Chiar dacă, la prima impresie, o tranzacție imobiliară pare un demers la îndemâna oricui, pe principiul „caut până găsesc ce-mi place”, în realitate, piața imobiliară, indiferent dacă vinzi, cumperi sau închiriezi, este mult mai complicată decât pare. Profesioniștii din domeniu, agenții imobiliari, știu totul despre acest segment și pot să te ajute să găsești variante pe care, pe cont propriu, nu le-ai identifica. În plus, aceștia pot să-ți ofere consultanță și te pot feri de complicații.
- Ce este agentul imobiliar
- Cadrul legal
- Ce trebuie să știe clientul
- Prevederile contractului de intermediere
Ce este agentul imobiliar
Un agent imobiliar este un mediator între cei care vor să cumpere sau să închirieze o locuință și cei care sunt interesați să vândă sau să dea în chirie un imobil. Este un bun cunoscător al pieței imobiliare și al legislației din domeniu. Aceste calități îl fac un bun consilier, pentru că agentul imobiliar cunoaște exact procedura legală, care sunt actele, etapele și condițiile pe care trebuie să le respecte cei implicați într-o tranzacție imobiliară. Prin aceasta, el oferă siguranța că procedura este legală, astfel ca niciuna dintre părți să nu fie prejudiciată.
În calitatea lui de expert, agentul imobiliar poate să-și ajute clienții să găsească soluția optimă, la prețul corect. Nu trebuie ignorat faptul că, printr-o agenție imobiliară, există mai multe șanse să găsești mai repede varianta potrivită, prin promovarea eficientă a ofertei clienților, precum și printr-o bună negociere.
Colaborarea cu agentul imobiliar are la bază un contract de intermediere imobiliară, care oferă garanții părților semnatare.
Dacă te-ai hotărât să scoți la vânzare o proprietate privată și îți dorești să colaborezi cu o agenție imobiliară, află ce avantaje iti poate oferi contractul de intermediere cu exclusivitate
Cadrul legal
Contractul de intermediere este reglementat explicit în Cod Civil în articolele 2.096-2.102, precum și prin Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, dar și prin Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din angajamentele încheiate între profesioniști și consumatori.
Codul Civil definește clar noțiunea de intermediere ca fiind „obligația intermediarului faţă de client să-l pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract”. Se consfințește statutul de independent al intermediarului, care nu poate avea opțiuni preferențiale față de oricare dintre clienții săi.
În Ordonanța Guvernului, sunt reglementate serviciile imobiliare care pot fi prestate pentru consumatori, respectiv promovare și consultanță în vederea vânzării, cumpărării sau închirierii de imobile, cu scopul precis de a mijloci efectuarea tranzacțiilor (atât pe cele de vânzare-cumpărare, cât și pe cele de închiriere a imobilelor).
Un agent imobiliar are dreptul la remunerație din partea clientului numai dacă acțiunea sa se finalizează cu încheierea unei tranzacții, ca urmare a intervenției și intermedierii sale. Legea îl obligă, în plus, să comunice părții care l-a angajat, în baza contractului de intermediere, toate informaţiile cu privire la avantajele şi oportunitatea încheierii unui act de vânzare-cumpărare sau de închiriere, cu condiţia să nu prejudicieze în mod culpabil interesele clientului său.
Legea acordă și protecție agentul intermediar, astfel că acesta trebuie să fie informat de clienți dacă s-a ajuns la încheierea unui contract. În cazul în care nu se procedează în acest mod, agentul imobiliar beneficiază de dreptul de a cere o dublare a comisionului stabilit inițial.
Agentul imobiliar este obligat să informeze clienții cu privire la valoarea comisionului, dar și dacă acesta este procentual din valoarea unui viitor contract încheiat prin intermedierea sa ori dacă este o sumă fixă, prestabilită.
De regulă, detaliile despre comision sunt furnizate de agenția imobiliară, aceasta stabilind și modul de plată: în întregime, după încheierea contractului de inchiriere ori de vânzare-cumpărare sau în mai multe tranșe egale.
Ce trebuie să știe clientul?
Contractul de intermediere imobiliară reprezintă o convenție civilă între expert și client și este conceput în așa fel încât să permită agentului imobiliar să-și îndeplinească rolul în mod onest, imparțial și legal. În mod expres, scopul acordului de intermediere imobiliară reprezintă un angajament ce implică ambele părți. Documentul dintre părți reglementează aspectele esențiale, iar cei care apelează la serviciile unui agent imobiliar trebuie să știe următoarele lucruri:
- Expertul imobiliar are obligația de a pune clientul în legătură cu terți care să corespundă nevoilor pentru care a fost angajat, în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare sau de închiriere.
- Statutul agentului imobiliar este acela de profesionist independent, care poate să aibă personalitate juridică sau poate lucra în nume propriu; obligația sa este exclusiv aceea de a aduce părțile față în față, în scopul încheierii unui anumit contract.
- Acesta întreprinde o activitate de prestări de servicii, pe baza cunoştinţelor acumulate şi a informaţiilor deţinute.
- Rolul agentului imobiliar încetează în momentul în care există acordul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau de închiriere dintre părți, dar articolul 2102 din Codul Civil acceptă faptul că intermediarul poate reprezenta părțile şi cu privire la acte de executare a tranzacției, în măsura în care a fost împuternicit în mod expres în acest sens.
- Eșecul finalizării unui contract, indiferent dacă este unul de vânzare-cumpărare sau de închiriere, nu este responsabilitatea expertului.
- În replică, agentul imobiliar se angajează să promoveze corect și să faciliteze clientului său efectuarea tranzacției în condiții optime. Totodată, acesta îl va consilia pentru a-și găsi locuinta ideala, atât cu privire la prețurile corecte ale pieței, la momentul respectiv, cât și legat de procedura legală pe care o presupune un contract de vânzare-cumpărare. Este de datoria agentului imobiliar să avertizeze dacă există suspiciuni cu privire la corectitudinea tranzacției.
- Clientul trebuie informat cu privire la valoarea comisionului înainte de semnarea contractului de intermediere, în care trebuie să se precizeze explicit care sunt serviciile pe care le poate face în contul respectivului comision. Nu sunt permise diferențe ale valorii comisionului oferit către agenție față de cel menționat în acordul de intermediere.
- Este important ca un client să fie informat de către expert cu privire la situația juridică exactă a imobilelor pe care acesta le prezintă, dar și cu privire la nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de acesta pe parcursul tranzacției (comisioane, taxe notariale, impozite, taxe cadastrale și așa mai departe).
- Clientul care apelează la serviciile unei agenții imobiliare trebuie informat cu privire la responsabilitățile pe care agenția și le asumă pe parcursul tranzacției, care sunt condițiile în care acesta poate renunța la contract și care sunt costurile totale.
- Nu în ultimul rând, clientul trebuie să fie un factor activ, mai ales atunci când este vorba despre achiziționarea unei locuințe, și să ia în seamă detaliile, fără a lăsa totul la decizia expertului. Sunt foarte utile aceste sfaturi despre amănuntele care trebuie analizate atunci când vizionează o locuință.
Prevederile contractului de intermediere
Contractul de intermediere imobiliară este un act civil de prestări servicii. În consecință, acesta trebuie să conțină o serie de date clare, care să stabilească drepturile și obligațiile părților, precum și alte precizări utile:
- datele exacte de identificare ale părţilor, inclusiv informații fiscale;
- obiectul contractului și natura serviciului prestat;
- preţul solicitat de proprietar sau pe care este dispus să-l plătească cel care cumpără/închiriază, precum și dacă acesta este negociabil;
- termenul de valabilitate al contractului și condițiile în care acesta se prelungește automat;
- condiţiile în care contractul de intermediere poate fi denunţat unilateral;
- circumstanțele speciale în care poate fi reziliat acordul de intermediere;
- nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;
- clauza de exclusivitate, dacă aceasta a fost acceptată de părți, precum și condițiile acesteia, care trebuie menționate odată cu obligațiile ambelor părți;
- precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează sau nu comision agenţiei imobiliare;
- oricare alte drepturi şi obligaţii ale părţilor, specifice pentru fiecare situație în parte;
- situaţiile de forţă majoră și efectele acestora;
- data încheierii contractului de intermediere imobiliară;
- precizarea exactă a situațiilor în care trebuie achitat comision, valoarea acestuia și modul de plată.
Conform legilor în vigoare ce reglementează intermedierea imobiliară, sunt considerate clauze abuzive următoarele:
- mențiunea conform căreia contractul se poate modifica unilateral (acesta se poate modifica doar cu acordul scris și semnat al ambelor părți);
- posibilitatea modificării unilaterale a valorii comisionului sau a modului de plată;
- perceperea unor noi comisioane sau taxe, altele decât cele menționate în contract;
- anularea acordului fără un motiv întemeiat;
- precizarea conform căreia agenția poate solicita despăgubiri clientului în cazul în care nu se ajunge la finalizarea contractului imobiliar de vânzare-cumpărare sau de închiriere sau ignorarea dreptului celeilalte părți de a proceda la fel (se pot face precizări referitoare la eventuale despăgubiri, dar acestea trebuie să privească în mod egal ambele părți).
Contractul de intermediere imobiliară este o soluție eficientă și practică, pentru că permite angajarea unor experți în negocierea și intermedierea tranzacțiilor de pe piața imobiliară. Aceasta are de câștigat, pentru că există stabilitate, predictibilitate și o raportare corectă a prețurilor, ceea ce nu poate să fie decât în avantajul tuturor.
