Reconfigurarea apartamentului este, deseori, o soluție optimă atunci când nevoile tale se schimbă sau, pur și simplu, când vrei să aduci îmbunătățiri locuinței, fie că este vorba despre un apartament vechi sau de unul nou, pe care l-ai cumpărat de curând ori pe care plănuiești să-l achiziționezi. De asemenea, se poate întâmpla ca, în căutarea apartamentului perfect, să găsești unul care ar fi putut fi cel ideal pentru tine și familia ta, dacă n-ar fi existat peretele dintre sufragerie și balcon sau dacă ar fi avut un dressing. Este bine să știi în ce condiții poți dărâma sau construi un perete, pentru că sunt cazuri în care de acest lucru depinde achiziționarea unei locuințe potrivite pentru tine și bugetul tău.
De aceea, trebuie să ai la dispoziție toate informațiile referitoare la modificările pe care le poți face într-un apartament, pentru care dintre acestea îți trebuie autorizații și care sunt pașii de urmat pentru obținerea avizelor necesare. În caz contrar, dacă ignori aspectul legal, schimbările făcute în locuință ar putea fi amendate de autorități cu sume destul de costisitoare și ar putea afecta negativ rezistența clădirii.
Legislația care reglementează modificările de apartament
Ce fel de modificări poți executa în apartament fără autorizație de construire?
Cum obții autorizația de construire pentru modificările de apartament?
- Obține Certificatul de Urbanism
- Realizează documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire/desființare (DTAC/DTAD)
Legislația care reglementează modificările de apartament
Prevederile care reglementează lucrările de construcții dintr-un apartament de bloc se regăsesc în două acte normative:
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
- Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor
Conform Legii nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire.
Prin lucrări de construcții se înțeleg, printre altele, lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora.
Autorizația de construire este actul care conferă cetățenilor dreptul de a construi, precum și de a consolida sau repara o construcție deja existentă. Acest act este eliberat de primărie în baza unui dosar ce cuprinde o serie de avize, acorduri, proiect tehnic și are o valabilitate de cel mult 12 luni. Autorizația de construcție se emite la solicitarea deținătorului unui drept real (proprietatea, uz, uzufruct, etc.) asupra unui imobil, cu respectarea prevederilor documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanism.
Concret, dacă vrei să faci în apartament orice fel de lucrări care modifică structura de rezistență, caracteristicile inițiale ale construcțiilor sau aspectul arhitectural al acestora, proiectul tău va trebui să fie mai întâi aprobat de autoritățile locale. Acest lucru înseamnă că, dacă vrei să dărâmi un perete, fie că este vorba despre cel dintre balcon și camera de zi sau despre cei din BCA ai unei debarale, va trebui să obții autorizația de construire/desființare. La fel se întâmplă și în cazul în care vrei să construiești un perete despărțitor. Orice recompartimentare a locuinței necesită aprobare, în caz contrar existând posibilitatea unor sancțiuni.
Ce fel de modificări poți executa în apartament fără autorizație de construire?
Totuși, nu toate schimbările pe care le aduci locuinței tale trebuie să fie aprobate de primărie. Dacă modificările pe care plănuiești să le execuți se numără printre cele de mai jos, atunci nu ai nevoie de autorizație de construire:
- Lucrările care nu modifică structura de rezistență, caracteristicile inițiale ale construcțiilor sau aspectul arhitectural al acestora
- Reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate
- Reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei
- Reparații și înlocuiri de sobe de încălzit
- Zugrăveli și vopsitorii interioare
- Zugrăveli și vopsitorii exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor
Cum obții autorizația de construire pentru modificările de apartament?
Procedura de obținere a aprobării pentru desființarea sau construirea unui perete sau a unei anexe a locuinței durează câteva săptămâni și presupune pregătirea unei documentații destul de complexe. La prima vedere, efortul pe care îl depui în acest scop pare amplificat de birocrație, dar trebuie să fii conștient că de structura de rezistență a blocului în care locuiești depinde siguranța ta, a familiei tale și a vecinilor în cazul unui cutremur.
Mulți proprietari aleg să dărâme sau să construiască pereți în apartament fără să ceară măcar sfatul unui specialist. Riscul major este reprezentat de faptul că peretele sau pereții respectivi pot fi structurali, iar modificarea adusă apartamentului afectează structura de rezistență a întregului bloc. Un alt risc îl reprezintă amenda pe care o poți primi dacă inspectorii primăriei primesc o sesizare din partea vecinilor tăi. În plus, dacă în viitor vei dori să vinzi un apartament recompartimentat fără aviz, nu îi vei putea face cadastrul.
Pentru a primi autorizația de construire/desființare, trebuie să urmezi pașii detaliați mai jos:
- Obține Certificatul de Urbanism
Certificatul de Urbanism este un act informativ pe care îl primești (în cel mult 30 de zile de la depunerea actelor) de la biroul de urbanism al primăriei de care aparții și în care regăsești toate condițiile pe care trebuie să le îndeplinești pentru a obține autorizația de construire/desființare.
Acte necesare (în majoritatea cazurilor) pentru obținerea Certificatului de Urbanism:
- Cerere-tip completată integral și corect și opis lucrare
- Acte de proprietate, cadastru și extras de carte funciară (copie)
- Copie carte de identitate proprietar
- Plan cadastral la scara 1:500 în două exemplare cu situația actuală și propunerea nouă
- Plan cadastral la scara 1:2000 în două exemplare
- Planul apartamentului și fotografii fațadă bloc pentru balcoane parter, accese, modificări fațadă, relevee și planuri cu propunere (eventual realizate de un arhitect, dacă este vorba despre un proiect mai complex)
- Chitanță achitare taxă legală (o poți plăti la casieria primăriei sau la trezorerie, iar cuantumul taxei se stabilește în funcție de suprafața pentru care se obține certificatul)
Atenție! Certificatul de Urbanism nu permite construirea, ci doar informează cu privire la principalele caracteristici ale construcțiilor ce se pot executa pe un teren și enumeră actele ce se vor depune pentru obținerea autorizației de construire, inclusiv avizele și acordurile necesare.
- Realizează documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire/desființare (DTAC/DTAD)
Odată obținut Certificatul de Urbanism, în funcție de modificările pe care vrei să le execuți, va trebui să faci câteva drumuri pe la diverse instituții ale statului sau private, pentru a obține avize și acorduri.
- Arhitectul îți va întocmi proiectul solicitat prin certificat, inclusiv releveul și documentația tehnică.
- Când este vorba despre demolarea sau construirea unui perete într-un apartament de bloc, ți se poate solicita realizarea unei expertize tehnice. Expertul tehnic autorizat este singurul specialist care poate evalua starea tehnică a construcției și care poate stabili dacă structura de rezistență este sau va fi afectată de intervenții și dacă prezintă un risc seismic. Costul unei expertize tehnice poate varia între 200 și 400 de Euro.
- Prin Certificatul de Urbanism ți se mai poate solicita un aviz de la Inspectoratul Teritorial în Construcții, dar, ca și în cazul expertizei tehnice, acest lucru depinde de la caz la caz.
- O altă posibilă cerință este să închei contract cu o firmă de salubrizare care să ridice molozul rezultat în urma demolării peretelui/pereților.
După ce ai toată documentația necesară, urmează să o depui la serviciul de urbanism al primăriei de care aparții.
Acte necesare pentru obținerea autorizației de construire/desființare:
- Cerere-tip cu anexe și opis lucrare
- Certificat urbanism (copie )
- Documentația tehnică pentru autorizarea construirii/desființării (DTAC/DTAD)
- Avize, acorduri, declarații, studii stabilite și solicitate prin certificatul de urbanism
- Dovada, în copie legalizată, a titlului asupra imobilului, teren și/sau construcții, sau, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi și extrasul de care funciară de informare actualizat la zi
- Dovada privind achitarea taxelor legale
– taxă autorizație de construire
– chitanță taxă timbru arhitectură (Ordinul Arhitecților din România)
Autorizația de construire/desființare va fi emisă în termen de 30 de zile de la depunerea tuturor actelor necesare.
Poți aduce modificări unui apartament achiziționat prin credit bancar?
Dacă ai achiziționat un apartament prin credit Prima Casă, credit imobiliar sau credit ipotecar și vrei să îi aduci modificări pentru care ai nevoie de autorizație de construire/desființare, vei fi informat prin Certificatul de Urbanism în privința aprobărilor necesare. Astfel, în funcție de tipul creditului, va trebui să obții acordul scris al băncii, al Ministerului de Finanțe sau al Fondului Național de Garantare a Creditelor.
- În cazul unui apartament achiziționat prin credit imobiliar/ipotecar, orice modificări ale structurii imobilului, extinderi sau recompartimentări necesită acordul scris al băncii. Fără acesta, nu vei putea primi autorizația de construire.
- În cazul unui apartament achiziționat prin programul Prima Casă, vei avea nevoie de acordul Fondului Național de Garantare a Creditului (îl poți obține și prin intermediul băncii de la care ai luat creditul).
Când ai nevoie de acordul asociației de proprietari pentru modificările din apartament?
Dacă ai obținut autorizația de construire și ai început lucrările de reconfigurare a apartamentului, îți revine obligația de a anunța și asociația de proprietari în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Din fericire, nu ai nevoie și de aprobarea asociației, pe lângă cea a autorității locale, pentru a executa modificări pe proprietatea individuală, însă Legea 196/2018 prevede următoarele:
- Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare, se aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a planurilor din proiectul tehnic.
- Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcții de către autoritatea administrației publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii sau a altor proprietăți individuale, precum și buna funcționare a instalațiilor aferente acestora.
- Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile.
Nerespectarea prevederilor legale în ce privește reconfigurarea unui apartament se consideră contravenție și va fi sancționată. Astfel, dacă în urma unor sesizări inspectorii locali constată că au fost efectuate modificări în apartament fără avizul primăriei, proprietarul poate primi amenzi de până la 100.000 lei.
Ține cont de informațiile prezentate mai sus atunci când plănuiești să renovezi apartamentul. Unele modificări pot fi realizate fără niciun fel de aprobare, în timp ce pentru altele ai nevoie de expertize tehnice și documentații stufoase, însă dacă ești bine informat și cunoști fiecare pas pe care trebuie să-l faci pentru căminul la care visezi, chiar și cel mai complicat proces de recompartimentare se poate desfășura fără piedici. În plus, făcând toate modificările cu aprobările legale, nu riști nici sancțiuni usturătoare și, în același timp, știi că nu ai periclitat siguranța ta și a celor din jur. Spor la treabă!
