Închirierea unei proprietăți poate fi o sursă excelentă de venituri suplimentare, dar vine la pachet cu responsabilități fiscale pe care orice proprietar trebuie să le înțeleagă. Dacă te numeri printre cei care obțin venituri din chirii în 2025, acest ghid este pentru tine! Vom explora tot ce trebuie să știi despre impozitul pe veniturile din chirii, contribuțiile la sănătate, declararea veniturilor și alte detalii esențiale, toate actualizate pentru anul curent.
Indiferent dacă ești la prima experiență de proprietar sau ai deja un portofoliu de locuințe închiriate, informațiile de aici te vor ajuta să navighezi mai ușor prin peisajul fiscal românesc. Hai să intrăm în detalii și să vedem cum îți poți gestiona veniturile din chirie în 2025 fără bătăi de cap!
- Cadrul legislativ
- Taxele impuse proprietarului pentru venitul din chirie
- Cum și când declari veniturile din chirii?
- Alte taxe de care să ții cont ca proprietar
- Sfaturi practice pentru proprietari în 2025
Cadrul legislativ
Cu toate că nu reprezintă o sursă esențială de câștiguri, veniturile obținute din chirii sunt impozitate. Acest lucru aduce un echilibru în relația dintre proprietari și chiriași, pentru că impune oficializarea contractului de închiriere, ceea ce poate fi un avantaj pentru chiriași, dar și o garanție suplimentară pentru proprietari.
Legislația în vigoare, respectiv Codul Fiscal și Ordonanța de Urgență nr. 79 din 2017 prevăd că veniturile din chirii se impozitează cu 10%. Iar în funcție de cât de mari sunt veniturile, se pot adăuga și contribuții de sănătate. Reglementarea relațiilor dintre proprietar și chiriaș se face în conformitate cu prevederile din Codul Civil, la care se adaugă dispoziții suplimentare din Legea 114/1996, cu modificările ulterioare.
Taxele impuse proprietarului pentru venitul din chirie
Veniturile din chirii, obținute de proprietar, îl obligă pe acesta să depună anual, la Administrația Finanțelor Publice, o declarație unică, în baza căreia se va calcula și impozitul. Proprietarul trebuie să plătească două taxe: impozitul pe venit și contribuția la sănătate.
Impozitul pe veniturile din chirii în 2025
Să începem cu esențialul: impozitul pe veniturile din chirii în 2025 rămâne la o cotă fixă de 10% din venitul brut. Vestea bună este însă că statul îți oferă o deducere forfetară de 20%. Acest lucru înseamnă că, vei plăti un impozit de doar 8% din venitul brut.
Practic, indiferent dacă închiriezi un apartament, o casă sau un spațiu comercial, statul ia 10% din suma totală pe care o primești de la chiriași pe parcursul anului. Spre deosebire de alte tipuri de venituri, unde ai posibilitatea să deduci anumite cheltuieli, în cazul chiriilor nu există această opțiune. Tot ce încasezi intră în calculul impozitului.
Să luăm un exemplu simplu: dacă ai un apartament pe care îl închiriezi cu 2.000 de lei pe lună, venitul tău anual este de 24.000 de lei (2.000 x 12). Impozitul pe care îl datorezi este de 10% din această sumă, adică 2.400 de lei. Chiar dacă ai cheltuit bani pe reparații sau întreținere, aceștia nu reduc baza impozabilă. E un sistem simplu, dar poate părea puțin rigid pentru cei cu costuri mari.
Totuși, vestea bună e că rata de 10% e clară și previzibilă, ceea ce îți permite să îți planifici finanțele fără surprize. Așadar, când îți calculezi veniturile din chirii în 2025, ia în considerare această cotă și pregătește-te să o declari corect!
Contribuția la asigurările de sănătate (CASS)
Pe lângă impozit, mai există o taxă importantă de care trebuie să ții cont: contribuția la asigurările de sănătate, cunoscută sub abrevierea CASS. Aceasta nu se aplică tuturor proprietarilor, ci doar celor ale căror venituri din chirii depășesc anumite praguri stabilite în funcție de salariul minim brut. În 2025, salariul minim brut este de 4.050 de lei pe lună, ceea ce înseamnă că pragurile anuale sunt următoarele:
- Până la 24.300 de lei pe an (6 salarii minime brute): nu plătești CASS.
- Între 24.301 și 48.600 de lei pe an (6-12 salarii minime): plătești 2.430 de lei CASS (10% din 24.300 de lei).
- Între 48.601 și 97.200 de lei pe an (12-24 salarii minime): CASS este 4.860 de lei (10% din 48.600 de lei).
- Peste 97.200 de lei pe an: CASS ajunge la 9.720 de lei (10% din 97.200 de lei).
Să spunem că ai două apartamente și încasezi 3.500 de lei lunar, adică 42.000 de lei pe an. În acest caz, te încadrezi în al doilea interval (între 24.301 și 48.600 de lei), iar CASS-ul tău va fi de 2.430 de lei, indiferent că venitul tău e mai aproape de 48.600 decât de 24.300. E un sistem bazat pe tranșe fixe, ceea ce poate fi un avantaj sau un dezavantaj, în funcție de situația ta.
Un detaliu important: CASS-ul se aplică doar dacă veniturile din chirii sunt singura ta sursă de venit sau dacă, împreună cu alte venituri neimpozabile (cum ar fi pensii sub un anumit prag), depășesc aceste limite. Dacă ai și un salariu, de exemplu, s-ar putea să fii deja asigurat prin contribuțiile de la job, iar CASS-ul pentru chirii să nu mai fie obligatoriu. Verifică-ți situația cu atenție!
Este important de precizat faptul că există situații în care beneficiarii veniturilor din chirii sunt scutiți de plata CASS. Aceștia sunt: bolnavii cu afecțiuni incluse în programele naționale de sănătate, tinerii de până la 26 de ani, dacă urmează cursuri de învățământ, toate persoanele de până la 18 ani, pensionarii, soții și părinții care nu au venituri proprii.
Cum și când declari veniturile din chirii?
Acum că știi ce taxe plătești, hai să vorbim despre cum le declari! Toate veniturile din chirie în 2025 trebuie raportate prin Declarația Unică, un formular pe care îl depui la ANAF. Termenul limită este 25 mai 2026 pentru veniturile obținute în 2025. Până atunci, ai timp să aduni toate informațiile necesare: contractele de închiriere, extrasele bancare și calculele pentru impozit și CASS.
Declarația Unică e destul de prietenoasă dacă te obișnuiești cu ea. O poți completa online, pe site-ul ANAF, sau o poți depune fizic la ghișeu. Include toate veniturile din chirii, calculează impozitul de 10% și, dacă e cazul, stabilește suma CASS în funcție de pragurile de mai sus! După depunere, vei primi o notificare cu sumele de plată și termenele aferente.
Consecințele nedeclarării veniturilor
În situația în care proprietarul nu declară veniturile rezultate din chirii sau din contracte de uzufruct care nu au titlu gratuit, organele fiscale au la dispoziție instrumente legale, prin care pot descoperi veniturile nedeclarate ale persoanelor fizice. Astfel de verificări nu pot dura mai mult de un an și se fac printr-un aviz de verificare.
Veniturile din chirii care nu au fost declarate se calculează conform metodei legale, la care se adaugă o penalitate de nedeclarare de 0,1% pe zi, la sumele datorate, începând cu ziua imediat următoare scadenței şi până la data stingerii sumei datorate, inclusiv din obligaţiile fiscale principale nedeclarate sau declarate incorect de contribuabil/plătitor şi stabilite de organul de inspecție fiscală prin decizii de impunere. În unele cazuri, se poate ajunge la deschiderea unui dosar penal pentru fapte de evaziune fiscală. Mai bine te organizezi din timp și scapi de stres!
Beneficiile înregistrării contractului de închiriere
Obligativitatea înregistrării contractului de inchiriere la Administrațiile Fiscale a fost eliminată, dar, cu toate acestea, înregistrarea contractului sau legalizarea acestuia este utilă atât proprietarului, cât și chiriașului.
Un contract înregistrat stipulează, în egală măsură, drepturile și obligațiile ambelor părți contractuale, durata valabilității contractului, valoarea chiriei și alte clauze utile părților. În lipsa unui contract, este foarte dificil pentru proprietar să verifice locuința în cazul în care chiriașul se opune și este greu de dovedit valoarea chiriei sau dacă aceasta a fost sau nu plătită. Pe de altă parte, contractul are rolul de a proteja chiriașul de eventualele excese sau abuzuri ale proprietarului.
Un contract înregistrat este util proprietarului inclusiv la stabilirea taxelor și impozitelor datorate la stat și elimină riscul suprataxării, a penalităților și a consecințelor penale.
Practica dovedește că lipsa totală a unui contract (nu neapărat a celui înregistrat la Fisc) este foarte dezavantajoasă mai ales pentru proprietar. În condițiile în care statutul chiriașului este reglementat prin Codul Civil, odată intrat în locuință, chiriașul are dreptul neîngrădit de folosință, până la dovada contrară (care nu poate fi obținută decât în instanță). Chiriașul beneficiază de prezumția de a sta în locuință și de a o folosi așa cum consideră. Un contract legalizat exclude aceste situații și clarifică exact toate detaliile, atât în interesul proprietarului, cât și al chiriașului.
Este important de adăugat că un contract de închiriere legalizat poate avea titlu executoriu, fiind instrumentul pe care îl are la îndemână proprietarul pentru executarea silită a chiriașului, dacă acesta nu-și respectă obligațiile (destinația spațiului închiriat, plata chiriei, a utilităților etc.) sau dacă acesta nu mai vrea să plece din locuință, deși ar trebui. Contractul îl scutește pe proprietar de a mai apela la instanța de judecată civilă pentru a obține un titlu executoriu.
Alte taxe de care să ții cont ca proprietar
Pe lângă impozitul pe venit și CASS, mai există și taxele locale pe proprietate, care variază în funcție de oraș sau comună. De exemplu, în București, Cluj-Napoca sau alte orașe mari, taxa anuală pe proprietate poate fi de 0,1% din valoarea cadastrală a imobilului. E o sumă separată de impozitul pe chirii și trebuie plătită indiferent dacă închiriezi sau nu proprietatea.
Dacă închiriezi către o firmă, situația se schimbă puțin: compania poate reține impozitul de 10% direct la sursă, ceea ce înseamnă că tu primești deja suma netă, iar ei se ocupă de plata către stat. În acest caz, trebuie doar să declari venitul net în Declarația Unică, fără a mai calcula impozitul separat.
Sfaturi practice pentru proprietari în 2025
Ca să îți faci viața mai ușoară și să te asiguri că respecți legea, iată câteva recomandări utile!
- Ține evidența veniturilor – chiar dacă nu poți deduce cheltuieli, păstrează o listă clară cu toate sumele încasate. Te va ajuta la completarea Declarației Unice și în caz de control fiscal.
- Contracte bine făcute – asigură-te că ai contracte de închiriere clare, cu detalii precum chiria lunară, durata și datele părților. E bine să le înregistrezi la ANAF, deși nu e obligatoriu.
- Planifică-ți taxele – pune deoparte lunar o parte din venituri pentru impozit și CASS, ca să nu te trezești cu o sumă mare de plătit dintr-odată.
- Consultă un expert – dacă ai mai multe proprietăți sau situația ta fiscală e complicată, un contabil te poate scuti de greșeli costisitoare.
- Fii la curent – verifică periodic site-ul ANAF sau alte surse oficiale pentru eventuale schimbări legislative. De exemplu, salariul minim brut ar putea influența pragurile CASS în viitor.
Conflictele dintre chiriași și proprietari sunt aproape inexistente atunci când se realizează un contract legal de închiriere. Singurul motiv pentru care proprietarii acceptă să închirieze fără contract este valoarea impozitelor, dar în condițiile în care acestea sunt modice, mai ales la valorile uzuale ale chiriilor, respectiv la cele care nu depășesc valoarea salariului minim pe economie, contractul este un veritabil instrument de asigurare pentru ambele părți.
