\n
\n
La \u00eenceput de an, am discutat cu o parte din reprezentan\u021bii pie\u021bei imobiliare despre schimb\u0103rile din 2017 \u0219i previziunile pentru 2018 \u2013 de la evolu\u021bii de pre\u021b, cerere p\u00e2n\u0103 la impactul adus de modific\u0103rile de ROBOR.<\/p>\n
De data aceasta, ne-au r\u0103spuns Mihai Dumitrescu (Managing Partner, Head of Residential, Land and Investment) \u0219i Bogdan Iliescu (Associate Residential) din cadrul Crosspoint Real Estate.<\/p>\n
Din ce fel de propriet\u0103\u021bi este constituit portofoliul dvs.?<\/strong><\/p>\n Mihai Dumitrescu: <\/strong>La Crosspoint, \u00eencerc\u0103m s\u0103 identific\u0103m \u0219i s\u0103 propunem clien\u021bilor no\u0219tri propriet\u0103\u021bi quality, men\u021bin\u00e2nd \u00een acela\u0219i timp un raport competitiv calitate\/pre\u021b.<\/p>\n Pe l\u00e2ng\u0103 departamentele de birouri, terenuri & comercial, portofoliu nostru reziden\u021bial include proiecte cu apartamente \u0219i case noi, finalizate sau \u00een curs de construc\u021bie, \u00een zone centrale \u0219i de nord, cu acces facil la transportul \u00een comun, parcuri, zone de petrecere a timpului.<\/p>\n \u00cen cursul anului 2017, Crosspoint a v\u00e2ndut cu succes un total de 180 de unit\u0103\u021bi rezidentiale (din care 15 unit\u0103\u021bi sunt de lux), \u00een numele dezvoltatorilor pe care compania le reprezint\u0103 exclusiv, cu o valoare de pia\u021b\u0103 total\u0103 de 13,33 milioane de euro. Crosspoint Real Estate a reprezentat, de asemenea, grupul maghiar Futureal privind achizi\u021bionarea a 15.000 mp de teren pentru dezvoltarea a 400 de unit\u0103\u021bi reziden\u021biale, o tranzac\u021bie \u00een valoare de 3,7 milioane de euro.<\/p>\n Care sunt cele mai c\u0103utate tipuri de locuin\u021be? <\/strong><\/p>\n M.D.: <\/strong>\u00cen general, cele mai c\u0103utate tipuri de locuin\u021be sunt apartamentele cu dou\u0103 camere \u0219i studiouri. Pe l\u00e2ng\u0103 faptul c\u0103 acestea, de cele mai multe ori, intr\u0103 \u00een plafonul TVA-ului de 5%, sunt \u0219i un produs preferat de c\u0103tre investitori, oferind randamente atractive.<\/p>\n \u00cen 2017 am remarcat un apetit crescut \u00een r\u00e2ndul persoanelor interesate \u00een a achizi\u021biona locuin\u021be de lux comparativ cu perioada 2009-2015. Cel mai scump apartament propus la v\u00e2nzare \u00een 2017 de Crosspoint a fost un penthouse cu dou\u0103 terase \u0219i Jacuzzi exterior din proiectul reziden\u021bial Premio (dezvoltat de grupul italian Nusco \u00een Capital\u0103), pentru 1,2 milioane euro plus TVA. Locuin\u021ba dispune de o suprafa\u021b\u0103 util\u0103 de 250 mp \u0219i o teras\u0103 de 486 mp.<\/p>\n Consider\u0103m c\u0103 trendul se va men\u021bine \u0219i pentru anul acesta, odat\u0103 cu noile proiecte care se vor livra \u0219i care acum sunt \u00een diverse stadii de construire sau de autorizare. Pre\u021bul mediu \u00een cazul propriet\u0103\u021bilor de lux este \u00een prezent de cca 2.800\u20ac\/mp, comparativ cu 3.500\u20ac\/mp \u00een 2007. \u00cen ceea ce prive\u0219te profilul cump\u0103r\u0103torilor, de cele mai multe ori, locuin\u021bele de lux se achizi\u021bioneaz\u0103 pentru a fi locuite. Exist\u0103 \u0219i investitori interesa\u021bi \u00een mod special de case, vile sau penthouse-uri \u00een zone consacrate de lux (Prim\u0103verii, Kiseleff) pentru a le \u00eenchiria expa\u021bilor, ambasadelor, companiilor care \u00ee\u0219i doresc un sediu reprezentativ.<\/p>\n Cei care \u00ee\u0219i achizi\u021bioneaz\u0103 o astfel de locuin\u021b\u0103 \u00een scop propriu sunt de regul\u0103 antreprenori, proprietari de business, top management, expa\u021bi, cu v\u00e2rst\u0103 cuprins\u0103 \u00eentre 40-60 ani, cu venituri de peste 200.000\u20ac anual.<\/p>\n Ce schimb\u0103ri au avut loc pe pia\u021ba imobiliar\u0103 anul trecut?<\/strong><\/p>\n M.D.: <\/strong>Cre\u0219terea Robor, implicit a dob\u00e2nzilor la credite, au determinat o diminuare a volumului de v\u00e2nz\u0103ri. Datele publicate de INS indic\u0103 o sc\u0103dere a num\u0103rului de autoriza\u021bii emise \u00een zonele protejate ale centrului Bucure\u0219tiului. Acest fapt s-a reflectat \u00een cre\u0219terea preturilor acestor imobile.<\/p>\n La ce evolu\u021bie de pret ne putem a\u0219tepta \u00een anul 2018? <\/strong><\/p>\n M.D.: <\/strong>\u00cen 2018 pre\u021burile vor avea cel mai probabil o cre\u0219tere moderat\u0103 de cca 5-7%, av\u00e2nd \u00een vedere stocul de apartamente ce urmeaz\u0103 s\u0103 fie livrat \u0219i situa\u021bia incert\u0103 a credit\u0103rii bancare, \u00een special a programelor Prima Cas\u0103, care a constituit p\u00e2n\u0103 \u00een prezent principalul mijloc de achizi\u021bie al apartamentelor noi \u00een Rom\u00e2nia, cu o pondere mai mic\u0103 pe segmentul de mijloc. Cred c\u0103 va avea loc mai mult o stabilizare a pre\u021burilor, poate anumite corec\u021bii \u00een c\u00e2teva zone.<\/p>\n Aceste valori au la baz\u0103 fundamentele pozitive de cre\u0219tere economic\u0103 sus\u021binut\u0103 \u00eenregistrat\u0103 anul acesta la nivel macroeconomic \u0219i previziunile \u00eencurajatoare pentru anul 2018, cre\u0219terea veniturilor gospod\u0103riilor, sc\u0103derea ratei \u0219omajului \u0219i condi\u021biile favorabile de finan\u021bare, factori care genereaz\u0103 o cre\u0219tere a cererii comparativ cu stocul disponibil. Estim\u0103m c\u0103 va exista \u00een continuare un decalaj \u00eentre cerere \u0219i oferta de unit\u0103\u021bi locative p\u00e2n\u0103 la finalul anului \u00een curs \u0219i \u00een anul urm\u0103tor \u0219i un grad mare de absorb\u021bie al unit\u0103\u021bilor ce urmeaz\u0103 a fi livrate pe pia\u021b\u0103 \u00een perioada imediat urm\u0103toare.<\/p>\n A existat \u00een 2017 \u0219i va exista \u00een continuare o lips\u0103 acut\u0103 a for\u021bei de munc\u0103 calificat\u0103 \u00een construc\u021bii, fapt care genereaz\u0103 \u00eent\u00e2rzieri \u00een livrarea proiectelor, penalit\u0103\u021bi \u0219i costuri suplimentare pentru dezvoltatori. De asemenea, cre\u0219terea pre\u021bului de achizitie a terenurilor, ca rezultat al interesului crescut manifestat de dezvoltatori pentru noi zone de dezvoltare precum centru-nord (Her\u0103str\u0103u, Expozi\u021biei, Politehnica-Groz\u0103ve\u0219ti, Timpuri Noi), at\u00e2t pentru dezvoltari de birouri c\u00e2t \u0219i pentru proiecte mixte (care au o component\u0103 de birouri \u0219i\/sauretail \u0219i reziden\u021bial), to\u021bi ace\u0219ti factori pot constitui premize de cre\u0219tere a pre\u021burilor pe segmentul reziden\u021bial.<\/p>\n Suntem de p\u0103rere c\u0103 se vor resim\u021bi cre\u0219teri de pre\u021b \u00een segmentul upper-medium, adresate cump\u0103r\u0103torilor cu venituri peste 6.000 lei. Se contureaz\u0103 \u00een ultimii ani un nou segment al cererii, \u00een oglind\u0103 cu segmentul birourilor, unde cererea net\u0103 (net take-up) provine \u00een principal din sectoarele IT & Telecom, servicii profesionale \u0219i financiare, care stau \u00een chirie sau au deja o locuin\u021b\u0103, \u00eens\u0103 doresc s\u0103 fac\u0103 un upgrade. Aceast\u0103 categorie precum \u0219i liber profesioni\u0219tii sunt axa\u021bi pe carier\u0103, au timp liber limitat \u0219i au devenit aten\u021bi la calitate, gradul de confort, compartiment\u0103ri, suprafa\u021b\u0103 util\u0103 mai mare, v\u00e2rsta cladirii. Ace\u0219tia opteaz\u0103 pentru un amplasament bun, \u00een zonele semi-centrale, cu acces la mijloacele de transport \u00een comun \u0219i \u00een proximitatea zonelor de afaceri consacrate ori noi, cu toate facilit\u0103\u021bile la \u00eendem\u00e2n\u0103, \u00een scop locativ, \u0219i nu al \u00eenchirierii. \u00cen consecin\u021b\u0103, marii dezvoltatori \u0219i investitorii caut\u0103 terenuri \u0219i oportunit\u0103\u021bi de dezvoltare \u00een zone mai bune fa\u021b\u0103 de cele limitrofe.<\/p>\n Locuin\u021bele care vizeaz\u0103 s\u0103 se \u00eencadreze \u00een TVA-ul de 5% cel mai probabil vor stagna (proiecte \u00een zonele limitrofe ale ora\u0219ului, cu o infrastructura redus\u0103 \u0219i suprafe\u021be utile mici)<\/p>\n Care sunt tendin\u021bele pentru 2018? Ce vor c\u0103uta cump\u0103r\u0103torii de case?<\/strong><\/p>\n Bogdan Iliescu: <\/strong>\u00cen ultimii ani, consumatorul a devenit un cump\u0103r\u0103tor avizat, documentat, fiind un pas important \u00een via\u021ba oric\u0103rei persoane \u0219i o decizie pe termen lung. Cump\u0103r\u0103torii prefer\u0103 s\u0103 cumpere locuin\u021be care s\u0103 le ofere avantaje \u0219i calitate pe termen lung, fiind o investi\u021bie semnificativ\u0103, \u00een func\u021bie de segment.<\/p>\n Factorii care influen\u021beaz\u0103 decizia de cump\u0103rare:<\/p>\n _______________________________________<\/p>\n Despre Crosspoint Real Estate<\/strong><\/p>\n Fondat \u00een 2005, Crosspoint Real Estate ofer\u0103 at\u00e2t servicii de tranzac\u021bionare \u0219i consultan\u021b\u0103 pentru domeniul imobiliar, c\u00e2t \u0219i solutii financiare necesare marilor investitori, pentru toate tipurile de propriet\u0103\u021bi: birouri, retail, industrial, terenuri, hoteluri \u0219i reziden\u021bial.<\/p>\n Crosspoint Real Estate este partenerul exclusiv pentru Rom\u00e2nia al Savills, una dintre cele mai mari companii de real estate la nivel mondial, fondat\u0103 \u00een 1855, cu venituri de peste 1,4 mld GBP generate \u00een 2016.<\/p>\n Compania este o firm\u0103 de consultan\u021b\u0103 imobiliar\u0103 care ofer\u0103 servicii premium \u00een domeniul tranzac\u021biilor, \u00eenchiriere spa\u021bii de birouri \u0219i retail pentru dezvoltatori sau chiria\u0219i, servicii de evaluare, cercetare a pie\u021bei \u0219i studii de fezabilitate, precum \u0219i servicii \u00een domeniul propriet\u0103\u021bilor reziden\u021biale, prin mandate exclusive.<\/p>\n\n