Contract vânzare cumpărare – acte necesare, taxe notariale, ce trebuie să știe vânzătorul și cumpărătorul unui apartament
Cumpărarea sau vânzarea unui imobil este, fără îndoială, unul dintre cele mai importante momente din viața ta. Fie că îți dorești un apartament nou sau vrei să vinzi o proprietate, procesul implică numeroase detalii legale, financiare și administrative. În centrul acestei tranzacții se află contractul de vânzare-cumpărare imobil, un document esențial care formalizează acordul dintre tine și cealaltă parte.
Fie că te afli pentru prima dată în postura de vânzător, respectiv în cea de cumpărător, articolul acesta are scopul să te ajute să îți faci o imagine clară asupra procesului de vânzare-cumpărare, de la actele necesare și diferențele dintre antecontract și promisiunea de vânzare până la taxele implicate. Hai să parcurgem împreună fiecare pas, astfel încât să fii bine pregătit pentru această etapă importantă!
- Ce este un contract de vânzare-cumpărare imobil?
- Antecontract de vânzare-cumpărare
- Principalele obligații ale vânzătorului
- Principalele obligații ale cumpărătorului
- Comision agenție imobiliară
- Apartamente de vânzare – Prețul pieței
- Întrebări frecvente
Ce este un contract de vânzare-cumpărare imobil?
Un contract de vânzare-cumpărare imobil este acordul legal prin care vânzătorul transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil (apartament, casă, teren) către tine, cumpărătorul, în schimbul unei sume de bani. Acest document este reglementat de Codul Civil român și trebuie autentificat la notar pentru a fi valabil și pentru a produce efecte juridice asupra terților, adică pentru a fi recunoscut în cartea funciară. Fără autentificare notarială, contractul nu are putere legală, iar tranzacția nu este considerată finalizată.
Acest act este piatra de temelie a tranzacției imobiliare. El clarifică drepturile și obligațiile ambelor părți, protejându-te de eventuale neînțelegeri sau probleme legale. Fie că ești vânzător sau cumpărător, înțelegerea detaliilor acestui contract îți oferă siguranță și te ajută să eviți surprizele neplăcute.
Ce conține un act de vânzare-cumpărare imobil?
Un act de vânzare-cumpărare imobil trebuie să fie clar, detaliat și să respecte cerințele legale. Contractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament se compune în principal din:
- descrierea bunului imobil: se precizează adresa exactă, numărul de camere și care sunt acestea, suprafața utilă și cea construită, numărul cadastral;
- modul de dobândire al apartamentului: cum a obținut vânzătorul imobilul (cumpărare, moștenire, donație), cu referire la actele doveditoare.
- prețul tranzacției (atât în cifre, cât și în litere), cu precizarea modalității de plată (numerar, transfer bancar, credit ipotecar) și a monedei (de obicei RON sau EUR) în care se va plăti.
- datele părților: numele, CNP-ul, domiciliul tău și al vânzătorului.
- declarații legale: vânzătorul trebuie să declare că imobilul nu este ipotecat, nu are datorii și nu face obiectul unui litigiu. Tu, ca și cumpărător, confirmi că ai fost informat despre starea juridică și fizică a imobilului.
- clauzele contractului de vânzare-cumpărare imobil: acestea pot include termene de plată, penalități pentru neîndeplinirea obligațiilor, garanții împotriva defectelor ascunse și legea aplicabilă (de obicei, legislația română).
Aceste clauze ale contractului de vânzare-cumpărare imobil sunt esențiale pentru a preveni neînțelegerile. De exemplu, o clauză bine redactată despre penalități te poate proteja dacă vânzătorul nu respectă termenii acordului.
Acte necesare pentru vânzare-cumpărare imobil
Pentru a semna un contract de vânzare-cumpărare, atât tu, cât și vânzătorul trebuie să pregătiți o serie de documente. Iată ce acte sunt necesare pentru procesul de vânzare-cumpărare imobil!
Pentru persoane fizice:
- Actele de identitate ale ambelor părți (buletin sau pașaport).
- Actul de proprietate al imobilului (contract de vânzare anterioară, certificat de moștenitor, donație etc.).
- Certificat fiscal emis de primărie, care să ateste că nu există datorii – se obține de la Administrația Fiscală unde se plătește impozitul anual pentru apartament și are scopul de a demonstra că proprietarul este cu plățile la zi.
- Documentația cadastrală (cadastru și intabulare) – se realizează de o persoană autorizată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și cuprinde măsurătorile și datele tehnice ale apartamentului.
- Extrasul de carte funciară (atestă situația juridică a apartamentului) – se obține de biroul notarial de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI), la cererea vânzătorului apartamentului care va prezenta în acest sens următoarele acte: buletin, cerere tip, copie a încheierii de intabulare.
- Certificat de performanță energetică – se eliberează de un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice şi care își desfășoară activitatea ca persoană fizică autorizată; lista auditorilor energetici o poți consulta pe site-ul ministerului, secțiunea Atestări tehnico-profesionale > Auditori energetici.
- Polița de asigurare obligatorie PAD (pentru locuințe).
- Adeverință eliberată de la asociația de proprietari – care denotă lipsa datoriilor, așadar plata la zi a întreținerii, a utilităților comune
- Ultimele facturi ale utilităților – arată că vânzătorul este cu plata la zi a utilităților (apă, gaz, energie electrică).
Pentru persoane juridice (dacă vânzătorul este o companie):
- Certificat fiscal actualizat.
- Extras din Registrul Comerțului.
- Certificat constatator valabil.
- Hotărâre AGA care aprobă vânzarea imobilului.
Dacă plătești printr-un credit ipotecar sau prin programul Prima Casă, vei avea nevoie și de documente suplimentare solicitate de bancă, cum ar fi contractul de credit sau dovada avansului.
Antecontract de vânzare-cumpărare
În multe cazuri, tranzacția imobiliară nu se finalizează imediat, ci trece printr-o etapă preliminară. Aici intervine antecontractul de vânzare-cumpărare, un acord prin care tu și vânzătorul vă angajați să încheiați contractul final la o dată ulterioară. Spre deosebire de promisiunea de vânzare, care este de obicei unilaterală (vânzătorul promite să vândă, dar tu nu ești obligat să cumperi), antecontractul creează obligații reciproce: tu te angajezi să cumperi, iar vânzătorul să vândă.
Cumpărătorul plătește un avans cu titlul de arvună. În antecontract se precizează această sumă primită de vânzător, precum și diferența de bani (inclusiv modalitatea de plată) care se va face în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În antecontractul de vânzare-cumpărare se vor menționa și clauzele penale stabilite de comun acord, în cazul în care părțile nu își respectă promisiunile (de a vinde, respectiv de a cumpăra).
În privința actelor, vânzătorul va prezenta buletinul, actul de proprietate al apartamentului (potrivit modalității de dobândire, achiziție, moștenire, donație) și extrasul de carte funciară pentru informare (se completează o cerere tip și notariatul îl obține). Cumpărătorul va prezenta doar buletinul.
👉Descoperă pe blogul Storia ce înseamnă randamentul unei investiții imobiliare și factorii de care este bine să ții cont pentru o investiție avantajoasă!
Diferența între antecontract și promisiunea de vânzare este importantă:
- Antecontractul: este un acord bilateral, cu obligații pentru ambele părți. De exemplu, dacă plătești un avans (de obicei 10% din preț), vânzătorul nu mai poate vinde imobilul altcuiva. Dacă una dintre părți renunță, cealaltă poate solicita daune sau executarea contractului.
- Promisiunea de vânzare: este unilaterală, de obicei din partea vânzătorului. Tu, ca potențial cumpărător, ai dreptul să decizi dacă vrei să finalizezi tranzacția, fără obligații stricte.
👉Conform Storia.ro, antecontractul este mai frecvent utilizat, deoarece oferă protecție suplimentară ambelor părți. Totuși, ambele documente pot fi autentificate la notar pentru a crește securitatea juridică. Află tot ce trebuie să știi despre promisiunea de vânzare-cumpărare!
Principalele obligații ale vânzătorului
Vânzătorul are două obligații principale – predarea apartamentului și garantarea împotriva oricăror evicțiuni și vicii ascunse (cu alte cuvinte îl asigură pe cumpărător de folosirea în mod liniștit a apartamentului). Pentru ca predarea (vânzarea) apartamentului să poată avea loc, vânzătorul va avea astfel responsabilități clare:
- Transferul proprietății: trebuie să predai imobilul în starea convenită, conform contractului.
- Garanția împotriva evacuării: asiguri că nimeni nu poate revendica imobilul (de exemplu, moștenitori sau creditori).
- Garanția pentru defecte ascunse: dacă imobilul are probleme structurale sau juridice necomunicate, tu ești responsabil.
- Declarații legale: confirmi că imobilul nu are datorii, ipotecă sau litigii.
Acte necesare pentru vânzarea unui apartament
Așa cum menționam și în rândurile anterioare, ca vânzător trebuie să pregătești aceleași documente menționate mai sus: actul de proprietate, certificatul fiscal, documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică, polița PAD și dovada achitării utilităților. Aceste acte necesare la vânzarea apartamentului demonstrează că imobilul este „curat” din punct de vedere juridic și financiar.
Taxe achitate de vânzătorul apartamentului
Vânzătorul va plăti pentru eliberarea actelor menționate mai sus, la care se mai adaugă impozitul la stat (pentru tranzacția de vânzare). Prin urmare, în atribuția vânzătorului nu intră taxele notariale. Acestea vor fi plătite de cumpărător.
De asemenea, în situația în care vânzătorul a apelat la o agenție imobiliară pentru a-l ajuta cu vânzarea apartamentului, el va plăti comisionul perceput. Acesta poate fi de 1%, 2%, 3% din prețul apartamentului pus în vânzare, comision care se poate aplica în anumite cazuri și cumpărătorului (a se vedea mai jos în articol).
Impozitul la stat
Impozitul pe vânzare este plătit de vânzător și nu trebuie confundat cu impozitul pe clădiri. Costul variază în funcție de numărul de ani în care vânzătorul a avut în proprietate apartamentul (dacă l-a avut mai mult de 5 ani în proprietate sau nu) și de valoarea locuinței.
Dacă deții imobilul de mai puțin de 5 ani, plătești un impozit de 2% din diferența dintre prețul de vânzare și cel de achiziție, conform Legii nr. 287/2009. De exemplu, dacă ai cumpărat un apartament cu 400.000 RON și îl vinzi cu 500.000 RON, plătești 2% din 100.000 RON, adică 2.000 RON. Dacă deții imobilul de peste 5 ani, ești scutit de acest impozit.
Comision agenție imobiliară
Dacă vânzătorul dorește să scape de grijile implicate de procesul de vânzare (postare anunț, disponibilitate pentru vizionări, informații pe care le dorește în privința actelor) și apelează așadar la o agenție imobiliară, va plăti comisionul pe care aceasta îl percepe (de cele mai multe ori între 1% și 3%). De exemplu, pentru un apartament de 100.000 EUR, comisionul poate varia între 1.000 și 3.000 EUR.
Principalele obligații ale cumpărătorului
Cumpărătorul are ca obligație plata prețului și primirea apartamentului, deci este răspunzător de costurile de vânzare. Ca și cumpărător, responsabilitățile tale sunt la fel de importante:
- Plata prețului: trebuie să achiți suma convenită, conform termenelor din contract.
- Înregistrarea fiscală: după semnarea contractului, trebuie să înregistrezi imobilul la ANAF.
- Achitarea taxelor notariale și de intabulare: aceste costuri cad în sarcina ta, cu excepția cazurilor în care contractul specifică altceva.
Taxe notariale
Taxele notariale de vânzare cumpărare variază în funcție de modalitatea de plată a apartamentului (fără credit, cu ajutorul creditului ipotecar sau a creditului Prima Casă) și de valoarea acestuia.
- Fără credit: aproximativ 0.5% din valoarea imobilului, plus TVA. Pentru un apartament de 100.000 EUR (475.000 RON), taxa notarială este de aproximativ 2.375 RON.
- Cu credit ipotecar: taxele sunt mai mari, deoarece includ autentificarea contractului de ipotecă. Pot ajunge la 0.7%-1% din valoarea imobilului.
- Prin programul Prima Casă: beneficiezi de o reducere de 30% la taxele notariale, conform reglementărilor din 2025.
Taxa de intabulare
Alături de onorariul notarului, cumpărătorul va plăti și taxa de intabulare (percepută de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – ANCPI) și are un procent de 0.15% din prețul apartamentului. Notarul face intabularea în numele noului proprietar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Simulare calculator taxe notariale + taxa de intabulare
Hai să vedem un exemplu concret pentru un apartament de 100.000 EUR (aproximativ 475.000 RON):
- Taxa notarială (fără credit): 0.5% × 475.000 RON = 2.375 RON.
- Taxa de intabulare: 0.15% × 475.000 RON = 712.5 RON.
- Total: 2.375 + 712.5 = 3.087.5 RON.
- Plată apartament fără credit (banii cash)
Dacă plătești integral cu bani cash, vei achita suma totală la notar, plus taxele notariale și de intabulare menționate mai sus. Asigură-te că transferul bancar este documentat clar!
- Plată apartament prin credit ipotecar
Dacă optezi pentru un credit ipotecar, banca va solicita documente suplimentare, cum ar fi contractul de ipotecă și dovada avansului (de obicei 15%-25%). Taxele notariale sunt mai mari, deoarece includ autentificarea ipotecii.
👉 Pentru mai multe detalii, află despre vânzarea unui imobil ipotecat de pe blogul Storia!
- Plată apartament prin Prima Casă
Programul Noua Casă 2025, îți oferă avantaje precum taxe notariale reduse și un avans mai mic (de obicei 5%). Totuși, trebuie să respecți condițiile stricte ale programului, cum ar fi valoarea maximă a imobilului.
Comision agenție imobiliară
În situația în care procesul de vânzare-cumpărare al apartamentului are loc prin intermediul unei agenții imobiliare, atunci vor plăti comision atât vânzătorul, cât și cumpărătorul.
De regulă, comisionul unei agenții imobiliare variază între 1% și 3% din valoarea apartamentului cumpărat, așadar un cost pe care cumpărătorul va trebui să îl plătească. Comisionul se poate negocia.
Simulare:
- preț apartament: 82.000 EUR
- comision agenție 2%: 1.640 EUR (7.642 RON)
Apartamente de vânzare – Prețul pieței
Orice proces de achiziție al unui apartament începe cu etapa de căutări, atunci când este important să afli care este prețul mediu pentru un apartament în orașul și cartierul pe care le vizezi.
Fie că îți cauți un apartament în București, Cluj-Napoca, Iași, Timișoara, pe Storia.ro găsești apartamente de vânzare din toată România. Mai mult decât atât, este contorizat în cazul fiecărui anunț raportul între prețul cerut pentru apartament și prețul pieței. Prin urmare, afli din start cu cât la sută depășește prețul pieței sau cu ce procent este sub el.
Este un lucru știut că prețul unui apartament este cel mai mare în București și Cluj, unde costul variază pe lângă numărul de camere, de cartierul în care este situat. Tot pe Storia.ro vei găsi și case de vânzare în România, așa că nu uita să analizezi ofertele!
Întrebări frecvente
La ce să fii atent atunci când semnezi contractul de vânzare-cumpărare?
- Verifică actele de proprietate și certificatul fiscal pentru a te asigura că imobilul este „curat”.
- Citește cu atenție toate clauzele contractului de vânzare-cumpărare imobil, în special cele legate de penalități și garanții.
- Asigură-te că prețul și modalitatea de plată sunt clar specificate.
Ce clauze ar trebui să includă un contract de vânzare sigur?
Un contract bine redactat trebuie să includă:
- Descrierea detaliată a imobilului.
- Termenele și condițiile de plată.
- Garanții împotriva defectelor ascunse.
- Penalități pentru neexecutare.
- Clauze privind rezolvarea disputelor.
Cât costă notarul pentru un contract de vânzare-cumpărare?
Taxele notariale sunt de aproximativ 0.5% din valoarea imobilului, plus TVA. Pentru detalii suplimentare, consultă blogul Storia.
Cât durează intabularea unei locuințe după semnare?
Procesul de intabulare durează între câteva zile și câteva săptămâni, în funcție de biroul de cadastru și de complexitatea cazului.
Ce se întâmplă dacă imobilul are datorii sau ipotecă?
Datoriile sau ipoteca trebuie achitate înainte de semnare sau clarificate în contract. Pentru mai multe informații, vizitează blogul Storia.
Pot cumpăra un apartament fără să semnez antecontract?
Da, dar un antecontract îți oferă protecție suplimentară, mai ales dacă tranzacția se amână.
Care sunt pașii de urmat după semnarea contractului?
- Plătește taxa de intabulare la ANAF.
- Înregistrează imobilul fiscal.
- Schimbă contractele de utilități pe numele tău.
- Obține polița PAD, dacă nu există deja.
Semnarea unui contract de vânzare-cumpărare imobil este un pas major, dar cu informațiile potrivite, procesul devine mult mai simplu. De la pregătirea actelor necesare la înțelegerea diferenței între antecontract și promisiunea de vânzare și până la gestionarea taxelor, fiecare detaliu contează. Echipa Storia.ro îți stă la dispoziție cu ghiduri detaliate și listări actualizate, astfel încât să găsești apartamentul sau casa perfectă. Explorează ofertele noastre și începe-ți călătoria către noua ta locuință!
