Când te pregătești să cumperi sau să vinzi o proprietate, antecontractul de vânzare-cumpărare devine un pas esențial pentru a-ți proteja interesele și a te asigura că tranzacția se va finaliza fără surprize. Fie că ești la prima experiență imobiliară sau ai mai trecut prin astfel de procese, înțelegerea detaliilor legate de precontractul de vânzare-cumpărare îți poate economisi timp, bani și stres.
În acest articol, îți explicăm tot ce trebuie să știi despre promisiunea de vânzare, de la actele necesare până la beneficiile și riscurile implicate. Hai să descoperim împreună ce presupune un antecontract pentru vânzare-cumpărare imobil și cum să navighezi acest proces cu succes!
Ce este un antecontract de vânzare-cumpărare?
Un antecontract de vânzare-cumpărare este un acord preliminar prin care tu, ca potențial cumpărător, și vânzătorul vă angajați să încheiați un contract de vânzare-cumpărare final la o dată viitoare, în condiții clar stabilite. Practic, acest document, cunoscut și sub numele de promisiune de vânzare-cumpărare sau precontract, fixează detaliile esențiale ale tranzacției: prețul, termenele, avansul și alte clauze importante. Spre deosebire de contractul final, antecontractul nu transferă proprietatea, ci creează obligații juridice pentru ambele părți.
De ce ai nevoie de un astfel de document? Imaginează-ți că vrei să cumperi un apartament, dar ai nevoie de timp pentru a obține un credit ipotecar. Sau poate vânzătorul are nevoie de câteva luni pentru a finaliza formalitățile legale ale imobilului. În astfel de cazuri, antecontractul pentru vânzare-cumpărare imobil îți oferă siguranța că tranzacția va avea loc conform acordului, protejându-te împotriva schimbărilor de plan sau de preț.
Pierderea avansului achitat, costuri suplimentare generate de mutarea cu întârziere în noua casă şi disconfortul de a locui în suprafețe mai mici faţă de cele stabilite în antecontract sunt cele mai întâlnite trei riscuri pe care cumpărătorul ar trebui să le gestioneze atunci când citește şi negociază un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un apartament nou, aflat în stadiul de proiect.
Decizia de a semna un astfel de antecontract ar trebui luată cu grijă, după o analiză atentă a tuturor riscurilor din antecontractul pe care îl vei semna. Este o decizie cu o implicație financiară importantă, ce are efecte pe termen lung.
Câte tipuri de antecontracte există?
Există două tipuri principale de antecontracte de vânzare-cumpărare, fiecare cu particularitățile sale.
- Antecontractul bilateral
Acesta implică obligații pentru ambele părți. Tu, ca și cumpărător, te angajezi să plătești prețul stabilit, iar vânzătorul promite să-ți transfere proprietatea la data convenită. Este cel mai comun tip, folosit în majoritatea tranzacțiilor imobiliare, mai ales când ambele părți sunt decise să finalizeze vânzarea.
- Antecontractul unilateral
În acest caz, doar una dintre părți are obligații ferme. De obicei, vânzătorul se angajează să-ți ofere ție dreptul de a cumpăra imobilul, dar tu, ca și cumpărător, ai doar opțiunea de a decide dacă vei merge mai departe. Acest tip de precontract este mai rar și se folosește în situații speciale, cum ar fi vânzările condiționate.
Alegerea tipului potrivit depinde de contextul tranzacției. Pentru majoritatea cazurilor, un antecontract bilateral este recomandat, deoarece oferă protecție reciprocă. Consultă-te cu un notar pentru a decide ce tip se potrivește nevoilor tale!
Care sunt actele necesare încheierii unui antecontract?
Pentru a semna un precontract de vânzare-cumpărare, trebuie să pregătești o serie de documente care să confirme identitatea părților și legalitatea proprietății. Iată ce îți trebuie!
- Actele de identitate: buletinul sau pașaportul tău și al vânzătorului. Dacă una dintre părți nu poate fi prezentă, este necesară o procură notarială specială, care se poate obține de la orice notar din România sau de la consulatele românești, dacă ești în străinătate.
- Actele de proprietate ale imobilului: acestea pot include contractul de vânzare-cumpărare anterior, actul de donație, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate sau procesul-verbal de predare-primire. Dacă imobilul este moștenit, succesiunea trebuie dezbătută la un notar din localitatea ultimului domiciliu al decedatului.
- Documentația cadastrală: include fișa bunului imobil, planul de amplasament, planul releveu și încheierea de intabulare.
- Extrasul de carte funciară pentru informare: acesta se obține prin notar și costă 20 de lei, fiind responsabilitatea vânzătorului.
Aceste documente sunt esențiale pentru a verifica dacă imobilul este liber de sarcini (cum ar fi ipoteci sau sechestre) și dacă vânzătorul este proprietarul legal.
👉Pentru mai multe detalii despre cartea funciară, consultă ghidul nostru despre extrasul de carte funciară!
Unde se încheie un antecontract?
Un antecontract pentru vânzare-cumpărare imobil se încheie la un notar public, iar vestea bună este că nu contează unde te afli în România – îl poți semna la orice notar, indiferent de locația imobilului sau domiciliul tău. Această flexibilitate îți permite să alegi un notar de încredere sau unul mai aproape de tine.
Cine plătește taxele pentru încheierea unui contract?
De obicei, taxele notariale și costurile asociate, cum ar fi onorariul notarial și taxa de notare în cartea funciară, sunt plătite de tine, ca promitent-cumpărător. De exemplu, pentru un avans mai mic de 4.100 de euro, onorariul notarial este de aproximativ 274 de lei, la care se adaugă taxa de notare (75 de lei) și TVA. Vânzătorul acoperă, în general, doar taxa pentru extrasul de carte funciară (20 de lei).
Totuși, aceste responsabilități pot varia în funcție de acordul dintre părți. Este bine să clarifici aceste detalii înainte de a semna și să consulți un calculator de taxe notariale pentru o estimare exactă.
Care sunt beneficiile încheierii unui antecontract?
Semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare vine cu mai multe avantaje, atât pentru tine, ca și cumpărător, cât și pentru vânzător. Iată de ce merită să iei în considerare acest pas!
Siguranța respectării clauzelor
Un antecontract este un document juridic obligatoriu, ceea ce înseamnă că ambele părți trebuie să respecte condițiile stabilite. De exemplu, dacă ai convenit asupra unui preț fix, vânzătorul nu poate crește prețul ulterior. Dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, cealaltă poate cere daune sau chiar executarea silită a contractului final prin instanță.
De importanță majoră sunt şi analizarea situației juridice a firmei dezvoltatorului, cu eventualele procese aflate pe rol (cele mai importante sunt cele care au ca obiect Anularea Autorizației de Construire). În situația în care treci cu bine de analiza documentelor de mai sus şi nu sunt probleme, urmează să analizezi clauzele antecontractului propus.
Cele mai grave probleme care ar putea fi descoperite în etapa de analiză sunt: probleme cu privire la titlul de proprietate asupra terenului, dosare aflate pe rolul instanțelor cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului, anularea autorizației de construire şi alte procese ce pot avea un impact financiar major pentru dezvoltator, ce te vor afecta inclusiv pe tine.
Primirea avansului pentru imobil
Ca vânzător, primești un avans, care poate varia între 5% și 20% din valoarea imobilului, în funcție de negociere. Acest avans îți oferă fonduri imediate, utile pentru realocare sau alte cheltuieli, și te asigură de seriozitatea cumpărătorului. Pentru tine, ca și cumpărător, avansul îți garantează că imobilul nu va fi vândut altcuiva.
Înscrierea în cartea funciară
Când antecontractul este notat în cartea funciară, obții un drept de preferință asupra imobilului. Acest lucru împiedică vânzătorul să vândă proprietatea unei alte persoane, oferindu-ți o protecție suplimentară. Notarea în cartea funciară este un pas opțional, dar recomandat, mai ales în tranzacțiile complexe.
La ce să fii atent atunci când semnezi un precontract?
Semnarea unui precontract de vânzare-cumpărare necesită atenție la detalii pentru a evita surprizele. Iată ce trebuie să verifici!
Condiții de încheiere a precontractului
Asigură-te că antecontractul include toate detaliile esențiale:
- Prețul fix și ferm: stabilește clar suma totală și metodele de plată (avans, tranșe, etc.).
- Termenul pentru contractul final: specifică data limită pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
- Clauze pentru situații speciale: de exemplu, ce se întâmplă dacă nu obții creditul ipotecar? Poți include o clauză care să permită returnarea avansului sau prelungirea termenului prin act adițional.
- Datele personale și starea imobilului: verifică dacă toate informațiile sunt corecte și dacă imobilul va fi predat în starea dorită. Poți întâmpina situații precum: suprafeţe mai mici, compartimentări diferite, geamuri de o dimensiune mai mică, vedere diferită, căi de acces mai puţine, finisaje diferite şi lista poate continua. Din păcate, în foarte puţine antecontracte se regăsesc clauze prin care dezvoltatorii îşi asumă o răspundere pentru astfel de inconveniente.
Merită să reții 2 aspecte importante care apar cu o frecvență mai mare şi la care te sfătuim să fii atent:
1. Ai grijă ca penalitatea pe care dezvoltatorul o suportă să fie cel puțin egală cu cea pe care o suporți tu în eventualitatea în care contractul de vânzare cumpărare nu va fi semnat şi apartamentul nu va fi predat din vina dezvoltatorului. Mulți dezvoltatorii își asumă penalități de doar câteva mii de euro, în timp ce potențialii cumpărători își asumă penalități de cel puțin 10 ori mai mari.
2. Dezvoltatorul va trebui să-şi asume penalități consistente pentru faptul că nu poate preda apartamentul în timpul estimat inițial. În timp ce tu aștepți să te muți în noua casă (cu banii de avans blocați), plătind probabil dobânzi şi comisioane bancare ori chirie de 500-1000 euro pe lună pentru perioada pe care dezvoltatorul o întârzie, dezvoltatorul poate să nu-şi asume penalități ori își asumă penalități simbolice de 2-3 % pe an din suma încasată cu titlu de avans în antecontract, ceea ce nu acoperă nici măcar rata reală a inflației din România.
Condiții de încetare a promisiunii
Un antecontract poate înceta în mai multe situații:
- Acord comun: ambele părți pot decide să anuleze antecontractul printr-un act notarial.
- Expirarea termenului: dacă data pentru contractul final trece fără prelungire, antecontractul își pierde valabilitatea.
- Refuzul uneia dintre părți: dacă vânzătorul sau tu nu respectați obligațiile, cealaltă parte poate cere daune în instanță. Totuși, transferul proprietății nu poate fi forțat, decât în cazuri rare.
- Clauze de renunțare: dacă sunt specificate, acestea pot permite rezilierea fără penalități.
Verifică toate clauzele cu un notar sau un avocat pentru a te asigura că înțelegi riscurile și drepturile tale.
👉Pentru mai multe detalii despre clauzele esențiale, consultă articolul nostru despre promisiunea de vânzare-cumpărare!
Întrebări frecvente
Se poate restitui avansul de la antecontract?
Da, avansul poate fi restituit, dar depinde de clauzele antecontractului și de motivul rezilierii. Dacă tu, ca cumpărător, renunți din motive care nu sunt prevăzute în contract, riști să pierzi avansul. Dacă vânzătorul nu respectă obligațiile (de exemplu, vinde casa altcuiva), trebuie să îți returneze avansul, uneori cu penalități. Clarifică aceste aspecte înainte de a semna.
Cât este valabil un antecontract de vânzare-cumpărare?
Un antecontract de vânzare-cumpărare nu are o valabilitate fixă impusă de lege. Valabilitatea depinde de termenul stabilit în document pentru semnarea contractului final. Dacă acest termen expiră, antecontractul își pierde efectul, dar poate fi prelungit printr-un act adițional, cu acordul ambelor părți.
Cât costă să închei un antecontract la notar?
Costurile variază în funcție de valoarea avansului și a imobilului. Pentru un avans sub 4.100 de euro, plătești aproximativ 274 de lei (onorariu notarial) și 75 de lei (taxa de notare în cartea funciară), plus TVA. Pentru avansuri mai mari, folosește un calculator de taxe notariale pentru o estimare exactă.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un instrument esențial care îți oferă siguranță și claritate într-o tranzacție imobiliară. Fie că ești cumpărător sau vânzător, înțelegerea tipurilor de antecontracte, a actelor necesare și a beneficiilor te ajută să iei decizii informate. Verifică toate clauzele cu atenție, colaborează cu un notar de încredere și asigură-te că toate detaliile sunt clare înainte de a semna!
Dacă ești în căutarea unei proprietăți, explorează ofertele de apartamente sau case pe Storia.ro. Pentru mai multe sfaturi utile, consultă ghidul de cumpărare sau articolele de pe blogul Storia. Începe-ți călătoria imobiliară cu încredere și fă primul pas spre casa visurilor tale!
