Cumpărătorii vor plăti TVA de 21% pentru orice locuință nouă începând din 1 august 2025. Cota redusă de 9% se va mai aplica doar pentru promisiunile de vânzare-cumpărare semnate până la 31 iulie 2025, în anumite condiții.
Ministerul Finanțelor a publicat în 3 iulie un proiect de lege care include numeroase măsuri fiscale care se vor aplica în România începând din 1 august 2025. Ulterior, proiectul de lege a fost adoptat de Guvern în 4 iulie și trimis la Camera Deputaților cu o serie de modificări.
Una dintre cele mai importante prevederi este creșterea cotei standard de TVA de la 19% la 21% și unificarea cotelor reduse de TVA de 5% și 9% la noua cotă redusă de 11%.
În plus, în cazul pieței imobiliare, cota redusă de TVA de 9%, care se aplică în prezent în anumite condiții, va fi eliminată completă, astfel că, începând din 1 august 2025, pentru orice locuință nouă se va plăti TVA de 21%.
Ce opțiuni ai dacă vrei să mai prinzi o locuință cu TVA 9%
În prezent, cota redusă de TVA de 9% se aplică în cazul locuințelor noi care au o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei, echivalentul a 118.577 de euro pe baza cursului valutar anunțat de BNR pentru 4 iulie: 5,06 lei pentru un euro.
Pentru a putea cumpăra o astfel de locuință cu TVA 9% până la 1 august 2025, atunci când intră în vigoare noile cote de TVA, trebuie însă să îndeplinești cumulativ mai multe condiții, iar prima dintre ele este să nu fi cumpărat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând din 1 ianuarie 2023. Acest lucru este verificat de autorități în „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, în care apar toți cumpărătorii care au beneficiat anterior de cota redusă de TVA.
De asemenea, persoanele care semnează o promisiune de cumpărare în perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 pentru cumpărarea unei locuințe cu cotă redusă de TVA sunt obligate să plătească un avans de cel puțin 20%. Cu alte cuvinte, dacă avansul plătit este mai mic de 20% din valoarea fără TVA a locuinței, atunci persoana respectivă va plăti la final TVA la noua cotă standard de 21%.
Această regulă, menționată în lege la articolul III, alineatul 2, menționează data de 3 iulie în ciuda faptului că legea a fost adoptată de Guvern prin asumarea răspunderii în fața Parlamentului în 7 iulie. Cu alte cuvinte, pentru persoanele care au semnat o promisiune de vânzare-cumpărare și plătit un avans în 3 iulie, se poate spune că legea se aplică retroactiv.
Ultima condiție pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9% este ca locuința să fie livrată cel târziu în 31 iulie 2026. Este important de precizat că, la predare, locuința trebuie să poată fi locuită ca atare, ceea ce înseamnă în principiu că toate lucrările trebuie să fie finalizate.
În contextul în care lucrările de construcție pentru un bloc rezidențial durează în cele mai multe cazuri 2-3 ani, pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9%, este esențial ca persoana fizică să încheie o promisiune de vânzare-cumpărare doar pentru o locuință aflată deja într-un stadiu destul de avansat de finalizare, întrucât depășirea termenului de 31 iulie 2026 va conduce la plata cotei standard de TVA de 21%.
În plus, predarea locuinței se poate face doar după recepția lucrărilor din partea autorităților publice locale, o procedură care durează de regulă între una și două luni. Astfel, potrivit studiului „Subnational Business Ready” realizat de Banca Națională, recepția lucrărilor durează în medie 34 de zile în București, 35 de zile în Cluj-Napoca, 44 de zile la Brașov și 65 de zile la Constanța.
Ce șanse ai să plătești TVA 9% dacă ai dat avans înainte de iulie 2025
În cazul în care ai semnat deja o promisiune de vânzare-cumpărare și ai plătit avans pentru o locuință încă eligibilă la cota redusă de TVA de 9% este important de menționat că această valoare redusă de TVA va rămâne valabilă doar în cazul în care locuința va fi predată cel târziu în 31 iulie 2026.
Practic, în acest caz nu există nicio excepție de la regulă, în ciuda faptului că înainte de iulie 2025 nu exista nicio decizie oficială cu privire la renunțarea la cota redusă de TVA pentru imobiliare.
Ce efecte va avea creșterea TVA pe pe segmentul locuințelor noi
Piața imobiliară va fi afectată în două moduri de pachetul fiscal stabilit de Guvern. În primul rând, după 1 august 2025, cumpărătorii de locuințe de până la 120 de metri pătrați utili cu un preț de cel mult 600.000 de lei vor plăti cota standard de TVA de 21% în locul precedentei cote reduse de 9%. Asta se traduce în mod direct printr-o creștere a prețului cu TVA cu 11%.
De exemplu, până acum, o locuință de 100.000 de euro costa 109.000 cu TVA 9%, iar de la 1 august 2025 va costa 121.000 de euro cu TVA 21%, adică cu 12.000 de euro mai mult.
În plus, prețurile vor crește și pentru celelalte locuințe noi, care nu se încadrau în cota redusă de TVA, ca urmare a creșterii cotei standard de TVA de la 19% la 21%. În practică, prețurile pentru aceste locuințe noi vor crește cu 1,68%.
De exemplu, o locuință de 130.000 de euro costa 154.700 de euro cu TVA 19%, dar va costa 157.300 de euro cu TVA 21%, ceea ce înseamnă cu 2.600 de euro mai mult.
Ce efecte va avea creșterea TVA pe piața imobiliară pe segmentul locuințelor vechi
Creșterea prețurilor la locuințele noi ca urmare a majorării TVA-ului la 21% va avea efecte și asupra prețurilor la locuințele vechi, chiar dacă pentru acestea din urmă nu se plătește TVA.
Principala explicație este că o parte dintre cumpărătorii care intenționau să cumpere o locuință nouă nu-și vor permite să acopere diferența de preț generată de majorarea TVA, motiv pentru care se vor îndrepta spre achiziționarea unei locuințe vechi. Implicit, cererea pe segmentul de locuințe vechi va crește și, în absența unei creșteri similare a ofertei, acest lucru poate conduce în timp la creșterea prețurilor.
Prin urmare, unele persoane care vor să locuiască în anumite zone nu vor putea achiziționa nici locuințe vechi și ar putea decide să renunțe la achiziție în favoarea chiriei. În acest context, o creștere bruscă a cererii pe segmentul de închirieri poate avea ca efect inclusiv o creștere a chiriilor.
În concluzie, în contextul acestor modificări fiscale, este în avantajul tău să semnezi o promisiune de vânzare-cumpărare înainte de 31 iulie 2025, mai ales dacă ești deja avansat în procesul de achiziție.
Totuși, înainte să semnezi actele, verifică aici la ce trebuie să fii atent când cumperi un apartament într-un bloc nou și analizează pe Storia proprietățile noi aflate la vânzare.
