Gestionarea unei proprietăți închiriate aduce satisfacții, dar presupune și responsabilități importante. Uneori, apar situații în care chiriașul nu mai achită chiria sau refuză să elibereze spațiul la finalul contractului. Astfel de momente pot pune presiune pe tine ca proprietar. Să înțelegi exact cum funcționează evacuarea chiriașului te ajută să protejezi investiția, relația contractuală și să acționezi corect. În acest ghid vei găsi pașii legali, explicații clare, exemple practice și recomandări pentru a duce la capăt procedura fără riscuri suplimentare.
Cadrul legal pentru relația proprietar-chiriaș
Baza colaborării dintre proprietar și chiriaș o reprezintă contractul de închiriere locuință, semnat de ambele părți. Acesta stabilește drepturile și obligațiile tale și ale ocupantului. Codul Civil și Legea locuinței nr. 114/1996 reglementează aceste aspecte, iar clauzele contractuale aduc claritate asupra așteptărilor fiecăruia.
Încheie mereu contractul în formă scrisă și înregistrează-l la ANAF folosind formularul C168. Această măsură îi conferă titlu executoriu, adică poți declanșa direct procedura de evacuare în instanță dacă apar probleme.
Prin contract, stabilești termeni privind durata închirierii, valoarea chiriei, modul de plată al utilităților și comportamentul așteptat al chiriașului. De exemplu, dacă menționezi explicit că nu accepți animale de companie și chiriașul încalcă această condiție, poți avea temei legal pentru rezilierea contractului de închiriere.
Motive legale pentru evacuarea chiriașului
Legislația din România oferă mai multe motive prin care poți solicita evacuarea chiriașului, dacă acesta încalcă anumite condiții sau refuză să părăsească locuința. Iată principalele situații întâlnite în practică:
- Contractul s-a încheiat, iar chiriașul rămâne în spațiu fără acord scris – de exemplu, contractul s-a terminat pe 1 aprilie, iar persoana locuiește acolo până în iulie, fără prelungire;
- Neplata chiriei sau a utilităților – dacă chiriașul întârzie la plată două luni la rând, poți începe procedura de evacuare pentru neplată;
- Încălcarea prevederilor contractuale – acestea pot include deteriorarea locuinței, producerea de daune semnificative sau comportament deranjant care afectează vecinii – cum ar fi petrecerile zgomotoase repetate;
- Ocuparea fără titlu legal – dacă cineva stă în apartamentul tău fără un contract valabil, acționezi pentru evacuare ca ocupant fără drept;
- Vânzarea imobilului – poți solicita eliberarea spațiului dacă vinzi locuința, în funcție de termenii contractuali;
- Rezilierea unilaterală cu respectarea preavizului – poți denunța contractul, respectând termenul minim, de obicei 30 de zile, conform Codului Civil.
Trebuie să ții cont că legislația impune anumite restricții, cum ar fi protecția persoanelor vulnerabile sau suspendarea evacuărilor în lunile de iarnă, în anumite cazuri.
Procedura legală pentru evacuarea chiriașului
Evacuarea chiriașului urmează o succesiune de etape bine definite.Dacă ești proprietarul locuinței respective, trebuie să le parcurgi în ordinea corectă pentru a evita problemele legale și amânările inutile.
Notifică chiriașul în scris
Primul pas implică transmiterea unei notificări scrise chiriașului. În notificare, menționezi clar motivul pentru care ceri eliberarea locuinței și stabilești un termen-limită, conform contractului sau legii (de regulă, minim 30 de zile pentru contracte legale, minim 5 zile pentru ocupanți fără titlu).
Folosește mijloace sigure de transmitere: scrisoare recomandată cu confirmare de primire, e-mail cu semnătură electronică sau predare personală cu semnătură de primire. Aceste dovezi sunt esențiale dacă ajungi în instanță. De exemplu, dacă chiriașul refuză să ia la cunoștință notificarea, cu recomandata returnată la expeditor dovedești tentativa de comunicare.
Deschide acțiunea de evacuare la instanță
Dacă termenul de preaviz expiră și chiriașul nu pleacă, te adresezi instanței de judecată din localitatea unde se află apartamentul sau casa ta. Dosarul trebuie să conțină contractul, notificarea transmisă și dovada proprietății, precum și orice alte documente relevante (de pildă, fotografii cu daune sau facturi neplătite). Procedura judiciară este specială, judecătorul stabilește termene scurte și acordă drept de apărare ambelor părți. Poți solicita și recuperarea chiriei neachitate sau a prejudiciilor produse.
Pune în aplicare hotărârea de evacuare
După ce obții hotărârea judecătorească, aceasta devine titlu executoriu. Dacă chiriașul nu se conformează, colaborezi cu un executor judecătoresc care organizează evacuarea forțată și supraveghează predarea locuinței.
Costurile pentru executor le achiți separat, iar dacă dovedești pagube suplimentare sau datorii, poți obține, în cadrul aceleiași proceduri, sumele restante. Chiriașul are dreptul să conteste executarea, însă de cele mai multe ori această contestație nu oprește evacuarea dacă hotărârea este definitivă.
Evacuarea chiriașului – drepturi și obligații ale proprietarului și chiriașului
Pentru a evita conflictele și pentru a respecta procedura legală, este important ca atât proprietarul, cât și chiriașul să înțeleagă exact ce pot face și ce nu pot face în timpul procesului de evacuare.
| Categorie | Proprietar – Drepturi | Proprietar – Obligații | Chiriaș – Drepturi | Chiriaș – Obligații |
|---|---|---|---|---|
| Contract de închiriere | Poate solicita respectarea tuturor clauzelor contractuale. | Trebuie să ofere o locuință în stare corespunzătoare de folosință. | Are dreptul să locuiască în imobil până la expirarea contractului. | Trebuie să respecte termenii contractului și să nu modifice locuința fără acord. |
| Plata chiriei și garanției | Poate cere plata chiriei la termen și reținerea garanției în caz de daune. | Trebuie să restituie garanția la final, dacă nu există prejudicii. | Are dreptul să primească dovada plății și garanția înapoi la finalul contractului. | Are obligația de a plăti chiria și utilitățile conform contractului. |
| Folosirea locuinței | Are dreptul să inspecteze locuința cu acordul chiriașului. | Nu poate intra în imobil fără anunț prealabil. | Poate folosi locuința conform destinației stabilite. | Trebuie să întrețină imobilul și să nu provoace daune. |
| Încetarea contractului | Poate cere rezilierea contractului dacă chiriașul nu respectă clauzele. | Trebuie să notifice chiriașul în scris înainte de încetarea contractului. | Are dreptul să fie informat cu privire la rezilierea contractului. | Trebuie să predea locuința în termen și în stare bună. |
| EVACUARE | Poate solicita evacuarea prin instanță dacă există motive legale. | Nu are voie să evacueze chiriașul forțat (fără hotărâre judecătorească). | Are dreptul la notificare și la respectarea bunurilor personale. | Trebuie să părăsească locuința la termenul stabilit de instanță. |
| Despăgubiri | Poate cere daune materiale pentru neplata chiriei sau distrugeri. | Trebuie să prezinte dovezi clare ale prejudiciului. | Poate contesta cererea de despăgubire dacă nu este justificată. | Trebuie să repare sau să compenseze daunele provocate. |
| Procedura legală | Are dreptul să apeleze la executorul judecătoresc pentru punerea în aplicare a hotărârii. | Trebuie să urmeze strict pașii legali de evacuare. | Are dreptul să conteste evacuarea în instanță dacă există motive. | Trebuie să colaboreze cu autoritățile și să respecte termenul de evacuare. |
Întrebări frecvente despre evacuarea chiriașului: ce spune legea
În ce situații poate fi evacuat un chiriaș conform legii?
Evacuarea chiriașului poate fi dispusă atunci când acesta nu își îndeplinește obligațiile contractuale — de exemplu, neplata chiriei, distrugerea proprietății, folosirea abuzivă a locuinței sau încetarea contractului de închiriere fără predarea locuinței. Proprietarul are dreptul să solicite evacuarea prin instanță, conform Codului de procedură civilă.
Poate fi evacuat chiriașul fără hotărâre judecătorească?
Nu. Evacuarea fără o decizie judecătorească este ilegală. Proprietarul nu are voie să schimbe încuietorile, să scoată bunurile chiriașului sau să întrerupă utilitățile. Singura procedură legală este cea efectuată în baza unei hotărâri judecătorești definitive.
Cât durează procesul de evacuare a unui chiriaș?
Durata depinde de încărcarea instanțelor și de complexitatea cazului. În general, procedura poate dura între 1 și 3 luni, dacă toate actele sunt în regulă și chiriașul nu formulează contestații. În situațiile mai complicate, durata se poate extinde.
Ce se întâmplă dacă chiriașul refuză să plece după hotărârea instanței?
Dacă hotărârea de evacuare a devenit executorie, executorul judecătoresc este cel care pune în aplicare evacuarea. Acesta stabilește un termen-limită pentru părăsirea locuinței, iar în caz de refuz, poate solicita sprijinul poliției pentru a asigura executarea.
Poate chiriașul fi evacuat dacă are copii minori?
Da, legea nu face excepții pentru chiriașii cu copii, însă instanțele pot lua în considerare situația familială atunci când stabilesc termenul de evacuare. În anumite cazuri, pot fi acordate termene suplimentare, pentru a permite chiriașului să găsească o altă locuință.
Ce drepturi are chiriașul în timpul procedurii de evacuare?
Chiriașul are dreptul la informare corectă, la contestarea deciziei și la păstrarea bunurilor personale. De asemenea, el poate depune cerere de amânare a executării dacă există motive temeinice (de exemplu, boală gravă, lipsa unei locuințe alternative).
Poate proprietarul să ceară despăgubiri de la chiriașul evacuat?
Da. Dacă chiriașul a produs daune locuinței sau a neplătit chiria pe mai multe luni, proprietarul poate cere în instanță despăgubiri materiale, altele decât garanția la contractul de închiriere. Acestea se stabilesc pe baza dovezilor (fotografii, facturi, expertize, martori etc.).
Cum poate fi prevenit un conflict de evacuare?
Cel mai simplu mod este redactarea unui contract de închiriere clar și complet, înregistrat la ANAF, care să prevadă drepturile și obligațiile ambelor părți. Comunicarea constantă și respectarea termenelor de plată pot preveni majoritatea neînțelegerilor.
Evacuarea chiriașului este un proces legal care trebuie realizat cu respectarea strictă a legislației în vigoare. Atât proprietarul, cât și chiriașul au drepturi și obligații clare, iar nerespectarea procedurii poate duce la sancțiuni sau prelungirea conflictului.
Pentru a evita problemele, este esențial ca proprietarul să urmeze procedura legală de evacuare, prin notificare, acțiune în instanță și, dacă este cazul, prin executor judecătoresc. În același timp, chiriașul are dreptul la informare, apărare și respectarea bunurilor personale până la finalizarea procedurii.
