistrează scoruri scăzute.

FILTRUL PERSONAL APLICAT INDEXULUI T.R.A.I.

Oricine verifică Indexul T.R.A.I., aplică, inevitabil, și un filtru propriu.

Un exemplu este fluiditatea traficului într-un oraș mic, care e mai puțin relevantă decât fluiditatea traficului într-un oraș mare. Sau, pentru cei care lucrează de acasă, poate traficul nici nu este un criteriu de selecție atât de important.

Prin urmare, și cartierele care au scor scăzut la trafic pot fi în continuare variante ofertante pentru cumpărătorii interesați prioritar de celelalte criterii.

530 DE CARTIERE ÎN RAZA DE ACOPERIRE T.R.A.I.

Indexul T.R.A.I. analizează 520 de cartiere din toată România, inclusiv orașe medii și mari.

În fiecare săptămână sunt adăugate cartiere noi, pe măsură ce volumul de date devine suficient de mare, încât să asigure acuratețea informațiilor.

Proiectul a fost dezvoltat pe parcursul a 4 luni și este un organism viu, care urmează să fie perfecționat, să se dezvolte și să crească, oferind date despre din ce în ce mai multe cartiere, dar și funcționalități noi.

PROVOCĂRI LEGATE DE STRÂNGEREA ȘI ANALIZA DATELOR
Provocarea cea mai mare în dezvoltarea indexului au fost identificarea surselor de date, precum și setarea unui volum minim de date, care să asigure acuratețe și relevanță.

Încă de la început, a fost esențial ca indexul să fie la nivel de cartier, nu la nivel de oraș. Motivul? Oamenii își aleg mai adesea cartierul în care vor locui, nu orașul în care se vor muta.

Soluția? Ecosistemul Storia.ro – OLX Imobiliare este cel mai mare ecosistem din piață, atât din punct de vedere al traficului de utilizatori zilnici, dar și din punct de vedere al numărului de anunțuri. Așadar, la storia.ro ne bucurăm de un volum extraordinar de date relevante:

• Peste 200.000 de anunțuri de închiriat și de vânzare sunt disponibile în mod constant pe Storia.ro – cele mai multe din piață, din toate regiunile țării
• 2,5 milioane de vizitatori accesează platforma online în fiecare lună
• 1 milion de români caută să-și achiziționeze o locuință în fiecare moment

La capitolul parteneri, am ales Google pentru expertiza în analiza datelor și pentru volumul de date oferit, iar Airly pentru superioritatea tehnologică a senzorilor care măsoară calitatea aerului.

O altă provocare o reprezintă analiza volumului de date și identificarea posibilelor anomalii,  lucru care se întâmplă la fiecare update al platformei, precum și în urma feedback-ului utilizatorilor, care sunt invitați să contribuie în continuare cu opinii.

DISCREPANȚA DINTRE PERCEPȚIE ȘI DATELE REALE DIN TEREN

Monica Dudău oferă un exemplu concret de percepție subiectivă a unei zone versus datele concrete care ilustrează realitatea.

În cel mai amplu studiu de locuire din România, un studiu pur de percepție, desfășurat cu ani în urmă pe 400.000 de respondenți care își exprimau părerea despre cartierele în care locuiau, pe 10 criterii diferite, Brașovul a scorat în topul preferințelor din punct de vedere al calității aerului. Deși e natural ca oamenii să aibă această așteptare de la un oraș de munte, datele nu confirmă această percepție, întrucât este aglomerat, are unități de producție și se află într-o depresiune, care va ține aerul mai poluat, mai mult timp. Acest aspect a fost confirmat și de către indexul T.R.A.I.

SURPRIZE: BUCUREȘTIUL ÎN TOP 

Faptul că Bucureștiul este în topul nivelului de bunăstare este una dintre surprizele Indexului T.R.A.I. Nici în studiul de percepție realizat în urmă cu câțiva ani, Bucureștiul nu apărea în top.

Percepția era că este un loc bun în care să trăiești, dar nu neapărat cel mai bun în care să locuiești. Scorul oferit de T.R.A.I. pentru București este unul bun pentru că aici este cea mai mare densitate a punctelor de interes, comparativ cu orice oraș din România, iar calitatea aerului nu este aceeași în toate cartierele. În plus, există un interes imobiliar extraordinar de mare raportat la capitală.

O altă surpriză relevată de index este înregistrarea scorurilor mai ridicate la periferiile orașelor, datorită unei fluidități a traficului mai ridicate și unei calități a aerului mai bune decât în centru. Aceasta nu este o regulă, există și excepții, în anumite orașe.

CUM SE CALCULEAZĂ CELE 4 SUB-SCORURI T.R.A.I.

Scorul T.R.A.I. este calculat de la 0-100, unde scorurile mai apropiate de zero sunt scorurile mai puțin bune, iar cele mai apropiate de 100 sunt mai bune. Scorul final este media a celor 4 sub-scoruri, fiecare fiind egal ca importanță.

• La Trafic, indexul arată fluiditatea traficului: viteza medie de deplasare raportată la viteza maximă legală, într-o anumită zonă (pentru că ea poate să difere de la o zonă la alta). Cu cât scorul este mai apropiat de 100, cu atât traficul este mai fluid în zona respectivă.

• La Repere, indexul verifică densitatea punctelor de interes: câte magazine, restaurante, școli, facilități medicale, parcuri și așa mai departe sunt pe metru pătrat. Cu cât acest sub-scor este mai ridicat, cu atât mai multe astfel de facilități se găsesc în zonă.
• Pentru calitatea Aerului, senzorii Airly măsoară numeroși indicatori (oxizi de azot, particule în suspensie etc.) și arată un aer bun de respirat în zonă în funcție de cât este de apropiat de 100.

• Pentru Imobiliare, sub-scorul provine din costul mediu pe metru pătrat, raportat la media națională, date extrase de pe Storia.ro, pentru apartamente și case de vânzare.

CARTIERELE DIN CLUJ ȘI BUCUREȘTI SUNT ÎN COMPETIȚIE PENTRU TOP 3

În prezent, Clujul are câteva cartiere în Top 10 T.R.A.I. La lansare, se poziționa chiar în Top 3 cartiere, datorită unei mari densități a punctelor de interes și a interesului imobiliar competitiv.

După update-ul curent în platformă, cartierele din București au ajuns în Top 3.

INSTRUMENT UTIL PENTRU CUMPĂRĂTORI, DAR ȘI PENTRU DEZVOLTATORI

Indexul T.R.A.I. își propune să fie un instrument pentru oamenii care vor să își achiziționeze o locuință. Chiar dacă nu se încadrează la cartierele de top, oamenii se pot orienta către opțiuni foarte bune listate de Index, în funcție de buget.

De asemenea, Indexul poate fi folosit ca argument în vânzare de dezvoltatori, agenți imobiliari sau proprietari. Pentru dezvoltatori este cu atât mai util dacă aceștia au ansambluri în cartiere cu scoruri bune și doresc să le promoveze din perspectiva unui nivel de T.R.A.I. ridicat.

PREȚURI PROHIBITIVE ÎN CARTIERELE DIN TOP

Primele 3 cartiere din Index T.R.A.I., în prezent, sunt Aviatorilor, Primăverii și Victoriei. Acestea sunt și printre cartierele cu cele mai mari prețuri pe metru pătrat.

Interesul imobiliar mare este dat de multiplele puncte de interes și o conexiune foarte bună cu centrul, care se reflectă și în prețuri, media fiind de 2.500 E/mp în aceste zone.

SFAT PENTRU CEI CARE INTERPRETEAZĂ INDEXUL

Fie că este vorba de oameni care vor să-și cumpere o locuință sau despre dezvoltatori, toți cei care vizualizează scorurile din Indexul T.R.A.I sunt încurajați să aplice și propriul filtru de nevoi. Index este doar unul dintre multiplele criterii de achiziție a unei locuințe.

Monica Dudău recomandă realizarea unor liste de criterii negociabile și non-negociabile, raportarea bugetului alocat la prețurile din piață și o eventuală reajustare a criteriilor externe, dacă nu sunt în concordanță cu realitatea din teren.

EVITAREA REGRETELOR DUPĂ ACHIZIȚIE

De asemenea, Monica recomandă solicitarea sfatului specialiștilor, pentru alegerea unei locuințe. Conform studiului realizat în rândul proprietarilor care au ajuns să-și regrete achiziția imobiliară, aceștia recomandă consultarea unui inginer constructor în legătură cu achiziția unei locuință, chiar înainte de a discuta cu propria familie.

În lista de regrete ale cumpărătorilor după achiziție se numără: vecinii, care pot să nu fie ideali, vicii în construcție, calitatea finisajelor, probleme legate de izolația termică și fonică și tot felul de alte aspecte care țin de locuința efectivă.

În anumite piețe, există nișa în care potențialii cumpărători pot testa locuința dorită, ocupând-o pentru o scurtă perioadă de probă. Dar în România sunt recomandate vizite repetate în locuința dorită, în diferite momente ale zilei, ale săptămânii.

EVOLUȚIA PIEȚEI IMOBILIARE

Numărul de TRANZACȚII a înregistrat o ușoară scădere în primele 10 luni ale anului, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. În ceea e privește CEREREA de pe platformă, se observă o scădere ușoară de ACHIZIȚII, undeva la 5% și o creștere, în schimb, a interesului pentru CHIRII.

Oamenii continuă să aibă nevoia de locativă, chiar dacă o parte sunt reticenți în a lua un credit în acest moment. Astfel, o parte dintre ei se reorientează către chirii. Fiind o cerere mai mare, și prețurile de închiriere au crescut mai accelerat decât în trecut.

În ceea ce privește PREȚURILE de cerere de pe Storia.ro, se observă o stagnare a creșterii. Prețurile nu mai cresc în același ritm în care creșteau anterior și nu cresc la fel de mult cum cresc veniturile, de exemplu. Deci avem locuințe mai accesibile decât aveam în trecut, dar cu rate ale creditelor în creștere.

Pentru cei care pot să achiziționeze o locuință fără credit, este un moment foarte bun în piață. În România, peste jumătate dintre cumpărători, își iau locuințe fără credit. De aceea, cererea este în continuare mare în piață.

Se observă totuși, și din feedbackul de la agențiile imobiliare, și din datele celor de la KIWI Finance, că marjele de negociere au mai crescut față de trecut.

50% DINTRE CUMPĂRĂTORI ACHIZIȚIONEAZĂ LOCUINȚE FĂRĂ CREDIT

Cine sunt cumpărătorii? Români care vin din afara țării și cumpără locuințe, persoane la a 2-a, a 3-a achiziție de locuință care vând locuința anterioară pentru a cumpăra alta sau oameni care au pus bani deoparte, intuind că ratele sunt în creștere.

ÎN BUCUREȘTI, PREȚURILE CRESC ÎN CONTINUARE, DAR CU MAI PUȚIN AVÂNT

În București, prețurile cresc aproximativ cu 10 % de la an la an. În prezent, se observă o scădere, creșterea fiind de 5-6 % de la an la an. Estimarea pentru viitor este că prețurile nu vor mai crește în același ritm și că s-ar putea vedea ușoare scăderi în anumite județe din România, poate mai mult pe segmentul de proprietăți vechi decât pe proprietățile noi.

În piață nu se așteaptă o scădere dramatică de prețuri din mai multe perspective:

• prețurile materialelor de construcții sunt în creștere
• PUZ-urile (Plan de Urbanism Zonal) sunt blocate în București, deci vor fi mai puține locuințe la dispoziție
• locuințele sunt mai accesibile, întrucât salariile au crescut mai mult decât prețurile locuințelor.

În același timp, și ratele sunt în creștere, deci depinde de situația individuală a fiecăruia.  

Achiziția prin credit nu ar fi recomandată în acest moment, în cazul în care ar duce la un grad de îndatorare foarte mare. Dar dacă rata unui credit ipotecar nu implică un efort financiar foarte mare și cumpărătorul își permite locuința și cu o oarecare creștere a ratelor, atunci este un moment bun pentru achiziție.

Un credit, de regulă, se ia pe 30 de ani, deci este de așteptat că vor mai exista astfel de fluctuații ale ratelor și pe viitor.

STAGNEAZĂ OFERTA DE VÂNZARE, SCADE OFERTA DE CHIRII

Se observă o stagnare a numărului de oferte pe platformă, pe partea de vânzări și o scădere a ofertei pe chirii.

Scăderea ofertelor de chirii este determinată de tranzacționarea lor mai rapidă: anunțurile stau mai puțin timp pe platformă.

În orice moment, pe oricare dintre platformele Storia.ro sau OLX Imobiliare, sunt mai puține anunțuri de chirii, ceea ce vine din efervescența pieței.

În cazul chiriilor, sezonalitatea se observă mai puțin decât în alți ani, doar în august-septembrie se observă la fel de puternic. Sunt și oameni care s-au reorientat dinspre achiziție spre închiriere, având nevoia locativă în orice moment al anului.

Vedem creșteri ale prețurilor pe chirii de peste 10%, de la an la an, chiria medie pentru o garsonieră fiind în prezent de 300 euro.

Pentru chirii, interesul este foarte mare pentru apartamente, în special pentru cele de 1-2 Camere. Pe partea de vânzare, cele mai interesante sunt în continuare apartamentele de 2 camere, dar și cele de 3 camere și, bineînțeles, după pandemie, se observă un interes foarte crescut pentru case, dar care nu se reflectă neapărat în ofertă în fiecare oraș din țară.

PERFECȚIONAREA INDEXULUI T.R.A.I. PE TERMEN LUNG

Platforma trai.storia.ro este în continuă dezvoltare: adăugăm cartiere noi în mod constant și căutăm modalități noi de dezvoltare a indexului, identificând criterii care au un impact major în bunăstarea oamenilor și criterii pentru care există suficiente date relevante la nivel de cartier.

Urmează și adăugarea unei componente de interacțiune pe platformă. Ne dorim să creăm un spațiu deschis de dialog între cumpărători sau chiriași, care pot avea opinii foarte valoroase despre cartierele în care au locuit, locuiesc sau își doresc să locuiască.

Un alt plan de viitor sunt rapoarte realizate prin analiza datelor pe termen lung, pentru a identifica evoluția în timp a nivelului de trai în cartiere. În prezent, platforma afișează date pe ultimele 2 săptămâni.

Povestea Indexului T.R.A.I. de abia a început și o poți urmări pe canalele Storia.ro.

ALTE PROIECTE STORIA.RO: STORY OF A HOME SE REINVENTEAZĂ

Proiectul Story of Home tocmai a încheiat al 3-lea sezon, urmând să se relanseze într-o ediție nouă, diferită. Va deschide în continuare casele vedetelor din România, doar că într-un mod mai interactiv. Stai pe aproape!

RECOMANDARE PENTRU VIZITATORII STORIA.RO

Căutarea devine mai ușoară pe storia.ro prin utilizarea filtrelor. Din teama de a nu rata oferte din piață, românii nu profită suficient de utilitatea și diversitatea filtrelor de căutare.

Monica Dudău recomandă utilizatorilor platformei să folosească mai multe filtre, care să reflecte și stilul de viață asociat unei locuințe, pe lângă filtrele la care se rezumă în mod constant – preț, locație, tip de proprietate, număr de camere.

Filtrele simplifică procesul de căutare prin toate anunțurile generate de o căutare mai largă, cu puține filtre. De asemenea, doritorii sunt sfătuiți să solicite ajutorul unui agent imobiliar profesionist, pentru a identifica cele mai bune proprietăți și negocia un preț bun.

DURATA DECIZIEI DE ACHIZIȚIE

În funcție de cât de urgentă este nevoia locativă, procesul de luare a unei decizii poate să varieze de la o lună până la 2-3 ani, media fiind de 6 luni. Există multe cazuri în care oamenii caută o perioadă, apoi se opresc din căutat, revin și reîncep procesul.

SFAT PENTRU CEI INTERESAȚI DE ACHIZIȚIE SAU ÎNCHIRIERE

Ce aș recomandă cumpărătorilor și chiriașilor este să-și dea timp să ia decizia. De multe ori, suntem entuziasmați atunci când pornim în procesul acesta de căutare a unei locuințe și putem fi influențați un pic prea mult de emoțiile noastre, fără să mai putem fi atenți la anumite dezavantaje pe care o proprietate poate le are.

Pentru vânzători, aș recomanda să îmbrățișeze schimbările legate de transparență și de aplecarea către date, care se conturează în piață în acest moment, a declarat Monica Dudău.

Pentru cei care țin să facă alegerea optimă când decid unde vor locui, indexul de bunăstare T.R.A.I. te așteaptă pe trai.storia.ro!