Noua Casă: condiții de creditare, perioadă de rambursare și documente necesare

Programul Noua Casă reprezintă una dintre cele mai la îndemână modalități de a-ți lua o locuință modernă, printr-un împrumut garantat de stat. Prin intermediul acestui program, românii pot avea acces la împrumuturi ipotecare cu dobânzi avantajoase și un avans mic pentru achiziția unei locuințe. Mai jos, îți oferim detalii cu privire la condițiile pe care trebuie să le îndeplinești pentru a primi creditul, care sunt avantajele programului și care este avansul necesar pentru accesarea unui astfel de împrumut. 

• Cadru legal pentru programul Noua Casă
• Modificări aduse de programul Noua Casă
• Evoluția IRCC
• Previziuni IRCC
• Avansul și sumele acordate
• Condiții pentru programul Noua Casă
• Cine poate aplica
• Documente necesare pentru un credit Noua Casă
• Condiții necesare pentru construirea casei
• Pașii pentru obținerea unui credit
• Avantajele și dezavantajele programului Noua Casă

Noua Casă este programul care înlocuiește Prima Casă, care a asigurat oferirea de locuințe cu dobândă preferențială și condiții speciale încă din 2009. Iată ce trebuie să știi dacă vrei să îți achiziționezi o locuință prin intermediul programului Noua Casă: 

Cadru legal pentru programul Noua Casă

Potrivit reprezentanților FNGCIMM (Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii), Noua Casă, noul program guvernamental de ajutor în vederea achiziției unei locuințe, vine în sprijinul persoanelor care doresc să achiziționeze un apartament modern, cu toate facilitățile necesare traiului modern. În plus, acest program va ajuta familiile tinere să își achiziționeze o locuință cu un spațiu mai mare, o condiție necesară pentru cei care doresc să aibă mai mulți copii. 

Programul Noua Casă este reglementat de:

• HG 342/2021
• Ordin nr. 441 privind stabilirea nivelului comisionului de gestiune și al comisionului de analiză în cadrul programelor Noua Casă, Programul de stimulare a cumpărării de autoturisme noi, IMM INVEST, IMM LEASING, ECHIPAMENTE ȘI UTILAJE
• HG 292 /02.03.2022
• Hotărârea Nr. 292/02.03.2022 pentru modificarea și completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului „Noua Casă“

Creditul Noua Casă 2022 se acordă în lei, pentru achiziția unei singure locuințe, iar valoarea maximă a creditului pe care îl poți accesa este de 66.500 euro pentru locuințe al căror preț este de maximum 70.000 euro, avansul solicitat fiind de 5% sau 119.000 euro – pentru locuințe al căror preț este de maximum 140.000 euro, în acest caz avansul solicitat este de 15%.

De asemenea, pentru anul 2022, garanțiile acordate de stat au o valoare de 1,5 miliarde de lei. 

Modificări aduse de programul Noua Casă

Modificările noului program vizează în special plafonul creditelor ce pot fi accesate pentru achiziția unei locuințe. Mai jos sunt principalele tipuri de credite garantate de stat:

• Credit în vederea achiziției unei locuințe noi sau asimilate de maximum 140.000 de euro, echivalent în lei, compus din finanțare acordată de instituția de credit și avans. Finanțarea locuinței este garantată prin Ministerul Finanțelor Publice în valoare de maximum 60% exclusiv dobânzi, comisioane și speze bancare, aferente finanțării garantate și acoperă maximum 85% din prețul de achiziție al locuinței, însă nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare al locuinței. Prin comparație cu un credit ipotecar, achiziția prin programul Noua Casă poate necesita un avans mai mic și are o dobândă inferioară unui credit normal;
• Credit în vederea achiziției altor forme de locuințe, în limita a 70.000 de euro, echivalent în lei, compus din finanțarea acordată de bancă și avansul plătit de beneficiar. Finanțarea este garantată prin Ministerul Finanțelor Publice în valoare de maximum 50% exclusiv dobânzi, comisioane și speze bancare aferente finanțării garantate și acoperă maximum 95% din prețul de achiziție al locuinței, însă nu mai mult decât valoarea rezultată de raportul de evaluare al locuinței.

Modificările pentru anul 2022 aduse condițiilor de acordare a creditelor prin programul Noua Casă se referă la obligativitatea ca beneficiarii să încheie poliţe de asigurare împotriva tuturor riscurilor, conform normelor interne proprii ale finanţatorilor, pe durata finanţării garantate la o valoare acceptată de o societate de asigurare, dar nu mai puţin decât valoarea de piaţă a locuinţei.

Potrivit noilor documente legislative, locuință nouă înseamnă orice locuință recepționată la terminarea lucrărilor cu cel mult cinci ani înainte de solicitarea creditului garantat de stat. De asemenea, în această categorie intră și locuințele supuse unor lucrări de consolidare și/sau reducere a riscului seismic, recepționate la terminarea lucrărilor cu cel mult cinci ani înainte de data solicitării creditului garantat. 

Evoluția IRCC

IRCC înseamnă Indicele de referință pentru creditele consumatorilor.

IRCC zilnic al pieței monetare interbancare se calculează zilnic și reprezintă media ponderată (cu volumele tranzacțiilor) a ratelor de dobândă ale tranzacțiilor de pe piața monetară interbancară.

IRCC trimestrial se calculează la finalul fiecărui trimestru. IRCC trimestrial se stabilește ca fiind media aritmetică a valorilor IRCC zilnice comunicate pentru trimestrul anterior (se iau în considerare toate zilele lucrătoare din trimestru), urmând a se aplica de fiecare instituție de credit pentru trimestrul următor.

În prezent, există 2 indici de referință care sunt calculați și publicați simultan de către Banca Națională a României care au impact asupra condițiilor de acordare a creditelor imobiliare garantate de stat, inclusiv cele prin programul Noua Casă.

Previziuni IRCC

Majorarea peste previziuni a dobânzii de politică monetară pune sub semnul nesiguranței viitoarea ţintă de inflaţie. În plus, este de așteptat ca ROBOR să ajungă la peste 5% la finalul lui 2022, iar IRCC la 4% în trimestrul al II-lea din 2023.

Prognoza de inflație mai mare se referă la o rată cheie de 3,50% până la sfârșitul lui 2022 și o rată terminală de 4,00% la începutul lui 2023. Este posibil ca aceasta să fie cea mai scăzută din grupul CEE4 (Polonia, Ungaria, Cehia, România). Riscul este ca majorările ratelor să fie anticipate în 2022.

Avansul și sumele acordate

Avansul reprezintă diferența dintre prețul de achiziție al locuinței și finanțarea garantată de stat și reprezintă, potrivit noilor prevederi:

• pentru o locuință care nu va depăși suma maximă de 70.000 de euro, iar procentul maxim de garantare de 50%, avansul va fi de 5%;
• pentru o locuință care nu va depăși suma maximă de 140.000 de euro, valoarea maximă a creditului va putea ajunge la 119.000 euro. Avansul beneficiarului va fi de 15%.

Pentru a vedea ce sume poți primi prin intermediul programului Noua Casă, putem lua în calcul următorii parametri: gradul de îndatorare, DAE, a cărei medie, la nivelul principalelor instituții bancare, este de aproximativ 4,72% (însă există și dobânzi ușor mai mici) și existența unor rate egale pe toată maturitatea împrumutului (poți opta și pentru rate descrescătoare). Având în vedere aceste lucruri, există mai multe scenarii.

Programul Noua Casă diferențiază locuințele în funcție de preț și de cerințele legate de categoria locuinței, avansul minim obligatoriu şi procentul maxim de garantare, astfel:

• cu un preț de maximum 70.000 euro – majoritatea locuințelor achiziționate prin programul Noua Casă (noi, vechi sau consolidate). Pentru acestea, avansul minim obligatoriu este de 5%, iar procentul maxim de garantare este de 50%;
• cu un preț cuprins între 70.001 euro și 140.000 euro – locuințele noi, inclusiv cele construite prin programele ANL, pentru care documentele de recepție la terminarea lucrărilor de construcții s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat. Pentru acestea, avansul minim obligatoriu este de 15%, iar procentul maxim de garantare este de 60%;
• prin intermediul programului este posibilă achiziționarea unor proprietăți cu valori ce depăşesc 70.000 / 140.000 euro, cu condiția achitării diferenței din surse proprii.

Condiții pentru programul Noua Casă

În ceea ce privește criteriile de eligibilitate pentru a participa la programul Noua Casă, beneficiarul programului trebuie să îndeplinească în mod cumulativ următoarele condiții:

• Să declare pe proprie răspundere, în momentul solicitării creditului garantat, că nu deține proprietate mai mare de 50 mp, exclusivă sau împreună cu soțul ori soția, indiferent de modul sau momentul în care a fost dobândită;
• Să achiziționeze sau să construiască o singură locuință printr-un credit acordat și garantat de condițiile programului;
• Să aibă calitatea de împrumutat în raport cu finanțatorul. 

În cazul locuințelor vechi (recepționate la terminarea lucrărilor de construcție cu mai mult de cinci ani înainte de solicitarea creditului garantat), condițiile rămân similare programului Prima Casă. 

De asemenea, contractele și promisiunile de garantare încheiate și aflate în derulare la data intrării în vigoare a programului Noua Casă continuă să urmeze prevederile legislației în vigoare la data emiterii lor, la fel și în cazul dosarelor aflate în curs de analiză la data intrării în vigoare a noului program. 

Condiții salariale

Pentru a putea aplica la programul Noua Casă, trebuie să ai un venit lunar stabil, valoarea necesară a acestuia fiind diferită în funcție de suma dorită și de banca la care apelezi. 

Chiar și persoanele cu salariul minim pe economie pot accesa un apartament prin Noua Casă, însă în cazul acestora, suma disponibilă va fi mai mică decât plafonul maxim al acelei categorii de locuință. 

Cine poate aplica

Pentru a beneficia de condițiile avantajoase ale programului Noua Casă, trebuie să respecți următorii termeni:

• să fii cetățean român;
• să nu ai în proprietate cu soțul/soția ori alte persoane o locuință individuală sau în comun mai mare de 50 mp, cu excepția locuințelor primite drept moștenire;
• să poți achita 5-15%, în funcție de caz, din valoarea locuinței ce urmează a fi cumpărată;
• să nu ai în derulare alt credit ipotecar sau să fi accesat un credit prin programul Prima Casă în trecut;
• să cumperi o locuință finalizată sau să ai în plan să construiești o locuință cu împrumutul acordat;
• să achiți avansul minim și să constitui un depozit colateral egal cu valoarea dobânzii datorate pe o perioadă de trei luni.

De asemenea, locuința pe care o vei achiziționa trebuie să fie încadrată într-una din clasele de eficiență energetică A, B sau C. În plus, nu poți vinde noua locuință în primii cinci ani după achiziție. 

Documente necesare pentru un credit Noua Casă

Pe lângă îndeplinirea condițiilor de mai sus, dacă dorești să obții un credit prin programul Noua Casă, dosarul trebuie să includă următoarele documente:

• antecontractul de vanzare-cumparare în original, prin care să dovedești că ai plătit avansul;
• actele de proprietate ale locuinței;
• extras de carte funciara;
• declarație pe proprie răspundere care să ateste că la data întocmirii dosarului pentru creditul Noua Casă nu deții o locuință mai mare de 50 mp și nu ai cumpărat o altă proprietate prin Prima Casă;
• solicitare de garantare/solicitare de emitere a Promisiunii unilaterale de creditare și Promisiunea de garantare dacă este cazul;
• documentul de identitate al beneficiarului/beneficiarilor, precum și al soțului/soției, dacă este/sunt căsătorit/căsătoriți, din copie certificată;
• certificatul de eficiență energetică pentru una dintre clasele A, B sau C de eficiență energetică;
• în cazul acordării unei Promisiuni de garantare, se atașează și Promisiunea unilaterală de creditare emisă de către bancă;
• în cazul achiziționării unui imobil care a mai făcut obiectul unei finanțări garantate din cadrul Programului Noua Casă, pentru care interdicția de înstrăinare a expirat, acordul emis de MFP pentru înstrăinarea locuinței achiziționate din cadrul Programului și pentru ridicarea temporară a interdicției de grevare cu sarcini a locuinței achiziționate de către vânzător.

Condiții necesare pentru construirea casei

Dacă îți dorești să construiești o casă, trebuie să respecți, cumulat, următoarele condiții:

• să plătești avansul de 5% din costul de construcție;
• să declari, în momentul solicitării creditului, că nu deții o locuință mai mare de 50 mp;
• să fii proprietarul terenului pe care urmează să construiești casa;
• să oferi o garanție că împrumutul pe care îl vei obține va fi folosit pentru a construi o casă pe respectivul teren;
• să prezinți băncii un proiect tehnic al casei, precum și detalii legate de executarea lucrării;
• să deții autorizație de construcție, precum și toate avizele necesare;
• să faci dovada unui contract cu o firmă specializată în construcții, în care să se precizeze că antreprenorul este obligat să termine construcția în cel mult 18 luni de la data efectuării primei trageri din sumele oferite prin intermediul programului;
• să oferi dovada achitării unei polițe de asigurări a lucrărilor de construcție;
• să faci dovada constituirii unei garanții de bună execuție a lucrării în valoare de 10% din valoarea totală a devizului estimativ de lucrări;
• să nu înstrăinezi viitoarea casă în primii cinci ani după finalizare.

Pe lângă aceste condiții, viitorul proprietar se obligă să suporte costurile suplimentare care pot apărea față de cele precizate în deviz. 

Pașii pentru obținerea unui credit

Pentru a putea aplica pentru obținerea unui credit prin programul Noua Casă, trebuie să urmezi pașii:

• Alege o locuință sau stabilește detaliile viitoarei construcții, îndeplinind toate condițiile menționate anterior;
• Mergi la una dintre băncile participante în program pentru a obține informații referitoare la documentele necesare la dosar, pe lângă cele menționate anterior. Acestea pot fi diferite de la o bancă la alta. În general, dacă apelezi la banca la care încasezi salariul sau ai un cont de economii, este posibil să beneficiezi de alte avantaje specifice clienților;
• Următorul pas este calcularea costurilor unui astfel de împrumut – poți face acest lucru pe site-ul băncii de unde vrei să iei creditul;
• Completează dosarul de finanțare și depune-l la bancă, pentru a fi analizat de un ofițer de credite. Ai grijă să fie complet, pentru că, altfel, ți se va întoarce;
• Dacă dosarul este complet, pasul următor implică evaluarea locuinței de către bancă;
• După evaluarea de către un evaluator autorizat și constatarea valorii imobilului, banca îți poate aproba dosarul;
• Va trebui să obții un Extras de Informare, care va fi atașat la dosar, pentru a fi trimis la Fondul de Garantare Noua Casă;
• Dosarul va fi analizat de către Fond – în cazul lipsei unor documente, al existenței unei greșeli din partea ta sau a unui angajat al băncii, dosarul se poate întoarce;
• După aprobarea dosarului, trebuie să trimiți băncii răspunsul pozitiv împreună cu factura aferentă comisionului de garantare. Tot acum trebuie să achiți un comision de analiză către Fond, care se calculează ca 0,25% din sumă;
• Fondul emite un contract de garantare, care trebuie depus și el la dosar pentru obținerea creditului;
• Următorul pas este semnarea contractelor în fața unui notar. Vei semna contractul de credit, contractul de garantare, contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă;
• După ce notarul te va anunța că locuința a fost intabulată în Cartea Funciară și că ipoteca s-a realizat, vânzătorul va primi banii pentru locuință.

Avantajele și dezavantajele programului Noua Casă 

Obținerea unui credit prin programul Noua Casă are câteva avantaje importante:

1. Unul dintre avantaje este TVA-ul de numai 5% pentru locuinţele care costă maximum 700.000 de lei. Începând cu 2022, locuințele de până în 140.000 de euro vor avea un TVA redus, de la 19% la 5%.
2. Avansul minim de doar 5% pentru locuinţele până în 70.000 euro şi taxele notariale senificativ mai mici pentru locuinţele obţinute prin programul Noua Casă, faţă de creditele ipotecare.

Ca orice formă de împrumut, și creditul prin programul Noua Casă vine cu o serie de dezavantaje:

• dobânda, în cazul acestui credit, poate fi dezavantajoasă, pentru că, fiind variabilă, ea poate crește, în anumite condiții;
• este dificil să accesezi un astfel de împrumut, deoarece trebuie să îndeplinești un număr mare de condiții, să completezi o mulțime de acte și să aștepți timp îndelungat pentru a vedea dacă se aprobă creditul (sau nu);
• locuințele achiziționate prin programul Noua Casă nu se supun Legii Dării în Plată. Cu alte cuvinte, nu poți preda băncii locuința cumpărată dacă nu îți mai permiți să achiți rata lunară;
• este necesar să plătești, pe lângă avans, și echivalentul a trei rate de dobândă aferente costului unui depozit;
• nu poți vinde locuința timp de cinci ani după achiziționare;
• trebuie să achiți un comision Fondului de Garantare Noua Casă. Acesta reprezintă 0,25% din suma împrumutată.

Programul Noua Casă îți oferă șansa de a te muta la casa ta. Dosarul pentru obținerea creditului este stufos, într-adevăr, însă avansul poate fi mai mic decât în cazul unui credit imobiliar obișnuit, la fel și dobânzile, iar împrumutul este accesibil chiar și celor cu venituri mici. Mai mult, varianta actualizată a programului Noua Casă vine și în sprijinul familiilor care doresc locuințe spațioase, condițiile oferite de stat fiind avantajoase.