În momentul în care închiriezi o locuință, garanția la contractul de închiriere este unul dintre aspectele esențiale care trebuie discutate înainte de semnarea documentelor. Aceasta reprezintă o formă de protecție financiară atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș, și este menită să asigure respectarea obligațiilor contractuale de ambele părți.
Pentru chiriași, este important să știe care sunt drepturile lor privind restituirea garanției, iar pentru proprietari – când pot reține legal această sumă.
În continuare, îți explicăm în detaliu tot ce trebuie să știi despre garanția în contractele de închiriere din România: de la definiție și valoare, până la exemple practice și proceduri legale.
Ce este garanția la contractul de închiriere
Garanția la închiriere este o sumă de bani depusă de chiriaș la începutul contractului, care are rolul de a proteja proprietarul în cazul unor daune materiale, neplăți sau încălcări contractuale.
Aceasta nu este o taxă suplimentară și nici o plată anticipată a chiriei, ci o formă de asigurare. În mod legal, garanția rămâne în posesia proprietarului pe durata contractului, dar nu îi aparține, ci trebuie restituită chiriașului la final, dacă toate condițiile au fost respectate.
Garanția are rol important pentru ambele părți:
- pentru proprietar: oferă siguranță financiară în cazul unor pagube sau întârzieri la plată;
- pentru chiriaș: este o dovadă de seriozitate și angajament, crescând șansele de a obține locuința dorită.
Această sumă funcționează, așadar, ca o garanție de bună-credință, similară unui depozit de securitate în alte țări europene.
Cât este garanția la contractul de închiriere
În România, legea nu stabilește o valoare fixă pentru garanție. Aceasta este negociată între proprietar și chiriaș. În practică, valoarea garanției este, de obicei, echivalentul a una sau două luni de chirie, dar poate ajunge și la trei luni, în funcție de:
- valoarea bunurilor din locuință (mobilier, electrocasnice, finisaje);
- durata contractului;
- istoricul chiriașului (stabilitate financiară, vechime în chirii etc.);
- cererea și oferta de pe piață.
De exemplu, dacă valoara chiriei este de 400 de euro/lună, proprietarul poate solicita o garanție de 400 până la 800 de euro. Această sumă se menționează explicit în contract, iar proprietarul trebuie să elibereze o chitanță sau dovadă de plată.
| Aspect | Proprietar – Drepturi și Obligații | Chiriaș – Drepturi și Obligații |
|---|---|---|
| Constituirea garanției | Are dreptul să solicite o garanție la începutul contractului, în cuantumul agreat între părți. | Are obligația să plătească garanția la semnarea contractului, conform clauzelor stabilite. |
| Scopul garanției | Poate folosi garanția doar pentru acoperirea daunelor, neplăților sau încălcărilor contractuale. | Are dreptul să i se restituie integral garanția dacă nu există datorii sau daune. |
| Menționarea în contract | Este obligat să includă valoarea, destinația și condițiile de restituire în contractul de închiriere. | Trebuie să se asigure că garanția și condițiile aferente sunt trecute clar în contractul semnat. |
| Dovada plății | Trebuie să elibereze chitanță sau dovadă de primire pentru suma de garanție. | Trebuie să păstreze dovada plății (chitanță sau transfer bancar). |
| Folosirea garanției | Poate reține parțial sau total garanția doar cu justificare documentată (facturi, poze, proces-verbal). | Poate contesta reținerea garanției dacă aceasta nu este justificată conform contractului. |
| Restituirea garanției | Are obligația să restituie garanția în termenul prevăzut în contract (de regulă 15–30 de zile). | Are dreptul să primească garanția integral, dacă și-a respectat toate obligațiile contractuale. |
| Starea locuinței la predare | Poate solicita reparații sau compensații dacă locuința nu este predată în starea inițială. | Trebuie să predea locuința în stare bună, conform procesului-verbal de predare-primire. |
| Preaviz și încetarea contractului | Poate reține garanția dacă chiriașul pleacă fără respectarea termenului de preaviz. | Poate solicita restituirea garanției dacă a respectat termenul de preaviz și condițiile de predare. |
| Litigii și neînțelegeri | Are obligația să justifice în scris orice sumă reținută din garanție. | Poate depune plângere sau acțiune în instanță pentru recuperarea garanției, pe baza contractului. |
| Impozitare venituri din chirii | Suma garanției nu este impozabilă dacă este restituită integral; devine impozabilă doar dacă este reținută. | Nu datorează impozit pentru garanție; aceasta este o sumă recuperabilă, nu o plată definitivă. |
Cum se menționează garanția în contractul de închiriere
Iată care sunt detaliile ce trebuie menționate în contractul de închiriere:
Clauze obligatorii pentru protecția ambelor părți
Un contract de închiriere complet trebuie să conțină o clauză separată privind garanția, care să includă următoarele elemente:
- suma exactă a garanției (exprimată în lei sau euro);
- scopul garanției – acoperirea eventualelor daune, neplăți sau alte obligații nerespectate;
- condițiile de restituire – când, cum și în ce termen se restituie suma;
- situațiile în care garanția poate fi reținută (parțial sau total);
- menționarea contului bancar unde se face depunerea, pentru transparență.
Importanța procesului-verbal de predare-primire
În momentul închirierii, este recomandat să se întocmească un proces-verbal de predare-primire, unde se consemnează starea apartamentului, mobilierul și aparatura existentă. Acest document apără drepturile chiriașului și este esențial în cazul unui eventual litigiu privind restituirea garanției.
În ce condiții poate fi reținută garanția de către proprietar
Există situații în care proprietarul poate reține garanția primită la semnarea contractului de închiriere:
Cazuri justificate de reținere
Proprietarul are dreptul legal de a reține garanția total sau parțial doar în anumite situații clar specificate în contract. Printre acestea se numără:
- neplata chiriei sau a utilităților la zi;
- deteriorarea locuinței sau a bunurilor (pereți, parchet, mobilier, aparate electrocasnice);
- încetarea anticipată a contractului, fără respectarea termenului de preaviz;
- nerespectarea clauzelor contractuale, cum ar fi interdicția de subînchiriere sau modificarea locuinței fără acordul proprietarului.
Dovada daunelor
În cazul în care proprietarul reține garanția, el este obligat să justifice suma reținută prin documente: facturi de reparații, fotografii, sau proces-verbal de constatare. Fără aceste dovezi, chiriașul poate contesta reținerea și cere restituirea sumei.
Procedura de restituire a garanției la finalul contractului de închiriere
După încetarea contractului și predarea imobilului, garanția trebuie restituită în termenul stabilit în contract – de obicei între 15 și 30 de zile. Restituirea se face, de regulă, prin transfer bancar, pentru a exista o urmă oficială a tranzacției. Dacă proprietarul nu respectă termenul de restituire, chiriașul poate formula o cerere scrisă sau acționa în instanță, pe baza contractului și a dovezilor de plată.
Dacă locuința este predată în stare bună, garanția se restituie integral. Când există mici daune (de exemplu o ușă ruptă sau pereți murdari), se reține o parte din garanție pentru acoperirea reparațiilor. În cazul în care chiriașul are datorii la întreținere, garanția se folosește pentru acoperirea sumelor restante.
Sfaturi practice pentru evitarea conflictelor
La închiriere apartamente sau alte tipuri de locuințe, ambele părți trebuie să respecte câteva reguli simple:
- încheiați un contract scris, complet și semnat de ambele părți;
- specificați clar valoarea garanției și condițiile de restituire;
- realizați un inventar detaliat al locuinței;
- păstrați toate chitanțele, pozele și corespondența privind plățile;
- faceți o verificare comună a apartamentului la finalul închirierii.
Aceste măsuri simple pot preveni majoritatea disputelor și pot asigura o relație contractuală echilibrată și corectă.
Întrebări frecvente despre garanția la contractul de închiriere
Ce reprezintă garanția într-un contract de închiriere?
Garanția de închiriere este o sumă de bani plătită de chiriaș la începutul contractului, menită să protejeze proprietarul împotriva eventualelor daune, neplăți sau încălcări contractuale. Aceasta nu este o chirie în avans și trebuie restituită la finalul contractului dacă imobilul este predat în stare bună și nu există datorii.
Cât trebuie să fie garanția pentru închirierea unui apartament?
Legea nu impune o sumă fixă, însă în practică garanția este, de regulă, echivalentul a una sau două luni de chirie. Valoarea se stabilește prin negociere între chiriaș și proprietar și trebuie menționată clar în contract.
Poate proprietarul să ceară o garanție mai mare de trei luni de chirie?
Da, teoretic poate, deoarece legislația românească nu limitează valoarea garanției. Totuși, o garanție mai mare de trei luni poate fi considerată nejustificată și descurajează chiriașii. Într-o relație echilibrată, o lună sau două de garanție sunt suficiente.
Ce se întâmplă dacă chiriașul nu mai vrea să continue contractul?
Dacă chiriașul părăsește locuința înainte de expirarea contractului fără respectarea termenului de preaviz, proprietarul poate reține parțial sau total garanția, în funcție de prevederile contractuale. Dacă însă notificarea este făcută corect și la timp, garanția trebuie restituită integral.
În ce condiții poate proprietarul să păstreze garanția?
Proprietarul poate reține garanția numai în cazuri justificate, precum:
- neplata chiriei sau a utilităților;
- deteriorarea locuinței sau a bunurilor din interior;
- încălcarea clauzelor contractului (ex: subînchirierea neautorizată).
Reținerea trebuie susținută prin dovezi clare – fotografii, procese-verbale, facturi de reparații.
Când și cum se restituie garanția?
Garanția se restituie după încetarea contractului și verificarea locuinței de către proprietar. Termenul de restituire este, de obicei, între 15 și 30 de zile, conform clauzelor contractuale. Restituirea se face prin transfer bancar sau numerar, în baza unui proces-verbal de predare-primire.
Ce pot face dacă proprietarul nu îmi restituie garanția?
Dacă proprietarul refuză restituirea fără motiv, chiriașul trebuie să trimită o cerere scrisă de restituire și, dacă nu primește un răspuns, poate acționa în instanță. În acest caz, sunt necesare: contractul de închiriere, dovada plății garanției și procesul-verbal de predare-primire.
Se plătește impozit pentru garanția de închiriere?
Nu, garanția nu se consideră venit impozabil pentru proprietar atât timp cât este restituită chiriașului la finalul contractului. Dacă însă proprietarul reține o parte din garanție (de exemplu, pentru daune), acea sumă se poate considera venit impozabil.
Poate chiriașul să folosească garanția pentru a plăti ultima lună de chirie?
Nu, decât dacă acest lucru este agreat în scris de către proprietar. În mod legal, garanția este destinată acoperirii eventualelor prejudicii, nu pentru plata chiriei curente. Este o practică frecventă, dar trebuie menționată explicit în contract pentru a fi valabilă.
Este obligatorie garanția într-un contract de închiriere?
Nu este obligatorie prin lege, dar este extrem de recomandată. Fără o garanție, proprietarul nu are siguranța că eventualele daune sau neplăți vor fi acoperite, iar chiriașul poate fi privit ca un risc mai mare. Garanția oferă încredere și protecție ambelor părți.
Se poate plăti garanția în rate?
Da, dar numai dacă proprietarul este de acord. În unele cazuri, părțile pot conveni ca garanția să fie plătită în două tranșe (de exemplu, jumătate la semnarea contractului și jumătate după prima lună). Este important ca această înțelegere să fie trecută clar în contract.
Ce documente trebuie păstrate pentru a dovedi plata garanției?
Chiriașul trebuie să păstreze:
- contractul de închiriere semnat de ambele părți;
- chitanța sau dovada de transfer bancar a garanției;
- procesul-verbal de predare-primire (la început și la finalul contractului).
Aceste documente pot fi folosite ca dovadă legală în cazul unui conflict privind restituirea garanției.
Garanția la contractul de închiriere nu trebuie privită ca o sumă pierdută, ci ca o garanție de încredere între chiriaș și proprietar. Dacă este gestionată corect, cu transparență și respectarea prevederilor contractuale, garanția devine o modalitate eficientă de a preveni conflictele și de a proteja interesele ambelor părți. În final, cheia unei colaborări reușite constă în comunicare clară, documente bine redactate și respectarea obligațiilor asumate. Astfel, fiecare parte își păstrează drepturile, iar închirierea decurge fără probleme.
