A fi sau a nu fi... proprietar sau chiriaș în București?

05 septembrie 2022

Publicat de storia

A fi sau a nu fi... proprietar sau chiriaș în București?

În cadrul webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin, Andreea Hamza, Senior Director Living Department la JLL România a vorbit despre evoluția prețurilor în segmentele chiriilor și achizițiilor imobiliare, pe cea mai mare piață rezidențială din țară - București și Ilfov.

Am vorbit despre factorii care influențează fluctuațiile și am primit recomandări pentru cei care sunt pe punctul de a lua o decizie imobiliară. Iată pricipalele concluzii despre evoluția achizițiilor imobiliare.

DESPRE EVOLUȚIA ACHIZIȚIILOR IMOBILIARE

Salariul mediu s-a dublat, iar locuințele sunt cu 15% mai scumpe, comparativ cu 2009

La întrebarea legată de evoluția prețurilor imobilelor comparativ cu 2009, Andreea Hamza a precizat: „În ceea ce privește puterea de cumpărare încă stăm bine, pentru că salariul mediu a crescut, a ajuns la 800 Euro, la nivel național, chiar 1000 Euro în București, față de 325 Euro, cât era în 2009. Deci în timp ce salariul a crescut mai mult de dublu, prețul mediu al locuințelor a crescut cu doar 15%. În schimb, condițiile accesului la creditare s-au înăsprit. Indicele de referință pentru creditele consumatorilor a crescut foarte mult. Era 1,86 la sfârșitul lui 2021; în primul trimestru din 2022 a crescut la 2,6 și acum este undeva la 6%, iar această creștere foarte mare se va reflecta într-o creștere a dobânzilor pe care cumpărătorii le vor plăti”.

 

Prețurile la achiziții au crescut cu 5% în primul semestru din 2022, dar vor stagna în perioada următoare

Andreea Hamza a vorbit apoi despre evoluția prețului locuințelor pe piața din București și Ilfov. Prețurile au continuat să crească în al doilea trimestru din 2022: prețul mediu pe tot Bucureștiul a ajuns la 1.720 Euro/mp util (cu valori diferite, în funcție de cartier), însemnând o creștere de aproximativ 5% în prima jumătate a anului. Prețul fiind format din raportul cerere-ofertă, conform analizei desfășurate, Andreea Hamza a precizat că pe primul semestru, cererea a înregistrat și ea o creștere de 15%, iar evoluția lunară arată că în luna iunie s-au înregistrat primele scăderi, acesta fiind, probabil, începutul unor schimbări de dinamică pe partea de cerere.

În același timp, oferta a crescut, dar foarte puțin, pentru București și Ilfov cumulat, în timp ce pentru București chiar a scăzut un pic, ca efect al limitării autorizării proiectelor din capitală. Oferta urmând să fie redusă, prețurile probabil că vor stagna în următoarea perioadă, cu fluctuații minore.

 

Dobânda fixă – cea preferată, dar mai dificil de găsit

Înainte de tensiunile internaționale, majoritatea românilor alegeau dobânda variabilă, întrucât dobânda fixă ajungea să fie dublă sau chiar mai mare comparativ cu cea variabilă. În prezent, oamenii optează pentru dobânda fixă. Pe de altă parte, și inflația afectează foarte mult suma care poate fi contractată prin credit, deoarece creșterea prețurilor determină creșterea cheltuielilor, iar rata, fiind calculată în funcție de cheltuielile lunare, face ca suma creditată să scadă.

În plus, suma creditată depinde de limita de îndatorare de 40%.

 

Rata la dobânda variabilă ar putea crește cu 60-70% în 2023

„Indicele de referință este un procent în funcție de care se calculează rata dobânzii pentru un anumit credit, la care se adaugă o marjă a băncii. Cei care contractează credite cu dobândă variabilă vor avea dobânda calculată în funcție de acest indice. Cu cât el crește, cu atât rata lunară crește.

Am făcut un calcul pentru cei care au credite acum cu dobândă variabilă, rata ar putea crește la anul și cu 60-70%”, a completat Andreea Hamza.

 

Cum influențează infrastructura prețurile pe piața imobiliară

Chiriile sunt influențate și de lucrările de infrastructură finalizate, nu începute, spre deosebire de prețurile de vânzare, unde e suficient ca lucrările de infrastructură să fie anunțate pentru a influența prețul. Cei care cumpără primii beneficiază de un preț mai bun față de momentul în care infrastructura va fi gata și valoarea proprietății va crește.

De exemplu, în Drumul Taberei, unde prețurile erau scăzute, pentru că traficul din V înspre N era o problemă, în momentul în care s-a anunțat metroul, prețurile la achiziție au început să crească, iar acum sunt 1.700-1.800/mp util, similar cu cartierele unde accesul la transportul public subteran este facil - Dristor, Tineretului.

Există și un parc în Drumul Taberei care este foarte apreciat și este reamenajat și pe lângă acest factor, Drumul Taberei este un cartier foarte iubit: cei care s-au născut și au copilărit acolo tind să rămână acolo, așa cum se întâmplă și în Titan, un alt cartier de care oamenii se atașează.

Un alt exemplu de cartier care este în topul preferințelor este Berceni, datorită accesului la metrou, centrelor comerciale, parcurilor, faptul că aspectul cartierului s-a îmbunătățit de la an la an.

 

Prețurile locuințelor în Sud vs. Nord

La polul opus, ca poziționare, dar și ca preț, în Nordul Bucureștiului, prețul de achiziție începe de la 2.000-2.500 Euro/mp și poate ajunge și la 8-9.000 Euro, pentru că aici sunt zonele exclusiviste precum Kiseleff, Aviatorilor. Chiar și locuințele din blocurile mai vechi sunt mai scumpe aici.

Referitor la Ilfov, care a crescut în preferințele cumpărătorilor, are zonele și particularitățile lui: Sudul cu Bragadiru și Roșu și zona de Nord cu Pipera, Otopeni, Mogoșoaia. Prețurile sunt diferite. În Sud poate fi și 1.300 Euro/mp, în timp ce în Nord poate ajunge și la 1.700-2.000 Euro/mp.

 

Piața imobiliară în 2023: stagnarea cererii pentru locuințele sub 2000 Euro/mp

Deși piața e plină de surprize și sunt foarte mulți factori care o pot influența, Andreea Hamza estimează că înăsprirea condițiilor de creditare va afecta segmentele de economy, business, confort, cuprinzând cumpărătorii cu bugete sub 2000 Euro/mp.

Cererea în aceste categorii va stagna sau chiar va scădea. Segmentul high-end va fi cel mai puțin afectat, fiind cel mai rezistent în situații de turbulențe economice. Evoluția va fi diferită pe segmente, iar stagnarea și chiar scăderea tranzacțiilor se vor înregistra cel puțin până la clarificarea situației economice și socio-politice.

 

Pentru „trofeele imobiliare” întotdeauna vor exista cumpărători

Referitor la proprietățile high-end, prețurile cresc pentru că scade oferta, fiind tot mai dificil de găsit terenuri pentru a dezvolta apartamente noi în zonele de high-end. În același timp, cererea este mare. Întotdeauna vor exista cumpărători care își doresc să aibă „trofee imobiliare”, pe care pur și simplu vor să le dețină, nu le cumpără în scop investițional. E vorba de oamenii din Top 300, cu posibilități financiare, printre care sunt și investitori străini, dar predomină românii.

 

Diferența de preț pentru locurile de parcare subterane vs. supraterane, în funcție de zonă

Pentru un loc de parcare subteran, prețurile pot oscila între 12.000 Euro în zona periferică și pot ajunge și la 20-30.000 Euro în zona de high-end. Locurile exterioare sunt undeva la 6.500 – 7.000 Euro, în zonele periferice și pot ajunge la 10-15.000 Euro în zonele super-centrale. Există proiecte unde se vând locurile de parcare cu 30.000 Euro, în Nord.

Locurile de parcare se pot vinde și separat, și la pachet cu apartamentul. Pentru dezvoltatori, este obligatoriu să construiască 1,2 locuri de parcare la un apartament construit (de exemplu 120 de locuri de parcare la 100 de apartamente) - de aceea trebuie să le și vândă, altfel proiectul nu e profitabil.

 

Un nou produs: achiziția locuințelor în rate, direct de la dezvoltator

În condițiile actuale, Andreea Hamza le recomandă dezvoltatorilor să fie deschiși și să încerce să găsească soluții alternative de finanțare pe care să le ofere cumpărătorilor, întrucât acest tip de produs va fi foarte apreciat. Cu toate că procesul de acreditare este dificil, efortul este justificat.

În România există puțini dezvoltatori acreditați, tocmai pentru că procesul este anevoios și pentru că nu a fost nevoie până acum de acest produs. El a apărut după criza din 2009, când situația era mai dificilă și a fost foarte bine primit.

Cumpărătorii plătesc un avans, poate puțin mai mare - 20-30-40%, iar apoi rate eșalonate pe 5-7-10 ani, de la caz la caz. Există o dobândă, o marjă pe care dezvoltatorul o aplică pentru a-și acoperi costul lui de finanțare, dar avantajul este că e mai ușor de accesat această metodă. Nu există limită de creditare, dar există riscuri, pentru că în cazul în care cumpărătorul nu mai poate achita ratele, la dezvoltator rămân avansul, ratele plătite până atunci și apartamentul.

 

Când se vor regla prețurile considerate speculative

Una dintre întrebările celor care au urmărit webinarul live a fost legată de reglarea prețurilor considerate speculative (de exemplu, în zona Lacul Morii, Uverturii - 90-120.000 Euro): pe când se pot aștepta la o coborâre a lor. Andreea Hamza a răspuns că prețul în general depinde de foarte mulți factori, nu ne putem da seama dacă este speculativ sau nu, dar că, în fond, prețul e un raport între cerere și ofertă și atâta timp cât există oameni care plătesc aceste prețuri, ele așa rămân. Când cererea va scădea și apartamentele vor sta mai mult timp goale pe piață, proprietarii vor scădea prețul.

 

Situația actuală diferă față de boom-ul imobiliar

Tot în cadrul dialogului cu publicul, Andreea Hamza a făcut diferența dintre boom-ul imobiliar din 2009 și situația din prezent: o criză economică globală, dictată de alți factori. Criza din 2009 s-a resimțit foarte mult pe piața imobiliară, mai mult decât pe alte segmente, dar în prezent, nu suntem în aceeași situație, nu mai sunt creșteri de 20-30% pe an, cum erau atunci, nu mai sunt proprietăți construite în cel mai dezirabil mod posibil, 2 camere pe 80mp etc.

 

Recomandări pentru cei care își caută o locuință

„Este foarte subiectiv, dar aș zice că cei care au un credit pre-aprobat ar putea să-și urgenteze decizia și achiziția, pentru că se vor înăspri condițiile de creditare. Cei care dispun de lichidități ar putea să-și acorde mai mult timp pentru a identifica cele mai bune variante și ar putea să se orienteze chiar spre proprietăți care se pot închiria ușor, pentru că vom avea o creștere pe partea de închirieri, iar cei care sunt la limita posibilității de a suporta un credit în momentul actual, ar trebui să aștepte, să-și amâne decizia, eventual să se orienteze spre închiriere, dacă au nevoia de a se muta, pentru că riscă să ajungă în incapacitate de plată. Aș mai aștepta, în cazul lor”, a spus Andreea Hamza.

 

Creșterea atractivității județului Ilfov pentru achiziții

Oferta în Ilfov este în creștere, livrările în trimestrul acesta fiind de 3 ori mai mari decât livrările de anul trecut, în același trimestru. Acesta este un efect și al autorizării mai facile în Ilfov și un efect al lucrărilor de infrastructură, care ajută foarte mult zona să se dezvolte și ușurează accesul înspre centrul orașului. Sunt și terenuri mai mari, care sunt mai ușor de dezvoltat și de exploatat în proiecte cu funcționalități mixte, cu zone de agrement, cu spații comerciale etc.

Legat de posibilele temeri ale cumpărătorilor, Andreea Hamza spune că dezvoltatorii sunt profesioniști, iau în calcul de la început aspectele legate de infrastructură, acces, utilități, în timp ce cumpărătorii sunt atenți și semnează după ce se asigură că toate acestea vor fi livrate în momentul în care proiectul este dat în folosință.

„Există și zone în care s-a construit ușor haotic, sunt supra-aglomerate, dar nu sunt probleme atât de mari, traficul e o problemă, dar oamenii știu deja la ce să se aștepte și își asumă când fac achizițiile în zonele respective”.

În Ilfov a crescut și numărul cartierelor de blocuri, întrucât terenurile devin din ce în ce mai scumpe, iar prețul terenului se reflectă în costul final al unei locuințe. E mai ușor și pentru dezvoltatori să dezvolte proiecte mai mari – apartamente în loc de case – și e mai accesibil și pentru cumpărători.

 

Recomandare pentru un proprietar care nu găsește cumpărător

Ca răspuns pentru un proprietar de locuință în centru care întreabă dacă migrația spre Ilfov a făcut să scadă interesul pentru această zonă, și de aici lipsa de cumpărători, Andreea Hamza a răspuns că nu atractivitatea Ilfovului ar fi o explicație, ci faptul că piața trece printr-un moment de tranziție, în care vom vedea o evoluție mai lentă a cererii sau a tranzacțiilor. „Apartamentele vor sta mai mult pe piață și singurul sfat – fie să mai aștepte, fie să re-evalueze prețul, pentru că până la urmă prețul dictează. Există un cumpărător pentru orice proprietate, la un anumit preț”.

În plus, oamenii sunt în expectativă, vor să vadă cum vor evolua lucrurile, unii dintre ei probabil că s-au și confruntat direct cu impactul de pe piața de creditare, în cazul în care n-au mai putut lua aceeași sumă de la bancă sau au aflat că ratele ar fi mult mai mari decât și-ar putea permite.

 

Efectele pandemiei: spații exterioare și de Work From Home
Pandemia a schimbat rapid nevoile cumpărătorilor și ale chiriașilor. Este foarte importantă existența unui spațiu exterior: balcon, terasă, grădină. Amplasamentul este important, dar diferă de categoria de vârstă: cei de 24 ani vor mai aproape de metrou și de centru, cei de peste 35 se orientează și spre suburbii - a crescut atractivitatea Ilfovului, interesul pentru case.

Compartimentarea interioară a apartamentelor este de asemenea importantă: oamenii au nevoie de un spațiu dedicat studiului sau muncii de acasă, datorită fenomenului Work From Home. Se caută spații mai mari și tot din studiul realizat de JLL împreună cu Storia.ro a rezultat că preferă case în interiorul Bucureștiului, deși nu și le pot permite, când e vorba de achiziție. Casele din centru sunt destul de scumpe față de cele din suburbii, pot costa chiar dublu, în funcție de suprafață, de teren, de stadiul în care se află.

Există case de 800.000 Euro în centrul Bucureștiului, comparativ cu 200.000 Euro - în Ilfov. În plus, dacă e vorba de case vechi, acestea necesită investiții surpriză pentru renovarea și recondiționarea lor. Referitor la închiriere, 95% din respondenți preferă să stea în București, în oraș și doar 5% în Ilfov, în timp ce 23% dintre cei care vor să cumpere s-ar muta în Ilfov.

 

DESPRE EVOLUȚIA CHIRIILOR

Creșterea chiriilor: 5% în medie, iar în unele cartiere chiar 15%

În primul trimestru al anului, chiriile au crescut cu aproximativ 5%, iar în al doilea trimestru au rămas constante. Prețul mediu la închiriere este acum de 9,2 Euro/mp util/lună, fiecare cartier având o dinamică diferită. Există cartiere unde chiriile au crescut și cu 15%, precum Berceni, Militari, Decebal, Moșilor, dar există și cartiere unde chiriile stagnează de ceva vreme, cum ar fi Ștefan cel Mare, Tei.

Un exemplu de preț, pentru zona Ștefan cel Mare: 2 camere într-un bloc vechi se închiriază cu 450-500 E/lună, cu oscilații în funcție de aspect, nivelul de finisaje, nivelul de mobilare, cum arată casa scării; mai ales la blocurile vechi, acest aspect influențează prețul în procent de 10-15%.

 

Prețurile chiriilor, relativ stabile în ultimii 10 ani, ar putea crește

În cadrul discuției, s-a precizat și motivul stabilității prețurilor de închiriere. Întrucât chiriile sunt calculate în Euro, ele nu sunt influențate atât de mult de inflație. La fel ca în cazul achizițiilor, și chiriile depind de raportul dintre cerere și ofertă, iar ele au crescut în același ritm. Chiriile sunt determinate de piață și de nivelul maxim pe care un chiriaș și-l poate permite.

Dificultățile în accesul la creditare care se anunță și care au început să se simtă pe piață vor influența o parte din potențialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere și atunci poate apărea o creștere a cererii și probabil și o creștere a chiriilor.

 

20-30% - diferența chiriilor în blocuri vechi vs. noi

Andreea Hamza a punctat nevoia de locuințe noi pe piața imobiliară. Stocul existent fiind format, în mare proporție, din imobile vechi, nu mai corespunde aspirațiilor noilor generații, care urmează să achiziționeze o locuință. Ritmul de reînnoire a stocului este foarte lent în România: 2% pe an, un procent foarte mic comparativ cu celelalte țări din regiune.

Piața este dominată de persoane fizice care dețin apartamente sau le achiziționează și le introduc în circuitul de închiriere. Lipsesc investitorii instituționali care dețin sau construiesc ansambluri întregi special pentru închiriere.

Diferența de preț la închiriere este de 20-30% între vechi și nou. De exemplu, la Alba Iulia, Dristor – o garsonieră se închiriază cu 350-400 E/lună într-un bloc vechi, în timp ce același fel de garsonieră, într-un bloc nou, s-ar închiria cu 450-500 Euro, poate chiar 550 Euro.

Ca tipuri de target, piața de închiriere este formată, pe lângă studenți, din cei care se mută din alte orașe în București și stau mai întâi în chirie, precum și din închirierea pe termen scurt, pe platformele tip Airbnb, a apartamentelor care intră în regim hotelier.

 

Locuințele preferate de români pentru închiriere

Webinarul a abordat și rezultatele unui studiu recent, realizat de JLL România în parteneriat cu Storia.ro, care punctează diferențele dintre prioritățile chiriașilor față de cele ale cumpărătorilor de locuințe în București.

Din cadrul raportului, Andreea Hamza a precizat că la închiriere se caută apartamentele mai mici – garsonierele și apartamentele de 2 camere, în timp ce pentru achiziție se caută și apartamentele mai mari – 3-4 camere, dar și casele. Această tendință este corelată și cu vârsta celor care se orientează spre închiriere vs. achiziție, pentru că majoritatea celor sub 24 de ani se orientează spre închiriere (pentru că nu au posibilitatea financiară, își doresc flexibilitate, nu s-au hotărât unde vor să rămână), în timp ce cei de 30-35 de ani se orientează spre achiziție (cupluri, tineri căsătoriți sau familii cu copii, la care crește numărul de camere de care au nevoie).

Pentru închiriere, apartamentele de 3 camere nu sunt cele mai căutate, pentru că o mare parte a celor care închiriază au sub 30 de ani și locuiesc singuri sau în cuplu, deci nu au nevoie de atât de mult spațiu și se gândesc și la cheltuielile de întreținere, care sunt mai mari la un apartament mai mare, mai ales în contextul actual, al creșterii facturilor.

 

Impact asupra creșterii chiriilor: numărul de refugiați ucraineni mai degrabă decât nomazii digitali

Legat de modificările aduse de schimbările sociale, Andreea Hamza spune că impactul mare nu a fost de la nomazii digitali care vin să lucreze tot mai mult în România, ci mai degrabă de la refugiații ucraineni, care au venit în număr mare. Creșterea li se datorează și lor, pentru că a apărut cerere nouă pe zona de închirieri, pe termen mediu, 6 luni-1 an. Au existat chiar cereri de la companii care căutau să relocheze zeci, poate chiar sute de angajați ucraineni.

 

Factorii care influențează cel mai mult prețul chiriilor

Chiriile sunt influențate în primul rând de amplasament: se caută locuințele situate în proximitatea transportului subteran, în principal, dar și la cel suprateran este foarte important, proximitatea spațiilor verzi. Contează și zonele publice din jur: aspectul blocului, aspectul spațiilor comune, casa scării, nivelul de mobilare și de renovare, existența unui loc de parcare.

 

Românii, un popor de proprietari; polonezii au făcut trecerea la ansambluri de închiriat

Referitor la nevoia românilor de a cumpăra locuințe din ce în ce mai spațioase, Andreea Hamza spune că e natural să ne dorim din ce în ce mai mult, că este un mod de evoluție și că se poate spune despre români că suntem un popor de proprietari, obișnuiți încă din comunism să deținem apartamentele în care locuim. Mentalitatea aceasta se poate schimba, probabil la generațiile următoare, mai flexibile, mai mobile, orientate spre alt fel de investiții, spre experiențe, spre a nu fi legați de o locuință sau de un credit.

Andreea Hamza a dat și un exemplu de reorientare a pieței spre închiriere vs. achiziție, în Polonia, unde în urmă cu 5-7 ani piața era similară României, în timp ce, în prezent, se construiesc tot mai multe ansambluri destinate închirierii. Oamenii sunt mult mai deschiși către închiriere, deci este posibil să se întâmple și la noi, dar în timp, fiind un proces de lungă durată.

WEBINAR GRATUIT: ediție video

👉 Urmărește gratuit înregistrarea webinarului pe pagina de Facebook Storia.ro: https://fb.watch/flKBFRGs2o/.

Webinarul face parte din seria Real Estate. Real talk, inițiată de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin. Discuțiile anterioare cu specialiști în piața imobiliară sunt disponibile integral și gratuit pe canalul de YouTube.

Ultima editare: 05 septembrie 2022

Dă share în social media