Piața imobiliară se caracterizează prin stabilitate și evoluție, fiind astfel o componentă importantă a economiei țării noastre. Din acest motiv, investițiile în imobiliare sunt considerate de specialiști a fi printre cele mai sigure și atractive, din punctul de vedere al randamentului pe termen mediu și lung.
O investiție avantajoasă înseamnă achiziția unui imobil care să îți aducă un profit într-un termen cât mai scurt, astfel că investițiile imobiliare sunt o cale atractivă de a-ți crește veniturile și de a-ți securiza viitorul financiar. Dar ce înseamnă, de fapt, randamentul unei investiții imobiliare și cum poți calcula amortizarea pentru a ști dacă ai făcut o alegere profitabilă? Află în continuare cum să optimizezi investițiile, ce riscuri să eviți și ce strategii să aplici pentru a obține cel mai bun randament în imobiliare!
- Investițiile Imobiliare – Noțiuni Fundamentale
- Ce înseamnă randamentul unei investiții imobiliare?
- Ce este perioada de amortizare?
- Cum influențează veniturile și cheltuielile randamentul?
- Cum să îți optimizezi investiția pentru un randament mai bun?
- Riscuri și factori externi care afectează randamentul
- Întrebări frecvente
Investițiile Imobiliare – Noțiuni Fundamentale
Vrei să-ți crești veniturile sau să-ți securizezi viitorul financiar? Investițiile imobiliare sunt o alegere populară datorită stabilității și potențialului lor de profit. Fie că îți dorești să închiriezi un apartament, să investești într-un spațiu comercial sau să speculezi pe un teren, înțelegerea randamentului unei investiții imobiliare și a amortizării este esențială.
Definirea investiției imobiliare
O investiție imobiliară înseamnă achiziționarea unei proprietăți cu scopul de a genera profit, fie prin închiriere, fie prin creșterea valorii acesteia în timp. Fie că vorbim despre un apartament pe care îl închiriezi, o casă de vânzare, un spațiu comercial sau un teren pentru dezvoltare, scopul tău este să obții un randament pentru investiție imobiliară cât mai bun. Aceste investiții sunt populare datorită stabilității lor relative și a potențialului de a genera venituri pasive.
Tipuri de investiții imobiliare
Există mai multe moduri prin care poți investi în imobiliare, fiecare cu avantaje și riscuri specifice. Iată care sunt acestea!
- Locuințe rezidențiale: apartamente sau case închiriate pentru a genera venituri constante.
- Proprietăți comerciale: spații pentru birouri, magazine sau depozite, care oferă chirii mai mari, dar pot implica și riscuri mai mari.
- Terenuri: investiții speculative, unde profitul vine din dezvoltarea sau revânzarea terenului.
- Fonduri imobiliare sau REIT-uri: o modalitate de a investi în imobiliare fără a deține fizic o proprietate, prin achiziționarea de acțiuni în fonduri care gestionează portofolii de proprietăți.
- Proprietăți pentru turism: case de vacanță sau apartamente pentru închirieri pe termen scurt, populare în zonele turistice.
Alegerea tipului potrivit depinde de obiectivele tale financiare și de toleranța la risc.
Etapele unei investiții imobiliare
Pentru a investi în imobiliare cu succes, trebuie să urmezi câteva etape esențiale.
1. Cercetarea pieței
Atunci când dorești să investești într-un imobil, este bine să fii familiar cu piața imobiliară. Pentru asta, trebuie să analizezi cererea și oferta de pe piață, să afli evoluția prețurilor și să conturezi o imagine asupra sumei pe care potențialii chiriași ar fi dispuși să o plătească în fiecare lună, pentru un imobil.
Un punct bun de pornire, care te ajută să te familiarizezi cu piața imobiliară, este vizitarea site-urilor online de specialitate, unde poți vedea oferte de locuințe de la dezvoltatori sau proprietari, în zonele de interes pentru tine.
👉 Descoperă aici oferte noi de la cei mai buni dezvoltatori!
Odată ce descoperi online proprietățile care te interesează, stabilește o întâlnire cu agentul imobiliar sau cu proprietarul, pentru a vizita fizic proprietatea. Astfel, poți să observi detalii care nu pot fi surprinse mereu de camera de fotografiat și să obții informații care să te ajute să iei cea mai bună decizie.
2. Stabilirea bugetului
Odată ce ai o imagine clară a pieței, e timpul să-ți definești bugetul. Acesta nu include doar prețul de achiziție al proprietății, ci și toate costurile asociate. Pe lângă suma plătită pentru proprietate, ia în calcul taxele notariale (aproximativ 1-2% din valoarea proprietății), costurile de renovare (care pot varia de la câteva mii la zeci de mii de euro, în funcție de starea proprietății) și comisioanele agențiilor imobiliare (de obicei 2-3% din prețul de achiziție). Nu uita de alte cheltuieli, cum ar fi taxele de transfer sau costurile legale.
De exemplu, dacă vrei să cumperi un apartament de 90.000 €, adaugă 2.000 € pentru taxe notariale, 5.000 € pentru renovări și 2.700 € pentru comisionul agenției, ajungând la un total de 99.700 €. Un calcul pentru randament imobiliar precis trebuie să includă toate aceste costuri pentru a reflecta investiția reală.
3. Alegerea proprietății
Alegerea proprietății potrivite este un pas esențial pentru a-ți maximiza randamentul investiției imobiliare. Atunci când vorbim despre investițiile în imobiliare, achiziția unei locuințe care urmează a fi închiriată presupune atenție la detalii și la nevoile potențialilor chiriași.
Zona de amplasare a imobilului este una dintre cele mai importante criterii după care se ghidează atât cumpărătorii, cât și chiriașii unui imobil. Cele mai atractive zone, preferate de către potențialii clienți, sunt cele din centru, din preajma clădirilor de birouri, cele din jurul universităților și cele din proximitatea mijloacelor de transport în comun. De asemenea, și spatiile rezidențiale sunt la mare căutare.
În ceea ce privește utilitățile unui imobil, cu cât acest aspect este mai bine pus la punct, cu atât te asiguri că imobilul tău se va închiria într-un timp scurt. Apa, gazul, electricitatea, căldura și aerul condiționat sunt câteva dintre utilitățile care nu trebuie să lipsească dintr-un imobil destinat închirierii.
Dacă în urma procesului de vizionare a unui apartament, te hotărăști să îl achiziționezi, fie prin credit bancar, fie cash, se realizează un antecontract de vânzare-cumpărare. Prin acesta, tu te asiguri că proprietarul nu va vinde imobilul altcuiva, iar el se asigură că tu îi vei cumpăra apartamentul. Ulterior, se realizează contractul de vânzare-cumpărare.
4. Finanțarea
După ce ai găsit proprietatea potrivită, trebuie să decizi cum o vei finanța. Ai mai multe opțiuni.
- Economii proprii: dacă dispui de capital, aceasta este cea mai simplă metodă, eliminând costurile cu dobânzile. Totuși, asigură-te că nu-ți epuizezi toate rezervele financiare.
- Credit ipotecar: un împrumut bancar îți permite să investești fără a avea întreaga sumă inițială. Negociază o dobândă cât mai mică și analizează impactul ratelor asupra randamentului net. De exemplu, un credit de 70.000 € pe 20 de ani, cu o dobândă de 5%, va genera rate lunare care trebuie scăzute din veniturile din chirie.
- Parteneriat financiar: poți colabora cu alți investitori pentru a împărți costurile și riscurile, dar asigură-te că termenii sunt clari și legali.
Indiferent de metodă, calculează cum costurile finanțării afectează calculul pentru randament chirie. Un calculator pentru randamentul unei investiții imobiliare te poate ajuta să simulezi impactul ratelor asupra profitabilității.
5. Achiziția și gestionarea
Odată ce ai finanțarea pregătită, finalizează tranzacția. Acest pas implică semnarea contractului de vânzare-cumpărare, plata taxelor notariale și transferul proprietății. Verifică toate documentele legale, inclusiv certificatul energetic și istoricul juridic al proprietății, pentru a evita surprize.
După achiziție, decide cum vei gestiona proprietatea. Dacă alegi să o închiriezi, ai două opțiuni:
- Gestionare proprie: aceasta implică găsirea chiriașilor, semnarea contractelor și întreținerea proprietății. Este mai ieftin, dar consumă timp și necesită cunoștințe despre legislația de închiriere.
- Agenție de administrare: o agenție se poate ocupa de toate aspectele, de la găsirea chiriașilor la reparații, contra unui comision (de obicei 5-10% din chirie). Aceasta poate reduce randamentul net, dar îți economisește timp și stres.
O gestionare eficientă îți va menține proprietatea ocupată și bine întreținută, contribuind la un randament în imobiliare constant și la o amortizare a investiției imobiliare mai rapidă.
Ce înseamnă randamentul unei investiții imobiliare?
Randamentul în imobiliare este procentul de profit pe care îl obții anual din investiția ta, raportat la costurile totale. Este un indicator cheie care îți arată cât de eficientă este proprietatea ta ca sursă de venit. Pentru a-l calcula, trebuie să iei în considerare atât veniturile din chirii, cât și cheltuielile asociate.
Randament brut vs. randament net
Randamentul este unul dintre cele mai des folosite instrumente de analiză, care evaluează atractivitatea unei investiții în imobiliare. Conform specialiștilor, acesta trebuie să fie de minim 7% anual din închiriere, pentru ca investiția să fie considerată una atractivă.
Ca formulă de calcul, randamentul brut se calculează astfel: Rb = (VC÷CA) x 100, unde:
- Rb = randament brut
- VC = venit chirie/an
- CA = cost achiziție imobil
De exemplu, să presupunem că un apartament cu două camere poate fi achiziționat la un preț mediu de 90.000 euro. Fiind situat într-o zonă bună, cu toate utilitățile necesare, acesta poate fi dat în chirie cu 600 euro/lună (7.200 euro/an). Randamentul brut al acestei investiții va fi: (7.200 ÷ 90.000) × 100 = 8%.
O formulă și mai precisă de calcul este cea a randamentului net, care include toate cheltuielile legate de investiție. Randamentul net se calculează astfel: Rn = (CNA÷ITE) x100, unde:
- Rn = randament net
- CNA = chirie netă actuală
- ITE = investiție totală efectivă
Dacă, în exemplul de mai sus, cheltuielile anuale (taxe, reparații, vacanțe) sunt de 1.500 €, venitul net devine 5.700 €, iar investiția totală (inclusiv costuri suplimentare) este 95.000 €, randamentul net va fi: (5.700 ÷ 95.000) × 100 = 6%.
Chiria netă actuală este chiria brută, încasată pe parcursul unui an, din care se scad cheltuielile directe, precum taxele si impozitele la stat, și cheltuielile indirecte, precum mentenanța, asigurarea sau diversele reparații necesare. Cheltuielile cu utilitățile nu trebuie incluse în acest calcul, deoarece ele nu reprezintă costuri pentru proprietar, ci pentru chiriaș.
Investiția totală efectivă reprezintă suma netă plătită la achiziție plus cheltuielile conexe, precum costurile aferente locurilor de parcare, cele cu mobilierul sau costurile de transfer al proprietății, care includ costurile notariale, costurile de transfer bancar sau comisioanele percepute de agențiile imobiliare.
Cum se calculează randamentul unei proprietăți?
Pentru un calcul pentru randament imobiliar precis, folosește următorii pași:
- Adună veniturile brute: calculează chiria anuală (chirie lunară × 12). Scade o rată de vacanță estimată (ex. 10% pentru perioadele neînchiriate).
- Scade cheltuielile: include taxe pe proprietate, întreținere, asigurări și comisioane de administrare.
- Calculează investiția totală: adună prețul de achiziție, taxele notariale, costurile de renovare și alte cheltuieli inițiale.
- Aplică formula: folosește calculator pentru randamentul unei investiții imobiliare sau formula de mai sus pentru a obține randamentul net.
De exemplu, dacă ai un apartament de 100.000 € care generează 7.200 € chirie brută anual, dar cheltuielile sunt 2.000 €, iar costurile inițiale totale sunt 105.000 €, randamentul net este: (7.200 – 2.000) ÷ 105.000 × 100 = 4,76%. Acest rezultat indică o investiție mai puțin atractivă, sugerând nevoia de optimizare.
Ce este perioada de amortizare?
Amortizarea reprezintă o metodă de calcul care îți arată timpul necesar pentru recuperarea investiției. Formula de calcul a amortizării este următoarea: A = CA/ VC, unde:
- A= amortizare
- CA = cost achiziție
- VC = venit chirie/an
De exemplu, pentru un apartament de 90.000 € cu un venit net anual de 5.700 €, amortizarea este: 90.000 ÷ 5.700 ≈ 15,8 ani. O perioadă de amortizare de 14-16 ani este considerată rezonabilă pentru locuințele rezidențiale, dar poate varia în funcție de piață și tipul proprietății.
Cum influențează veniturile și cheltuielile randamentul?
Randamentul chiriei depinde direct de echilibrul dintre veniturile generate și cheltuielile suportate. Iată ce trebuie să știi!
- Venituri
Chiriile sunt sursa principală, dar pot include și alte fluxuri, precum închirierea unui loc de parcare sau servicii suplimentare. Pentru a crește veniturile, ajustează chiria în funcție de piață sau oferă dotări atractive (ex. mobilier modern).
- Cheltuieli
Acestea includ:
-
- taxe pe proprietate și impozite locale;
- costuri de întreținere și reparații;
- asigurări pentru proprietate;
- comisioane pentru agențiile de administrare;
- perioade de vacanță (când proprietatea nu este închiriată).
Pentru a-ți maximiza randamentul în imobiliare, redu cheltuielile inutile și crește veniturile prin strategii inteligente, cum ar fi alegerea unei proprietăți cu cerere constantă.
Cum să îți optimizezi investiția pentru un randament mai bun?
Obținerea celui mai bun randament în imobiliare necesită planificare și strategie. Iată câteva sfaturi practice!
- Alege locația potrivită: proprietățile din zone cu cerere mare (ex. centre universitare, hub-uri de afaceri) oferă chirii mai mari și risc mai mic de vacanță.
- Investește în proprietăți cu costuri reduse: garsonierele sau apartamentele mici pot avea randamente pentru investiție imobiliară mai bune datorită prețurilor accesibile.
- Renovează strategic: investește în îmbunătățiri care cresc valoarea chiriei, precum o bucătărie modernă sau finisaje de calitate.
- Gestionează eficient: dacă nu ai timp să administrezi proprietatea, alege o agenție cu comisioane competitive.
- Diversifică: investește în mai multe tipuri de proprietăți (ex. rezidențial și comercial) pentru a reduce riscul.
- Folosește finanțare avantajoasă: negociază rate mici pentru credite ipotecare pentru a-ți îmbunătăți fluxul de numerar.
- Monitorizează piața: ajustează chiria sau strategia de investiție în funcție de tendințele pieței.
Un calculator pentru randamentul unei investiții imobiliare te poate ajuta să estimezi rapid profitabilitatea, dar nu uita să consulți și un specialist pentru decizii complexe.
Riscuri și factori externi care afectează randamentul
Chiar dacă imobiliarele sunt considerate o investiție sigură, există riscuri care pot influența randamentul chiriei. Iată câteva dintre acestea!
- Fluctuațiile pieței: scăderile prețurilor imobiliare pot afecta valoarea investiției tale.
- Vacanțele prelungite: perioadele fără chiriași reduc veniturile, mai ales în zonele sezoniere.
- Creșterea cheltuielilor: inflația poate majora costurile de întreținere sau taxele.
- Schimbările legislative: noile reglementări fiscale sau restricțiile de închiriere pot impacta profitabilitatea.
- Riscurile economice: recesiunile pot reduce cererea de chirii sau capacitatea chiriașilor de a plăti.
Pentru a minimiza aceste riscuri, creează o rezervă financiară, diversifică investițiile și fii la curent cu tendințele pieței.
Întrebări frecvente
Cât durează în medie amortizarea unei locuințe?
În România, amortizarea unei investiții imobiliare pentru o locuință rezidențială durează, în medie, între 14 și 16 ani, dar poate fi mai lungă în zonele cu chirii mai mici. De exemplu, un apartament de 100.000 € cu un venit net anual de 6.000 € se amortizează în aproximativ 16,7 ani. Pentru a scurta această perioadă, alege proprietăți cu chirii competitive sau costuri de achiziție mai reduse.
Ce randament este considerat „bun” în imobiliare?
Un randament net de 6-7% este considerat acceptabil pentru o investiție rezidențială, echivalent cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Randamente de 8% sau mai mult sunt excelente, dar pot implica riscuri mai mari, cum ar fi proprietăți în zone mai puțin stabile. Compară randamentul cu alte opțiuni de investiții (ex. depozite bancare) pentru a evalua atractivitatea.
Se pot deduce fiscal cheltuielile cu amortizarea?
În România, anumite cheltuieli legate de închirierea unei proprietăți, precum întreținerea sau asigurările, sunt deductibile fiscal. Amortizarea ca deducere fiscală este mai complexă și depinde de regimul fiscal aplicat (ex. PFA sau norma de venit). Consultă un contabil pentru a clarifica ce cheltuieli poți deduce și cum să optimizezi fiscal investiția.
Investițiile imobiliare pot fi o sursă excelentă de venit pasiv, dar succesul depinde de cât de bine înțelegi randamentul și amortizarea unei investiții imobiliare. Printr-un calcul pentru randament chirie, alegerea strategică a proprietăților și gestionarea eficientă a cheltuielilor, poți obține cel mai bun randament în imobiliare. Nu uita să analizezi riscurile și să fii pregătit pentru schimbările pieței. Ești gata să faci primul pas? Explorează ofertele de pe Storia.ro pentru a găsi proprietatea perfectă și începe să-ți construiești portofoliul imobiliar!
