Certificatul de atestare fiscală la tranzacțiile imobiliare: ce este și de ce este acum obligatoriu

Certificatul de atestare fiscală este documentul emis de autoritatea fiscală care confirmă dacă ai sau nu datorii la bugetul local sau de stat. În tranzacțiile imobiliare, acest act dovedește că ți-ai achitat obligațiile fiscale și că poți semna legal contractul la notar.

Dacă te pregătești să vinzi sau să cumperi un apartament, o casă ori un teren, vei avea nevoie de acest certificat. Fără el, notarul nu poate autentifica actele. De aceea, este important să știi ce presupune, cine îl solicită și cum îl obții fără întârzieri.

Ce este certificatul de atestare fiscală?

Certificatul de atestare fiscală este un document oficial emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale din cadrul primăriei sau, în anumite situații, de ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală). El arată situația ta fiscală la un moment dat: dacă ai datorii, ce tip de obligații figurează în evidențe și dacă există sume de restituit.

În cazul vânzării unui apartament, certificatul fiscal emis de primărie confirmă că ai plătit impozitul pe clădire, eventualele taxe locale și alte obligații înregistrate la nivel local. De exemplu, dacă vinzi un apartament în Cluj-Napoca, trebuie să soliciți certificatul de la Direcția de Impozite și Taxe Locale din Cluj-Napoca, nu din orașul tău de domiciliu (dacă diferă).

Nu confunda acest document cu:

• certificatul de rezidență fiscală, folosit în relații fiscale internaționale;
• certificatul fiscal pentru auto, necesar la înmatricularea sau radierea unui vehicul.

Pentru tranzacții imobiliare, notarul îți va cere certificatul fiscal aferent proprietății și, mai nou, și certificatul fiscal al cumpărătorului.

De ce este obligatoriu la tranzacțiile imobiliare?

Legislația fiscală și notarială impune prezentarea certificatului fiscal la autentificarea contractului. Notarul verifică existența acestui document înainte să semnezi contractul de vânzare-cumpărare. Dacă lipsește sau este expirat, tranzacția se amână.

Autoritățile au introdus această obligație pentru a reduce situațiile în care proprietarii își vând imobilele fără să-și achite datoriile locale. Practic, statul se asigură că obligațiile fiscale legate de proprietate sunt stinse înainte de transferul dreptului de proprietate. Noile reguli au fost consolidate prin OUG nr. 7/2026, publicată în Monitorul Oficial în 25 februarie 2026, care a modificat art. 159 din Codul de procedură fiscală. Actul normativ introduce explicit obligația ca și cumpărătorul să prezinte certificatul de atestare fiscală la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra unui imobil. Documentul trebuie să confirme că persoana nu are datorii către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în care are domiciliul sau sediul.

Pentru tine, ca și cumpărător, această regulă aduce un plus de claritate. Dacă vânzătorul prezintă un certificat fiscal fără datorii, știi că imobilul nu are restanțe fiscale la nivel local. În majoritatea cazurilor, notarul verifică documentele cu atenție și îți va semnala orice neconcordanță.

Cine trebuie să prezinte certificatul fiscal?

Obligațiile vânzătorului

Dacă vinzi un apartament, o casă sau un teren, trebuie să prezinți certificatul fiscal emis de primăria unde este înregistrat imobilul. Documentul trebuie să arate că nu ai datorii la bugetul local pentru acea proprietate.

Ai grijă la un detaliu important: trebuie să fie achitat și impozitul aferent anului în curs. De exemplu, dacă semnezi contractul în septembrie, impozitul pe întreg anul trebuie să fie stins, chiar dacă anul fiscal nu s-a încheiat.

În situația în care imobilul are mai mulți proprietari, fiecare coproprietar trebuie să obțină certificat fiscal. Dacă tu și soțul tău dețineți împreună apartamentul, notarul va solicita certificate pentru ambii.

Certificatul fiscal face parte din lista de acte necesare pentru vânzarea apartamentului și taxele notariale. Verifică din timp lista completă, ca să eviți drumuri suplimentare.

Obligațiile cumpărătorului

Și cumpărătorul trebuie să prezinte certificat fiscal de la primăria unde are domiciliul. Documentul confirmă că nu are datorii locale restante. Această obligație este relativ recentă și a fost introdusă pentru a crea un control fiscal mai strict asupra tranzacțiilor imobiliare. Conform noilor prevederi legislative, lipsa certificatului fiscal al cumpărătorului poate duce la imposibilitatea autentificării contractului. În anumite condiții, situația fiscală poate fi verificată și electronic de către autorități sau notar, însă acest mecanism nu este încă implementat uniform la nivel național.

Mulți cumpărători află această cerință abia în apropierea programării la notar. Dacă plănuiești să achiziționezi o locuință, solicită certificatul cu câteva zile înainte de semnare.

Obligația se aplică indiferent dacă plătești din surse proprii sau prin credit ipotecar. Banca va verifica și ea documentele, iar lipsa certificatului poate întârzia aprobarea dosarului.

Persoane juridice

Dacă tranzacția implică o firmă, regulile sunt similare, dar pot apărea cerințe suplimentare. Societatea trebuie să obțină certificat fiscal pentru sediul social și, în unele cazuri, pentru punctele de lucru. Valabilitatea documentului pentru persoane juridice este, de regulă, mai scurtă decât pentru persoane fizice.

Consultă un contabil sau un consilier fiscal dacă reprezinți o companie și vrei să eviți erori de procedură.

Cum obții certificatul de atestare fiscală?

De la Direcția de Impozite și Taxe Locale

Pentru imobile, te adresezi Direcției de Impozite și Taxe Locale din localitatea unde se află proprietatea (ca vânzător) sau unde ai domiciliul (ca și cumpărător).

Depui o cerere tip și prezinți:

• cartea de identitate;
• actul de proprietate (în cazul vânzătorului);
• împuternicire notarială, dacă altcineva te reprezintă.

Termenul legal de eliberare este, în general, de două zile lucrătoare. În multe orașe, primești certificatul chiar în aceeași zi, dacă situația fiscală este clară și nu există restanțe.

Online sau prin e-mail

Multe primării permit solicitarea online, prin platforme locale sau prin Spațiul Privat Virtual (SPV). În SPV, îți creezi cont și depui cererea electronic. Atașezi documentele scanate, iar certificatul vine în format PDF semnat electronic.

Pentru utilizare uzuală, certificatul electronic are aceeași valoare juridică precum cel emis la ghișeu. Verifică pe site-ul primăriei dacă acceptă cereri prin e-mail și ce format trebuie să folosești.

Certificat emis de ANAF

În anumite situații, notarul sau banca pot solicita certificat fiscal emis de ANAF, care arată situația obligațiilor la bugetul de stat (de exemplu, impozit pe venit, TVA pentru firme). Termenul de eliberare este de câteva zile lucrătoare.

Verifică exact ce documente ți se cer. Nu presupune că un singur certificat acoperă toate situațiile.

Ce informații conține certificatul fiscal?

Certificatul include:

• datele tale de identificare (nume, CNP sau CUI pentru firme);
• lista obligațiilor fiscale restante, dacă există;
• mențiuni privind eventuale sume de restituit;
• confirmarea că nu figurezi cu datorii.

Dacă ai o amendă locală neplătită, aceasta poate apărea în certificat. De exemplu, o amendă de parcare neachitată și transmisă la Direcția de Taxe poate bloca emiterea unui certificat „curat”. În schimb, dacă ai o sumă de recuperat de la stat, documentul va menționa acest lucru fără să afecteze tranzacția.

Analizează atent certificatul imediat ce îl primești. Dacă observi erori, solicită corectarea lor înainte de programarea la notar.

Valabilitatea certificatului fiscal

Certificatul emis de primărie pentru tranzacții imobiliare este valabil 30 de zile de la data emiterii. Planifică solicitarea astfel încât documentul să fie valabil la data semnării contractului.

Dacă certificatul expiră cu o zi înainte de programare, notarul va cere unul nou. Nu te baza pe excepții.

Pentru certificatele ANAF, valabilitatea diferă în funcție de statutul solicitantului. Verifică termenul exact înscris pe document.

Ca regulă practică, solicită certificatul cu 5–7 zile înainte de semnare. Astfel, ai timp să rezolvi eventuale datorii sau neclarități.

Ce faci dacă apar datorii?

Dacă certificatul indică restanțe, trebuie să le achiți înainte de autentificarea contractului. Notarul nu poate finaliza tranzacția în lipsa unui certificat fără datorii.

Ai mai multe opțiuni:

• plătești direct la casierie sau online și soliciți un nou certificat;
• compensezi datoria cu eventuale sume de restituit;
• stabilești, împreună cu cealaltă parte, ca notarul să rețină suma datorată din preț și să o vireze către autoritate.

De exemplu, dacă vinzi un apartament cu 120.000 euro și ai o datorie locală echivalentă cu 1.000 lei, notarul poate reține suma din preț și o poate plăti direct către primărie. Restul banilor ajung la tine. Procedura este frecvent utilizată și oferă siguranță ambelor părți.

Dacă datoriile sunt mari și există executare silită, situația se complică. În acest caz, discută cu un avocat sau un consilier juridic înainte să continui tranzacția.

Situații speciale

Succesiuni

La dezbaterea succesiunii, notarul solicită certificat fiscal pentru persoana decedată. Datoriile legate de imobil se transmit moștenitorilor care acceptă succesiunea.

Dacă moștenești un apartament și intenționezi să îl vinzi ulterior, verifică din timp situația fiscală. Astfel, știi ce costuri vei avea.

Tranzacții prin credit ipotecar

Banca analizează documentele cu atenție. Pe lângă certificat fiscal, vei avea nevoie de extrasul de carte funciară și de certificatul de performanță energetică. Lipsa oricărui document poate întârzia aprobarea creditului.

Discută din timp cu ofițerul de credit și cere lista completă de acte. Pregătește-le în paralel, nu pe rând.

Costuri notariale

Pe lângă obligațiile fiscale, ia în calcul și costurile legate de autentificare. Informează-te despre taxele notariale pentru proprietar, astfel încât să îți planifici corect bugetul.

Pași practici pentru o tranzacție fără blocaje

• Verifică din timp dacă ai datorii locale.
• Solicită certificatul fiscal cu câteva zile înainte de semnare. 
• Confirmă valabilitatea documentului la data programării.
• Pregătește și celelalte acte necesare.
• Discută cu notarul sau cu banca dacă apar nelămuriri.

În contextul noilor reguli, specialiștii din domeniul imobiliar recomandă pregătirea certificatului fiscal atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător încă din faza de negociere a tranzacției. În practică, lipsa documentelor poate duce la amânarea semnării contractului sau la reprogramarea întâlnirii la notar. În plus, legea prevede că actele de înstrăinare încheiate fără respectarea cerințelor privind certificatul de atestare fiscală pot fi sancționate cu nulitate de drept.

O bună organizare te ajută să eviți amânări și costuri suplimentare. Dacă ai dubii, cere sfatul unui notar, avocat sau consultant fiscal. Pentru decizii importante legate de investiții imobiliare, opinia unui specialist îți oferă claritate și siguranță.

Dacă ești în căutarea unei locuințe sau vrei să îți vinzi proprietatea, consultă anunțurile actualizate pe Storia.ro și informează-te din ghidurile dedicate tranzacțiilor. Pregătește documentele corect și fă următorul pas cu încredere.

În perioada de tranziție a noilor reguli, procedurile pot varia ușor între primării sau birouri notariale. De aceea, este recomandat să verifici din timp lista exactă de documente cerute pentru tranzacția ta și să soliciți certificatele fiscale cu câteva zile înainte de semnare.

Intrebari frecvente

Este necesar certificatul fiscal dacă vând un teren fără construcții?

Da. Obligația se aplică pentru orice tip de imobil: apartament, casă, teren intravilan sau extravilan. Trebuie să prezinți certificat fiscal emis de primăria unde este înregistrat terenul.

Pot semna contractul dacă certificatul fiscal expiră în aceeași zi?

În practică, notarul verifică dacă documentul este valabil la momentul autentificării. Dacă expiră chiar în ziua semnării, confirmă în prealabil cu biroul notarial. Pentru siguranță, evită programările în ultima zi de valabilitate.

Cât durează să obțin un nou certificat dacă am plătit datoriile?

După ce achiți restanțele, poți solicita un nou certificat. În multe localități, autoritatea actualizează evidențele în aceeași zi sau în una-două zile lucrătoare. Păstrează dovada plății și verifică telefonic dacă sistemul a înregistrat suma.