Achiziţia unui imobil executat silit: avantaje, dezavantaje, paşi

17 iulie 2021

Publicat de storia

Achiziţia unui imobil executat silit: avantaje, dezavantaje, paşi

Cel puţin din perspectiva fostului proprietar, achiziţia unui imobil executat silit nu este cea mai plăcută metodă de a intra în posesia unei locuinţe. Această variantă implică, însă, anumite avantaje şi dezavantaje, care îl pot pune în dificultate pe un eventual cumpărător, fie că e vorba despre preţurile mai mici, fie despre riscurile cu care vine la pachet achiziţia unui imobil prin procedura de executare silită.

În cazul în care optezi pentru metoda tradiţională de a găsi viitoarea locuinţă pentru familia ta, aruncă un ochi pe ghidul unei tranzacţii fericite, pe Storia.ro.

Ce înseamnă executarea silită

Executarea silită este o procedură juridică, stabilită prin Codul de Procedură Penală, prin care creditorii unei persoane fizice sau juridice care refuză să-şi achite datoriile îşi pot recupera o parte din sumele ce li se cuvin.

Cel mai frecvent, această procedură este întâlnită în cazul creditelor şi al împrumuturilor în bani. Atunci când beneficiarul creditului nu mai vrea sau nu mai poate să-şi achite ratele, banca sau instituţia financiară se poate adresa executorului judecătoresc, care pune în mişcare întreaga procedură legală.

Cu ajutorul lui, creditorii îşi pot recupera banii împrumutaţi parţial sau total, prin scoaterea la licitaţie a bunurilor celui care nu şi-a mai plătit ratele. Un exemplu concret poate fi un credit imobiliar. Dacă refuză sau nu mai poate achita ratele, beneficiarul creditului pierde imobilul cumpărat cu ajutorul creditului, iar banca îl poate scoate la vânzare, prin licitaţie sau prin ofertă directă, pentru a-şi recupera banii.

În cazul executării silite a bunurilor imobile (terenuri, case, apartamente, clădiri), trebuie menţionat faptul că bunurile în cauză pot fi vândute în totalitate sau parţial. Cu alte cuvinte, ar putea fi scos la licitaţie doar un etaj al unei case sau doar o parte a unui teren. Trebuie să ţii cont de aceste lucruri, dacă te-ai hotărât să participi la o licitaţie de bunuri executate silit.

Care sunt avantajele achiziţionării unui imobil aflat în executare silită

Este destul de dificil pentru cei care vor să-şi cumpere propria locuinţă să afle despre eventualele imobile scoase la licitaţie în cadrul unei proceduri de executare silită. Soluţia cea mai la îndemână e să verifice site-urile băncilor şi pe ale executorilor judecătoreşti, majoritatea având secţiuni dedicate executărilor silite. Iată care sunt avantajele unei astfel de achiziţii.

●       Preţul mai mic pe care l-ai putea plăti este principalul avantaj al achiziţionării unui imobil scos la licitaţie, în urma unei proceduri de executare silită. De obicei, creditorul, indiferent că e vorba despre o bancă sau de o instituţie de stat, încearcă să-şi recupereze banii de la debitor cât mai repede, aşa că preţul de pornire al licitaţiei nu respectă, de multe ori, realitatea pieţei.

În cazul în care, la prima licitaţie, nu s-a înregistrat niciun câştigător, va fi organizată încă una, iar preţul imobilului scos la licitaţie va scădea cu 25%, un motiv în plus, pentru cei interesaţi de imobilele executate silit, de a participa la licitaţie. Poate fi organizată şi o a treia licitaţie, unde preţul poate să scadă cu până la 50% faţă de preţul de pornire, câtă vreme sunt cel puţin doi participanţi.

●       Un alt avantaj, faţă de achiziţia unui imobil prin intermediul unei agenţii imobiliare, este absenţa comisionului care se plăteşte, de obicei, în asemenea cazuri. Acest comision imobiliar reprezintă remuneraţia agentului care a intermediat tranzacţia şi este, de obicei, între 1% şi 4% din preţul imobilului tranzacţionat. În cazul licitaţiilor pentru imobile executate silit, participanţii depun o garanţie de 10% din preţul de pornire, dar suma e returnată, în cazul în care nu au câştigat licitaţia.

●       Tot în categoria avantajelor intră şi faptul că, în cazul executărilor silite şi al licitaţiilor, întreaga procedură este reglementată şi supravegheată de autorităţi, aşa că nu te vei confrunta cu situaţii în care ai putea risca să-ţi pierzi banii. Dacă vrei, totuşi, să vezi ce oferte există şi pe piaţa de imobiliare, poţi verifica lista agentiilor imobiliare recomandate de Storia.ro.

Care sunt dezavantajele achiziţionării unui imobil executat silit

Pe de altă parte, achiziţionarea unui imobil executat silit are multe dezavantaje, iar unele dintre ele anulează avantajele. Să vedem care sunt punctele slabe ale acestei metode de a achiziţiona un imobil.

●       Imobilul nu poate fi văzut înaintea licitaţiei, aşa că nu vei şti pe ce vei da banii. Motivul pentru care nu poate fi văzut e simplu: proprietarul lui, persoana care este executată silit, nu va fi de acord să-ţi permită accesul, ştiind că în curând va rămâne fără locuinţă. Sigur, poţi să-ți faci o idee din afară, dar nu e acelaşi lucru cu o vizionare a locuinței.

●       Fostul proprietar ar putea refuza să părăsească imobilul. În această situaţie, lucrurile se complică, pentru că vei fi nevoit să ajungi în instanţă. Chiar dacă ai dreptul să intri în posesia bunului, odată ce procedura de licitaţie s-a încheiat şi ai plătit toată suma, fostul proprietar poate fi evacuat doar în baza unei decizii a instanţei. Şi mai trebuie să ţii cont de un fapt: potrivit legii, nu se fac evacuări din imobile, în perioada 1 decembrie -1 martie.

Citeşte şi: Evacuarea chiriasului - ce spune legea

●       Fostul proprietar va face tot posibilul pentru a împiedica procedura de executare silită, aşa că te poţi aştepta să conteste întreaga procedură în instanţă. Fie pentru documente lipsă, fie pentru alte motive, legate de respectarea procedurii sau de termene. Aceste contestaţii pot ajunge în instanţă şi, în acest caz, pot să apară două probleme: durata îndelungată a procedurii de intrare în posesie şi faptul că ai putea pierde imobilul, în cazul în care instanţa dă dreptate fostului proprietar, iar procedura de executare silită poate fi suspendată sau desfiinţată.

Pe scurt, principalele dezavantaje sunt următoarele:

●       imobilele executate silit sunt, de multe ori, încă locuite;

●       foştii proprietari nu colaborează, aşa că vizionarea imobilelor e aproape imposibilă;

●       evacuarea foştilor proprietari cade în sarcina celui care a câştigat licitaţia;

●       cel care a pierdut imobilul poate depune contestaţii în instanţă, iar imobilul nu va intra imediat în posesia câştigătorului licitaţiei;

●       executările silite nu sunt popularizate, fiind foarte puţini cei care află despre imobile scoase la licitaţie;

●       cum plata se face în maximum 30 de zile de la câştigarea licitaţiei, cei care au de gând să facă un credit pentru a obţine banii, riscă să nu se încadreze în termen.

Dacă ai, totuşi, de gând să faci un credit pentru a achiziţiona o locuinţă, e bine să ştii, mai întâi, care sunt diferentele dintre creditul ipotecar si creditul Noua Casa.  

Paşi necesari pentru cumpărarea unui imobil executat silit

În cazul în care ai găsit un imobil interesant şi ai decis că vrei să te înscrii la licitaţie, iată ce trebuie să ştii despre procedura de achiziţie a unui imobil executat silit:

●       oricine poate participa la licitaţia pentru un imobil executat silit, indiferent că e vorba despre o persoană fizică sau juridică;

●       odată cu cererea de înscriere la licitaţie, trebuie să fie depusă şi o garanţie de 10% din preţul de pornire al licitaţiei, depunere care se face în contul executorului judecătoresc;

●       pentru participarea fizică la licitaţie, este nevoie de un act de identitate şi de dovada depunerii garanţiei menţionate mai sus;

●       în cazul în care nu au câştigat licitaţia, toţi cei care au depus cei 10% vor primi banii înapoi;

●       dacă imobilul nu a fost licitat şi, deci, adjudecat, va fi organizată o nouă licitaţie, unde preţul de pornire va scădea cu 25%;

●       câştigătorul licitaţiei are 30 de zile să facă plata integrală pentru imobilul cumpărat la licitaţie;

●       dacă acesta nu va face plata în termenul stabilit de lege, pierde garanţia de 10% şi, în plus, este nevoit să acopere cheltuielile pentru organizarea unei noi licitaţii.

Aşadar, procedura de achiziţie a unui imobil executat silit poate fi una de durată şi prezintă riscuri destul de mari, care pot merge chiar până la anularea unei licitaţii. Cu toate acestea, cei înarmaţi cu răbdare pot avea de câştigat, pentru că preţurile imobilelor executate silit pot fi mai mici cu până la 50%, faţă de preţul pieţei.

În cazul în care vrei să ai mai multă libertate şi siguranţă că te vei bucura mai repede de o nouă locuinţă, intră pe Storia.ro și vezi toate ofertele.

Ultima editare: 17 iulie 2021

Dă share în social media