[Piaţa imobiliară – 2017 vs. 2018] Crosspoint Real Estate: Se vor resimți creșteri de preț în segmentul upper-medium
La început de an, am discutat cu o parte din reprezentanții pieței imobiliare despre schimbările din 2017 și previziunile pentru 2018 – de la evoluții de preț, cerere până la impactul adus de modificările de ROBOR.
De data aceasta, ne-au răspuns Mihai Dumitrescu (Managing Partner, Head of Residential, Land and Investment) și Bogdan Iliescu (Associate Residential) din cadrul Crosspoint Real Estate.
Din ce fel de proprietăți este constituit portofoliul dvs.?
Mihai Dumitrescu: La Crosspoint, încercăm să identificăm și să propunem clienților noștri proprietăți quality, menținând în același timp un raport competitiv calitate/preț.
Pe lângă departamentele de birouri, terenuri & comercial, portofoliu nostru rezidențial include proiecte cu apartamente și case noi, finalizate sau în curs de construcție, în zone centrale și de nord, cu acces facil la transportul în comun, parcuri, zone de petrecere a timpului.
În cursul anului 2017, Crosspoint a vândut cu succes un total de 180 de unități rezidentiale (din care 15 unități sunt de lux), în numele dezvoltatorilor pe care compania le reprezintă exclusiv, cu o valoare de piață totală de 13,33 milioane de euro. Crosspoint Real Estate a reprezentat, de asemenea, grupul maghiar Futureal privind achiziționarea a 15.000 mp de teren pentru dezvoltarea a 400 de unități rezidențiale, o tranzacție în valoare de 3,7 milioane de euro.
Care sunt cele mai căutate tipuri de locuințe?
M.D.: În general, cele mai căutate tipuri de locuințe sunt apartamentele cu două camere și studiouri. Pe lângă faptul că acestea, de cele mai multe ori, intră în plafonul TVA-ului de 5%, sunt și un produs preferat de către investitori, oferind randamente atractive.
În 2017 am remarcat un apetit crescut în rândul persoanelor interesate în a achiziționa locuințe de lux comparativ cu perioada 2009-2015. Cel mai scump apartament propus la vânzare în 2017 de Crosspoint a fost un penthouse cu două terase și Jacuzzi exterior din proiectul rezidențial Premio (dezvoltat de grupul italian Nusco în Capitală), pentru 1,2 milioane euro plus TVA. Locuința dispune de o suprafață utilă de 250 mp și o terasă de 486 mp.
Considerăm că trendul se va menține și pentru anul acesta, odată cu noile proiecte care se vor livra și care acum sunt în diverse stadii de construire sau de autorizare. Prețul mediu în cazul proprietăților de lux este în prezent de cca 2.800€/mp, comparativ cu 3.500€/mp în 2007. În ceea ce privește profilul cumpărătorilor, de cele mai multe ori, locuințele de lux se achiziționează pentru a fi locuite. Există și investitori interesați în mod special de case, vile sau penthouse-uri în zone consacrate de lux (Primăverii, Kiseleff) pentru a le închiria expaților, ambasadelor, companiilor care își doresc un sediu reprezentativ.
Cei care își achiziționează o astfel de locuință în scop propriu sunt de regulă antreprenori, proprietari de business, top management, expați, cu vârstă cuprinsă între 40-60 ani, cu venituri de peste 200.000€ anual.
Ce schimbări au avut loc pe piața imobiliară anul trecut?
M.D.: Creșterea Robor, implicit a dobânzilor la credite, au determinat o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizații emise în zonele protejate ale centrului Bucureștiului. Acest fapt s-a reflectat în creșterea preturilor acestor imobile.
La ce evoluție de pret ne putem aștepta în anul 2018?
M.D.: În 2018 prețurile vor avea cel mai probabil o creștere moderată de cca 5-7%, având în vedere stocul de apartamente ce urmează să fie livrat și situația incertă a creditării bancare, în special a programelor Prima Casă, care a constituit până în prezent principalul mijloc de achiziție al apartamentelor noi în România, cu o pondere mai mică pe segmentul de mijloc. Cred că va avea loc mai mult o stabilizare a prețurilor, poate anumite corecții în câteva zone.
Aceste valori au la bază fundamentele pozitive de creștere economică susținută înregistrată anul acesta la nivel macroeconomic și previziunile încurajatoare pentru anul 2018, creșterea veniturilor gospodăriilor, scăderea ratei șomajului și condițiile favorabile de finanțare, factori care generează o creștere a cererii comparativ cu stocul disponibil. Estimăm că va exista în continuare un decalaj între cerere și oferta de unități locative până la finalul anului în curs și în anul următor și un grad mare de absorbție al unităților ce urmează a fi livrate pe piață în perioada imediat următoare.
A existat în 2017 și va exista în continuare o lipsă acută a forței de muncă calificată în construcții, fapt care generează întârzieri în livrarea proiectelor, penalități și costuri suplimentare pentru dezvoltatori. De asemenea, creșterea prețului de achizitie a terenurilor, ca rezultat al interesului crescut manifestat de dezvoltatori pentru noi zone de dezvoltare precum centru-nord (Herăstrău, Expoziției, Politehnica-Grozăvești, Timpuri Noi), atât pentru dezvoltari de birouri cât și pentru proiecte mixte (care au o componentă de birouri și/sauretail și rezidențial), toți acești factori pot constitui premize de creștere a prețurilor pe segmentul rezidențial.
Suntem de părere că se vor resimți creșteri de preț în segmentul upper-medium, adresate cumpărătorilor cu venituri peste 6.000 lei. Se conturează în ultimii ani un nou segment al cererii, în oglindă cu segmentul birourilor, unde cererea netă (net take-up) provine în principal din sectoarele IT & Telecom, servicii profesionale și financiare, care stau în chirie sau au deja o locuință, însă doresc să facă un upgrade. Această categorie precum și liber profesioniștii sunt axați pe carieră, au timp liber limitat și au devenit atenți la calitate, gradul de confort, compartimentări, suprafață utilă mai mare, vârsta cladirii. Aceștia optează pentru un amplasament bun, în zonele semi-centrale, cu acces la mijloacele de transport în comun și în proximitatea zonelor de afaceri consacrate ori noi, cu toate facilitățile la îndemână, în scop locativ, și nu al închirierii. În consecință, marii dezvoltatori și investitorii caută terenuri și oportunități de dezvoltare în zone mai bune față de cele limitrofe.
Locuințele care vizează să se încadreze în TVA-ul de 5% cel mai probabil vor stagna (proiecte în zonele limitrofe ale orașului, cu o infrastructura redusă și suprafețe utile mici)
Care sunt tendințele pentru 2018? Ce vor căuta cumpărătorii de case?
Bogdan Iliescu: În ultimii ani, consumatorul a devenit un cumpărător avizat, documentat, fiind un pas important în viața oricărei persoane și o decizie pe termen lung. Cumpărătorii preferă să cumpere locuințe care să le ofere avantaje și calitate pe termen lung, fiind o investiție semnificativă, în funcție de segment.
Factorii care influențează decizia de cumpărare:
- Principalul factor în stabilirea prețului unei locuințe, atât în trecut cât și in prezent, îl reprezintă zona. Amplasamentul se traduce prin accesibilitatea la mijloacele de transport în comun, în special metroul și existența serviciilor, a facilităților și a infrastructurii funcționale (centre comerciale, bănci, farmacii, piața agro-alimentară, centre de sport, școli, grădinițe, existența zonelor verzi, de petrecere a timpului liber etc.)
- Un alt factor major îl constituie arhitectura sau designul clădirii. Tot mai mulți dezvoltatori au remarcat pe parcurs că o cladire care beneficiază de semnătura unui arhitect de renume poate obține o creștere considerabilă a prețurilor apartamentelor față de una care nu deține acest avantaj, ca și garantie a calității și funcționalității viitoarei clădiri, strâns corelată cu designul apartamentelor și al spațiilor interioare, care se va reflecta și în cheltuielile de mentenanță la nivelul cumpărătorilor, în cazul unei clădiri de calitate necorespunzătoare
- Al treilea factor decisiv îl constituie finisajele. Având în vedere proximitatea dintre proiecte, care au caracteristici arhitecturale și urbanistice similare, diferențierea între ele se va face prin calitatea oferită clienților. Parchetul de lemn natural, obiectele sanitare la standarde superioare vor deveni obligatorii pentru orice nou proiect.
- Un alt factor deloc de neglijat îl reprezintă locul de parcare. Având în vedere lipsa majoră a locurilor de parcare în oraș, cumpărarea unui apartament fără loc de parcare nu va mai constitui o opțiune pentru cumpărători, mai ales că în majoritatea familiilor tinere pe segmentul medium sau upper, ambii parteneri dețin un autovehicul.
- Etajul/înălțimea clădirii. Vor fi favorizate clădirile cu înălțime de maxim 5 etaje. Acest lucru este consecința adaptării dezvoltatorilor la cerințele consumatorilor și factorii psihologici legați de riscul seismic, funcționalitatea lifturilor la o clădire cu regim de înălțime mai mare ori un număr mai redus de vecini, care în cazul proiectelor mari se ridică la sute de familii.
- Lumina naturală este un factor ce va avea un impact de diferențiere cuprins între 5 și 10% (apartamente orientate către Nord și apartamente cu lumină naturală pe mai multe laturi)
- Liniștea, traficul din zonă. Vor fi favorizate locațiile retrase de la zonele intens circulate sau cele în proximitatea cărora circulă tramvaie sau care au magazine la parter
- Facilitățile oferite de ansamblurile rezidențiale trebuie să fie inovatoare: soluții integrate smart house, imobile rezidențiale certificate „green”, dispozitive de alimentare mașini electrice.
_______________________________________
Despre Crosspoint Real Estate
Fondat în 2005, Crosspoint Real Estate oferă atât servicii de tranzacționare și consultanță pentru domeniul imobiliar, cât și solutii financiare necesare marilor investitori, pentru toate tipurile de proprietăți: birouri, retail, industrial, terenuri, hoteluri și rezidențial.
Crosspoint Real Estate este partenerul exclusiv pentru România al Savills, una dintre cele mai mari companii de real estate la nivel mondial, fondată în 1855, cu venituri de peste 1,4 mld GBP generate în 2016.
Compania este o firmă de consultanță imobiliară care oferă servicii premium în domeniul tranzacțiilor, închiriere spații de birouri și retail pentru dezvoltatori sau chiriași, servicii de evaluare, cercetare a pieței și studii de fezabilitate, precum și servicii în domeniul proprietăților rezidențiale, prin mandate exclusive.
