Rezilierea contractului de închiriere – care sunt modurile legale de a înceta un astfel de contract

La un moment dat, orice relație de închiriere ajunge la final. Poate te muți într-un apartament mai mare, poate îți cumperi propria locuință sau poate, ca proprietar, ai alte planuri cu imobilul tău. Indiferent de situație, este important să închei contractul de închiriere corect, cu respectarea legii și a clauzelor agreate.

Dacă tratezi cu atenție această etapă, eviți conflictele, pierderile financiare și complicațiile fiscale. În plus, păstrezi o relație civilizată cu cealaltă parte. În acest ghid găsești pașii practici, explicațiile juridice necesare și recomandări concrete pentru predarea locuinței, restituirea garanției și notificarea autorităților.

Rezilierea vs. încetarea contractului de închiriere – ce diferență există?

Mulți folosesc acești termeni ca sinonime. Din punct de vedere juridic, nu sunt identici.

Încetarea contractului de închiriere a apartamentului apare atunci când contractul ajunge la termenul stabilit inițial. Ai semnat pe 12 luni? La finalul celor 12 luni, contractul își produce efectele până la capăt și se stinge automat, dacă nu îl prelungiți.

Rezilierea contractului de închiriere intervine înainte de termen. Se produce fie pentru că una dintre părți nu își respectă obligațiile (de exemplu, neplata chiriei), fie pentru că există o clauză de denunțare unilaterală, fie pentru că ajungeți la un acord comun.

Rezilierea produce efecte pentru viitor. Ce s-a executat deja rămâne valabil: chiria plătită nu se restituie, iar folosința locuinței din lunile anterioare rămâne legală.

În majoritatea cazurilor, contractul de locațiune reglementat de Codul Civil poate înceta prin:

• ajungere la termen,
• reziliere pentru neexecutare,
• denunțare unilaterală (dacă este permisă),
• acordul părților.

Primul pas este să verifici exact ce tip de contract ai semnat și ce scrie în el.

Încetarea contractului de închiriere la termen

Dacă ai un contract pe durată determinată – de exemplu, un an – și ajungi la data finală, raportul contractual se încheie automat. Nu trebuie să motivezi nimic. Totuși, comunicarea rămâne importantă.

Ce faci înainte de expirare?

Chiar dacă legea nu impune o notificare formală la încetarea la termen, este recomandat să anunți cealaltă parte cu 30 de zile înainte că nu dorești prelungirea. Un mesaj scris te ajută să eviți neînțelegerile.

Dacă vrei să continui închirierea, semnează un act adițional. Stabiliți noua perioadă și, dacă este cazul, ajustați chiria.

Reînnoirea tacită

Dacă termenul a expirat, dar tu rămâi în locuință și proprietarul acceptă chiria fără obiecții, intervine reînnoirea tacită. Contractul continuă pe durată nedeterminată, în aceleași condiții.

De aici înainte, fiecare parte poate denunța contractul cu preaviz. Verifică durata preavizului prevăzută în contract.

Rezilierea contractului pe durată nedeterminată

Un contract pe durată nedeterminată oferă mai multă flexibilitate. Îl poți denunța unilateral, fără să invoci un motiv special.

Cum procedezi corect?

1. Verifică perioada de preaviz din contract.
2. Trimite notificare scrisă.
3. Respectă integral termenul de preaviz.

De regulă, preavizul este de 30 sau 60 de zile. Dacă trimiți notificarea pe 10 aprilie și ai preaviz de 30 de zile, contractul încetează pe 10 mai, calculat de la data primirii notificării.

Pe durata preavizului:

• plătești chiria,
• respecți toate obligațiile contractuale,
• permiți eventualele vizionări, dacă acest lucru este prevăzut în contract.

Trimite notificarea prin mijloace care oferă dovadă de primire: scrisoare recomandată, curier sau e-mail cu confirmare.

Rezilierea contractului pe durată determinată, înainte de termen

Aici apar cele mai multe confuzii.

Regula generală spune că un contract pe durată determinată nu poate fi denunțat unilateral înainte de expirare, dacă nu există o clauză care permite acest lucru.

Verifică dacă există clauză de reziliere anticipată

Multe contracte includ o prevedere care permite încetarea anticipată cu:

• preaviz (30–60 zile),
• eventual o penalitate (de exemplu, echivalentul unei luni de chirie).

Citește atent formularea. Respectă condițiile stabilite.

Dacă nu există clauză

Dacă pleci fără temei contractual, cealaltă parte poate solicita despăgubiri pentru prejudiciul suferit. De exemplu, dacă mai rămân 6 luni până la termen și proprietarul nu găsește rapid un nou chiriaș, poate cere chiria aferentă perioadei respective.

În practică, soluția amiabilă funcționează cel mai bine. Discută deschis. Oferă timp pentru găsirea unui nou chiriaș. Negociază o dată rezonabilă de plecare.

Rezilierea pentru neplata chiriei

Neplata chiriei reprezintă o încălcare gravă a obligațiilor contractuale.

Ce trebuie să faci dacă ești proprietar?

1. Verifică exact clauza privind întârzierea la plată.
2. Trimite notificare scrisă prin care soliciți achitarea restanței.
3. Acordă un termen rezonabil (10–15 zile).

Dacă plata nu intervine, poți declara rezilierea.

Atenție: nu ai dreptul să evacuezi chiriașul pe cont propriu. Nu schimba încuietorile și nu întrerupe utilitățile. Pentru evacuare, ai nevoie de hotărâre judecătorească.

Dacă ești chiriaș și ai dificultăți financiare

Anunță imediat proprietarul. În multe situații, părțile stabilesc:

• eșalonarea restanței,
• amânarea temporară,
• utilizarea garanției pentru acoperirea unei luni restante.

Comunicarea reduce riscul unui conflict.

Rezilierea prin acordul părților

Aceasta este cea mai simplă variantă.

Indiferent de durata contractului, puteți stabili de comun acord încetarea. Redactați o convenție de încetare în formă scrisă.

Ce include convenția?

• datele complete ale părților,
• referire la contractul inițial,
• data exactă a încetării,
• situația garanției,
• regularizarea utilităților,
• semnăturile ambelor părți.

Atașează un proces-verbal de predare-primire. Acesta te protejează în cazul unor pretenții ulterioare.

Predarea locuinței – ce trebuie să verifici

Predarea corectă a imobilului reduce riscul reținerii abuzive a garanției.

Cu 2–4 săptămâni înainte

• Recitește contractul.
• Verifică starea pereților, ușilor, obiectelor sanitare.
• Repară deteriorările minore produse de tine.
• Programează întâlnirea pentru predare.

În ziua predării

• Faceți citirea contoarelor împreună.
• Notați indexurile în procesul-verbal.
• Faceți fotografii clare ale fiecărei camere.
• Verificați mobilierul și electrocasnicele.
• Predă toate cheile și telecomenzile.

Procesul-verbal de predare-primire trebuie să includă:

• data,
• starea fiecărei încăperi,
• lista eventualelor deteriorări,
• situația utilităților,
• semnăturile ambelor părți.

Păstrează un exemplar semnat.

Garanția – cum se calculează și când se restituie

În majoritatea cazurilor, garanția este echivalentul unei luni de chirie.

Proprietarul o poate reține doar pentru:

• chirii restante,
• facturi neplătite,
• deteriorări care depășesc uzura normală.

Uzura normală înseamnă, de exemplu:

• mici urme pe pereți,
• uzura pardoselii,
• îmbătrânirea naturală a mobilierului.

Nu înseamnă:

• geam spart,
• ușă deteriorată,
• obiecte sanitare rupte.

Solicită justificare scrisă pentru orice reținere și copii după facturile de reparații.

Încetarea contractului și obligațiile față de ANAF

Dacă ai înregistrat contractul la ANAF, trebuie să declari și încetarea acestuia.

Ai la dispoziție 30 de zile de la data încetării pentru a depune notificarea. Poți face acest lucru la ghișeu sau online prin SPV.

Dacă nu declari încetarea, riști:

• calcularea în continuare a impozitului,
• amenzi pentru nedeclarare.

Pentru detalii fiscale, consultă materialul despre veniturile din chirii și taxele aferente. 

Drepturile chiriașului la încetarea contractului

Ca chiriaș, ai dreptul:

• să primești garanția înapoi, dacă nu există datorii,
• să beneficiezi de preaviz conform contractului,
• să nu fii evacuat fără hotărâre judecătorească,
• să soliciți despăgubiri dacă rezilierea este abuzivă. 

Documentează-te temeinic despre drepturile chiriașului și acționează informat.

Vânzarea locuinței închiriate

Proprietarul poate vinde apartamentul chiar dacă este închiriat. Contractul rămâne valabil, iar noul proprietar îl preia în aceleași condiții.

Dacă ai contract pe durată determinată, acesta continuă până la expirare, dacă nu există clauză contrară. 

În practică, părțile negociază uneori o încetare amiabilă, cu termen rezonabil de relocare.

Cesiunea contractului de închiriere

Dacă vrei să pleci înainte de termen, poți propune cesiunea contractului către alt chiriaș.

Aceasta presupune:

• acordul proprietarului,
• act adițional semnat de toate părțile.

Află mai multe despre cesiunea contractului și prevederile legale.

Nu confunda cesiunea cu subînchirierea. Subînchirierea te menține responsabil față de proprietar.

Diferența față de contractul de comodat

Contractul de comodat presupune folosință gratuită. Nu există chirie.

Regulile de încetare diferă, iar obligațiile fiscale nu sunt aceleași. Dacă te afli într-o astfel de situație, consultă informațiile despre contractul de comodat.

Dacă urmezi pașii corecți, gestionezi transparent comunicarea și documentezi fiecare etapă, încheierea contractului de închiriere devine un proces clar și previzibil. Analizează atent clauzele, pregătește predarea locuinței și respectă termenele legale.

Dacă vrei să găsești o nouă locuință sau să publici un anunț actualizat, explorează ofertele disponibile pe Storia sau discută cu un specialist imobiliar pentru a lua decizii bine fundamentate.

Întrebări frecvente

Pot rezilia contractul de închiriere înainte de termen fără penalități?

Doar dacă în contract există o clauză care permite acest lucru sau dacă ajungi la un acord cu proprietarul. În lipsa unei astfel de prevederi, poți datora despăgubiri.

Cât timp are proprietarul pentru a restitui garanția?

De regulă, între 7 și 30 de zile de la predarea locuinței, dacă nu există datorii sau deteriorări. Verifică termenul din contract.

Este obligatorie notificarea scrisă?

Da. Notificarea scrisă oferă dovadă clară a datei și a intenției de reziliere. Trimite-o printr-un mijloc care confirmă primirea.