Accesiunea imobiliară - ce este și ce implicații are pentru proprietar

29 iunie 2020

Publicat de storia

Accesiunea imobiliară - ce este și ce implicații are pentru proprietar

În termeni juridici, accesiunea înseamnă dobândirea dreptului de proprietate prin încorporarea materială a unui bun secundar la altul principal, proprietarul acestuia din urmă dobândind şi proprietatea bunului secundar. Accesiunea este de mai multe tipuri și implică despăgubiri, în anumite situații. 

Dex-ul explică accesiunea imobiliară astfel: „mod de dobândire a unei proprietăți rezultând din alipirea (naturală sau prin intervenția omului) a unui bun la un alt bun”.

Altfel spus, dacă vei cumpăra un teren, pe care altcineva, nu proprietarul de drept al terenului, a plantat o livadă, vei dobândi și livada, nu doar terenul. 

  • Dreptul de proprietate și dreptul de accesiune - prevederi legale
  • Accesiunea imobiliară naturală
  • Accesiunea imobiliară artificială
  • Situații și prevederi legale pentru accesiunea artificială

Dreptul de proprietate și dreptul de accesiune - prevederi legale

Dreptul de proprietate legal asupra unui lucru mobil sau imobil dă drept de proprietate și asupra a tot ce produce lucrul şi tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte drept de accesiune, iar aceasta este definiția din Codul Civil. 

Accesiunea se referă atât la bunuri mobile, cât și la cele imobile și este modul prin care se  dobândește drept de proprietate prin alipirea sau încorporarea unui bun la un alt bun mai important. Bunul secundar poate aparține altui proprietar, dar separarea între cele două nu este posibilă decât cu distrugerea ori deteriorarea ambelor bunuri sau doar a unuia dintre ele. 

Noțiunea de accesiune derivă din latinescul accesio (a se adăuga). Principiul este unul de bază în dreptul civil și este enunțat in extenso în articolul 567 din Codul Civil, potrivit căruia „prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.”

Codul Civil definește două tipuri de accesiune: cea naturală și cea artificială. 

Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliara naturală se referă la situațiile unde nu există intervenția omului la unele proprietăți. De exemplu, extinderea unui teren prin depunerea de aluviuni, prin secarea unor ape curgătoare, formarea de insule și prundișuri. 

Tot accesiune naturală este dobândirea dreptului de proprietate față de animalele domestice rătăcite pe terenul unui alt proprietar, dacă proprietarul de drept nu le revendică în termen de 30 de zile, precum și dobândirea dreptului de proprietate pentru unele animale sălbatice și pești care trec pe fondul altui proprietar, inclusiv în cazul roiului de albine.

Legea prevede situații în care eventualele litigii se pot soluționa dacă sunt reclamate, în anumite condiții stabilite pentru fiecare caz în parte, în termene care variază de la 30 de zile la 12 luni. 

Accesiunea imobiliara artificiala

Accesiunea imobiliară artificială

Este mai complicată decât accesiunea naturală și implicit are mai multe reglementări și acoperă o paletă largă de situații. 

Accesiunea imobiliară artificială implică obligatoriu intervenția voluntară a omului și se poate referi la o multitudine de situații. Legea face distincție între modul în care se realizează lucrarea, ia în calcul cine o face și cu ce materiale, stabilind dispoziții clare pentru fiecare situație în parte. Sunt descrise trei situații specifice pentru a clarifica accesiunea imobiliară artificială.  

Lucrările pot fi necesare, utile sau voluptuare. 

  1. Lucrările necesare. Conform articolului 583 din Codul Civil, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate în momentul efectuării acesteia, prin plata cheltuielilor pentru materiale și execuția respectivelor lucrări, indiferent dacă acestea sunt făcute de proprietar sau de terți. De exemplu, construiești un coș de fum la casă. Pentru aceasta, angajezi muncitori și cumperi materiale. Coșul casei intră în proprietatea celui care deține casa în momentul construcției prin faptul că proprietarul a plătit pentru respectiva lucrare.  
  2. Lucrările utile. În articolul 584 din Codul Civil, se arată că, în cazul în care autorul lucrărilor utile (înscrise, eventual, în cartea funciară) este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata materialelor, a manoperei sau cu sporul adus imobilului către cel care a efectuat lucrarea.

    În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul să devină proprietarul lucrării sau să plătească autorului lucrării jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori jumătate din sporul de valoare adus imobilului sau să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune.

Într-o situație specială, în care lucrarea efectuată cu rea-credință are valoare foarte mare, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 584, alin. 3).

  1. În cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul să devină proprietarul lucrării şi fără nicio obligaţie către autorul lucrării, iar în cazul în care aceasta a fost realizată cu rea-credință, să ceară desființarea sa şi plata de daune. Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să își însușească lucrarea, dar trebuie să îndeplinească o condiție: aceea de a readuce imobilul în situaţia anterioară.

Lucrari utile si accesiunea

Situații și prevederi legale pentru accesiunea artificială

Codul Civil face referire la situații general valabile, dar în realitate, cazuistica este complexă și uneori complicată. Termenul de lucrări, folosit în textul de lege, este asimilat cu orice modificare, amenajare, constructie (cu sau fără autorizație), plantare ori alte asemenea, realizate legat de un imobil sau pe un teren care aparține unui alt proprietar, de către o terță persoană. 

Codul Civil, la articolul 577, reia și explică principiul accesiunii. Astfel, orice lucrări efectuate asupra unui bun imobil revin proprietarului de drept, dacă prin lege sau un act juridic nu se prevede altfel. Cu alte cuvinte, orice demers lucrativ revine proprietarului. 

Mai simplu spus, lucrătorul care ridică un foișor în curtea unei case nu se poate pretinde proprietarul acestuia. Foișorul revine proprietarului de drept al curții. Eventualele litigii se referă la plata materialelor, la plata muncii depuse de lucrător, dar nu pot pune în discuție proprietarul foișorului. 

Accesiunea artificială prevede în mod expres faptul că nimeni nu se poate îmbogăți fără temei, astfel că proprietarul terenului sau al imobilului care este îmbunătățit prin lucrări utile sau lucrări necesare ori voluptuare este obligat la plata contravalorii materialelor, la prețul lor real, la data la care se face achitarea, la care se adaugă cheltuiala pentru munca depusă. 

Practica a demonstrat faptul că există două cazuri distincte de accesiune imobiliară artificială; 

  • Când este vorba despre lucrări făcute de un proprietar, pe terenul său, cu materiale aflate în proprietatea altei persoane; 
  • Lucrări făcute de o terță persoană, cu materialele sale, pe un teren aflat în proprietatea altcuiva.  

La baza legii stă faptul că bunul principal, terenul sau imobilul, este cel important, iar modificările ulterioare pentru lucrări utile sau necesare efectuate, care au adus îmbunătățiri revin proprietarului (sau proprietarilor) de drept, aceștia având obligația de a plăti pentru ele atâta vreme cât au fost făcute cu bună-credință. Materialele și munca pe care lucrările respective le presupun sunt tratate din punct de vedere juridic ca accesorii. 

Dacă lucrările s-au efectuat în baza unei convenții încheiate între un terț și proprietarul bunului (teren, imobil sau altă proprietate), dreptul la despăgubiri al constructorului neproprietar se face la prețurile din momentul efectuării lucrării respective, sau după caz, la prețul actualizat al materialelor și manoperei, luând în calcul, în cazul unor anumite lucrări, și sporul de valoare adus proprietății inițiale. Terțul nu poate fi lipsit de beneficiul muncii sale, chiar dacă beneficiul proprietății revine posesorului de drept. 

Buna-credință și accesiunea artificială

Un aspect important, care are legătură directă cu accesiunea artificială, este buna-credință a unei persoane terțe, care construiește sau plantează pe un teren care nu-i aparține, dar care are convingerea fermă că terenul este proprietatea sa. 

Buna-credință poate rezulta din existența unui titlu de proprietate asupra terenului, ce se dovedește ulterior a fi viciat, sau din percepția asupra proprietății a unor împrejurări cum sunt: existența unei promisiuni de donatie, vânzarea unui teren care este ulterior revendicat de adevăratul proprietar, vânzarea unui teren de un coproprietar, care la stabilirea diviziunii cade în locul altui coproprietar, dobândirea terenului de moștenitorul aparent sau pierderea calității de moștenitor. Pasivitatea și toleranța proprietarului au fost și ele argumente în favoarea unei atitudini de bună-credință. 

În jurisprudența civilă românească de după 1989, principiul bunei-credințe a fost des folosit în unele litigii, mai ales în contextul reconstituirii dreptului de proprietate față de unele terenuri care au fost expropriate și care urmau să fie retrocedate proprietarilor de drept sau urmașilor, conform Legii nr.18/1991.

Tot constructor de bună-credință este acela care a cumpărat o construcție fără a încheia un act deplin valabil. Pe de altă parte, constatarea bunei-credințe nu echivalează cu recunoașterea proprietății, dar este un pas esențial pentru o eventuală accesiune artificială sau pentru stabilirea unei juste despăgubiri, în funcție de situație. 

Dreptul de superficie

Accesiunea imobiliară artificială trebuie interpretată uneori în raport cu ceea ce Codul Civil numește dreptul de superficie. Acesta reprezintă dreptul de proprietate al unei persoane, numite superficiar, asupra unei construcții, plantații sau pentru o altă lucrare care se află pe proprietatea unei alte persoane, asupra căruia superficiarul are drept de folosință.

Un exemplu tipic de superficie este situația celor care nu au cetățenie română și care nu pot cumpăra terenuri pe teritoriul României. Ei pot să fie proprietarii lucrărilor construite, plantate sau realizate, iar terenurile pe care acestea au fost realizate sunt înscrise în Cartea Funciară cu dreptul de superficie, respectiv cel de folosință. 

Dreptul de accesiune, cu toate situațiile acestuia, precum și dreptul de superficie sunt conexe dreptului de proprietate. Constituția României, prin Codul Civil, acordă în mod exclusiv și absolut dreptul fundamental de proprietate și recunoaște situațiile posibile care aduc limitări sau impuneri proprietarilor, prin validarea dreptului de accesiune artificială, în condițiile legii.  

Ultima editare: 29 iunie 2020

Urmărește-ne în social media