Dacă deții un apartament construit în anii ’60–’70 sau o casă ridicată înainte de 1975, 2026 vine cu schimbări importante pentru bugetul tău. Regimul de impozitare se modifică, iar reducerea de 30% acordată până acum dispare, dar este înlocuită de reduceri mai mici (15% și 25%).
Poate că locuiești în acea proprietate, poate o închiriezi sau poate te gândești să o vinzi. Indiferent de situație, merită să înțelegi cum se calculează noul impozit, cât ai putea plăti și cum îți influențează deciziile legate de investiție sau vânzare.
Ce se schimbă din 2026 pentru locuințele mai vechi de 50 de ani
Modificările aduse Codului Fiscal schimbă modul de calcul al impozitului pe clădiri. Până la finalul lui 2025, proprietățile mai vechi de 50 de ani beneficiau de o reducere de 30% aplicată valorii impozabile. În plus, existau ajustări în funcție de tipul construcției sau de zona în care se află imobilul.
Din ianuarie 2026, aceste reduceri pentru vechime dispar. Vei plăti impozit la valoarea impozabilă integrală, indiferent că apartamentul tău a fost construit în 1965 sau în 2018. Totuși, o ordonanță de urgență adoptată de Guvern introduce un nou sistem de ajustare a valorii impozabile în funcție de vechimea clădirii. Astfel, pentru imobilele cu o vechime între 50 și 100 de ani se aplică o reducere de 15% a valorii impozabile, iar pentru clădirile cu o vechime de peste 100 de ani reducerea ajunge la 25%. Aceste procente sunt mai mici decât reducerea de 30% aplicată până acum, dar mențin totuși un mecanism de diferențiere pentru clădirile foarte vechi.
În același timp, valoarea impozabilă pe metru pătrat a fost actualizată. Pentru clădirile din beton armat sau cărămidă arsă, nivelul de referință ajunge la aproximativ 2.677 lei/m², față de circa 1.573 lei/m² anterior. Diferența influențează direct suma finală datorată.
Dacă vrei să aprofundezi cadrul general al schimbărilor, poți consulta analiza detaliată despre cum se schimbă impozitul pe proprietate în 2026!
Este important să reții că nu apare o taxă separată pentru locuințele vechi. Creșterea vine din eliminarea reducerii și din actualizarea valorii impozabile.
Cum se calculează impozitul în 2026
Formula de bază rămâne aceeași, însă valorile folosite în calcul sunt diferite. Impozitul anual se stabilește în funcție de:
- suprafața utilă (în metri pătrați);
- valoarea impozabilă pe m²;
- coeficientul de corecție în funcție de rangul localității și zona imobilului;
- cota de impozitare stabilită de consiliul local (între 0,08% și 0,2%).
Formula generală este:
Suprafață x valoare impozabilă x coeficient de corecție x cotă = impozit anual
Exemplu practic
Imaginează-ți că deții un apartament de 60 m², construit în 1968, situat într-o zonă semicentrală dintr-un municipiu reședință de județ.
- 60 m² x 2.677 lei/m² = 160.620 lei (valoare impozabilă brută)
- 160.620 lei x 1,4 (coeficient orientativ pentru zonă semicentrală) = 224.868 lei
- 224.868 lei x 0,2% (cota maximă stabilită de primărie) = aproximativ 450 lei impozit anual
În 2025, la aceeași proprietate se aplica reducerea de 30% pentru vechime. Suma finală putea fi cu peste 100 de lei mai mică, în funcție de cota aplicată local.
Dacă locuința ta se află într-un oraș mai mic sau într-o zonă periferică, coeficientul poate fi mai redus. Verifică hotărârea consiliului local pentru valorile exacte aplicabile adresei tale.
De ce au fost eliminate reducerile pentru vechime
Autoritățile au motivat schimbarea prin dorința de a apropia impozitarea de realitatea pieței. În practică, multe apartamente vechi au fost renovate complet: instalații schimbate, tâmplărie modernă, izolație termică, finisaje actuale. Totuși, acestea beneficiau de reducere doar pentru că aveau peste 50 de ani. Noile reguli introduc și o actualizare fiscală pentru clădirile renovate major. Dacă lucrările cresc valoarea imobilului cu cel puțin 50%, anul construcției poate fi actualizat din punct de vedere fiscal. Practic, proprietatea poate fi considerată mai „nouă” la calculul impozitului, ceea ce poate modifica modul în care se aplică reducerile pentru vechime.
Un alt obiectiv ține de bugetele locale. Impozitul pe proprietate reprezintă o sursă importantă de venit pentru primării, iar actualizarea valorilor impozabile crește încasările.
Din 2027, autoritățile intenționează să introducă sistemul eProprietatea, prin care impozitarea se va raporta mai direct la valoarea de piață, stabilită prin evaluări. Anul 2026 funcționează ca o etapă de tranziție.
Pentru tine, ca proprietar sau potențial cumpărător, acest context înseamnă un lucru simplu: costul anual de deținere devine mai mare și trebuie inclus în orice analiză financiară.
Există scutiri sau reduceri?
Reducerea pentru vechime dispare, dar anumite categorii de persoane păstrează scutirea totală de la plata impozitului pe clădiri. Printre ele se numără:
- veteranii de război și văduvele acestora;
- persoanele persecutate politic sau deportate;
- alte categorii prevăzute expres de lege.
Ordonanța de urgență introduce și facilități suplimentare pentru anumite categorii de persoane. Persoanele cu handicap grav sau reprezentanții legali care au în îngrijire astfel de persoane pot beneficia de o reducere de 50% a impozitului pentru locuința de domiciliu și pentru terenul aferent. Pentru persoanele cu handicap accentuat, reducerea este de 25%. Aceleași procente pot fi aplicate și pentru un singur mijloc de transport cu capacitate sub 2000 cmc.
Statutul de pensionar nu aduce automat o reducere. Unele primării pot acorda facilități suplimentare prin hotărâri locale, însă acestea diferă de la o localitate la alta.
Rămâne valabilă reducerea de 10% dacă plătești integral impozitul până la 31 martie. Dacă suma anuală este de 500 lei, achiți 450 lei dacă respecți termenul.
Pentru clădirile reabilitate termic sau consolidate seismic, unele administrații locale acordă facilități fiscale. Verifică la Direcția de Taxe și Impozite Locale ce condiții trebuie să îndeplinești și ce documente sunt necesare.
Ce înseamnă noile impozite pentru proprietățile închiriate
Dacă închiriezi un apartament vechi, impozitul pe clădire se adaugă la celelalte costuri: întreținere, reparații, perioade fără chiriași, impozitul pe venitul din chirii. Găsești un ghid util despre cum se declară și se taxează veniturile din chirii.
În majoritatea cazurilor, proprietarii încearcă să transfere o parte din costuri în chirie. Totuși, piața stabilește limitele. Dacă zona oferă multe alternative similare, o creștere prea mare a chiriei poate duce la perioade mai lungi fără ocupare.
Calculează randamentul net anual: scade din chiria încasată toate taxele și cheltuielile, apoi raportează rezultatul la valoarea de piață a apartamentului. Dacă randamentul scade la un nivel care nu mai justifică riscul și efortul, poate vrei să regândești strategia.
Impactul asupra deciziei de cumpărare sau vânzare
Pentru cumpărători, costul total de deținere contează tot mai mult. Nu te uita doar la prețul de achiziție. Include în calcule:
- impozitul anual actualizat;
- costurile de renovare;
- eventuale lucrări de consolidare;
- taxele notariale pentru proprietar și alte cheltuieli asociate tranzacției.
De exemplu, un apartament de 3 camere construit în 1975, complet renovat și aflat lângă metrou, poate avea un preț apropiat de cel al unui apartament mai nou dintr-o zonă periferică. Un exemplu concret îl găsești aici: https://www.storia.ro/ro/oferta/apartament-3-camere-renovat-zona-obor-metrou-sector-2-comision-0-IDGrar
Diferența o face combinația dintre locație, stare și costurile ulterioare. Un impozit mai mare poate înclina balanța dacă bugetul tău este limitat.
Pentru vânzători, noile reguli pot accelera decizia de a scoate proprietatea pe piață, mai ales dacă locuința necesită investiții suplimentare.
Cum te pregătești ca proprietar
Abordează situația organizat și realist.
- Verifică anul construcției și suprafața utilă din acte.
- Consultă site-ul primăriei pentru a afla cota de impozitare aplicată.
- Fă un calcul estimativ al sumei datorate.
- Analizează dacă ai dreptul la vreo scutire.
- Planifică plata până la 31 martie pentru reducerea de 10%.
Dacă ai efectuat modificări majore, asigură-te că le-ai declarat. Lipsa actualizării poate crea probleme la vânzare sau la verificări ulterioare.
Pentru decizii precum vânzarea, refinanțarea sau o investiție majoră în renovare, discută cu un consultant fiscal sau financiar autorizat. O analiză personalizată te ajută să eviți decizii grăbite.
Noile impozite pentru locuințele mai vechi de 50 de ani schimbă modul în care privești costul unei proprietăți. Fie că vrei să cumperi, să vinzi sau să păstrezi un apartament vechi, calculează atent toate cheltuielile și compară opțiunile disponibile pe piață. Autoritățile locale au, de asemenea, posibilitatea de a revizui cotele adiționale ale impozitelor și taxelor locale în termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a ordonanței. Dacă o primărie decide să reducă aceste cote, diferențele plătite în plus de contribuabili pot fi regularizate sau restituite.
Intră pe Storia, analizează ofertele actuale și discută cu un specialist înainte să faci următorul pas.
Întrebări frecvente
Crește impozitul doar pentru apartamentele mai vechi de 50 de ani?
Nu. Impozitul se actualizează pentru toate clădirile, însă proprietățile mai vechi pierd reducerea de 30% de care beneficiau anterior. De aceea, proprietarii acestora pot resimți mai puternic creșterea.
Pot contesta suma stabilită de primărie?
Poți depune o contestație dacă identifici erori în datele folosite la calcul, cum ar fi suprafața sau încadrarea zonei. Nu poți modifica prin contestație valorile stabilite prin lege, cum este valoarea impozabilă pe metru pătrat.
Dacă renovez apartamentul, plătesc un impozit mai mic?
Renovarea nu reduce automat impozitul. În anumite localități, lucrările de reabilitare termică sau consolidare pot aduce facilități fiscale, dar acestea depind de hotărârile autorităților locale. Informează-te înainte să începi investiția.
