Ai un apartament liber sau te gândești să cumperi unul pentru investiție? Probabil te întrebi cât de profitabilă este închirierea în regim hotelier și dacă merită efortul față de o chirie clasică. Răspunsul depinde de cifre concrete: tarife, grad de ocupare, costuri, taxe și modul în care administrezi proprietatea.
În 2026, închirierea pe termen scurt prin platforme precum Airbnb sau Booking rămâne o opțiune atractivă pentru mulți proprietari din orașele mari. Totuși, diferența dintre încasări și profitul real poate fi mare. În acest ghid, găsești calcule aplicate, exemple din piață și explicații despre obligațiile legale, astfel încât să poți lua o decizie informată.
Ce înseamnă închirierea în regim hotelier?
Închirierea în regim hotelier presupune să oferi apartamentul pentru șederi scurte, de regulă sub 30 de zile. Primești oaspeți pentru câteva nopți sau săptămâni, iar tu asiguri condiții similare celor dintr-un hotel: curățenie între rezervări, lenjerie curată, consumabile, uneori self check-in și suport pentru întrebări.
Spre deosebire de chiria clasică, unde încasezi o sumă fixă lunară, aici veniturile variază de la o lună la alta. În perioadele aglomerate poți depăși cu mult chiria obișnuită. În extrasezon, încasările pot scădea considerabil.
Din punct de vedere fiscal, închirierea în regim hotelier este tratată ca activitate economică. Asta implică obligații de declarare și impozitare diferite față de chiria standard. Dacă nu ești familiarizat cu aceste aspecte, consultă ghidul despre veniturile din chirii și taxe și discută cu un contabil înainte să începi.
Cum calculezi veniturile brute dintr-un apartament în regim hotelier?
Formula de bază este simplă:
Tarif mediu pe noapte × grad de ocupare × număr de zile disponibile
În practică, fiecare element din formulă cere o analiză realistă a pieței locale.
Tarife orientative în orașele mari
Prețul pe noapte depinde de locație, suprafață, dotări și recenzii. De exemplu:
- Garsonieră centrală în București: 250–350 lei/noapte
- Apartament 2 camere în zone bune din Cluj-Napoca: 300–450 lei/noapte
- Apartament în Brașov sau Constanța: tarife ridicate în sezon, scăderi vizibile în extrasezon
O proprietate precum această garsonieră pentru Airbnb în zona Armenesc, București poate atrage turiști datorită poziționării centrale și accesului facil la transport. În perioadele aglomerate, tariful poate ajunge la 300–350 lei pe noapte, dacă amenajarea și recenziile susțin prețul.
Gradul de ocupare realist
Mulți proprietari pornesc de la scenarii optimiste. În realitate, pentru utilizare uzuală, un grad mediu de ocupare între 50% și 70% pe an este considerat bun.
Există excepții. De exemplu, un apartament ultracentral cu istoric solid poate ajunge la 80–85% ocupare, precum acest Airbnb ultracentral cu 85% ocupare în zona Piața Victoriei. Totuși, astfel de performanțe apar în locații premium și cu administrare profesionistă.
La nivel anual:
- 50% ocupare = aproximativ 182 nopți/an
- 60% ocupare = aproximativ 219 nopți/an
- 70% ocupare = aproximativ 255 nopți/an
Ia în calcul și sezonalitatea. Ianuarie și februarie sunt luni slabe în multe orașe. Vara și perioadele cu evenimente aduc vârfuri de cerere.
Exemplu concret de venit brut
Să presupunem că ai un apartament cu două camere în București, zonă centrală:
- Tarif mediu: 350 lei/noapte
- Grad mediu de ocupare: 60%
- Zile ocupate: 219/an
Venit brut anual: 350 × 219 = 76.650 lei Venit brut lunar mediu: aproximativ 6.387 lei.
Aceasta este suma încasată înainte de costuri, taxe și eventuale comisioane de administrare.
Ce costuri trebuie să iei în calcul?
Venitul brut nu reflectă profitul real. Pentru o estimare corectă, scade toate cheltuielile recurente.
Curățenie și consumabile
După fiecare plecare, trebuie să pregătești apartamentul pentru următorul oaspete. Dacă lucrezi cu o firmă de curățenie, costul mediu este 80–150 lei/intervenție.
La aproximativ 150 de curățenii pe an, poți ajunge la 15.000 lei. Adaugă:
- spălarea lenjeriei
- înlocuirea prosoapelor
- produse de igienă
Bugetează 2.000–3.000 lei anual pentru aceste consumabile.
Utilități
În regim hotelier, tu plătești utilitățile:
- energie electrică
- apă
- gaz
- internet și TV
În medie, costurile ajung la 300–500 lei/lună. Anual, 4.000–6.000 lei reprezintă un interval realist.
Comisioane platforme
Airbnb și Booking percep comisioane între 10% și 20% din valoarea rezervărilor. La un venit brut de 76.650 lei și un comision mediu de 15%, vei plăti aproximativ 11.500 lei.
Administrare
Dacă alegi să gestionezi singur apartamentul, economisești bani, dar investești timp. Trebuie să răspunzi rapid la mesaje, să organizezi check-in și să rezolvi situații neprevăzute.
Dacă externalizezi, firmele percep de regulă 15–25% din încasări. La 20%, costul anual ar fi în jur de 15.000 lei în exemplul nostru.
Reparații și înlocuiri
Apartamentul folosit frecvent se uzează mai rapid. Electrocasnicele, mobilierul și obiectele decorative trebuie înlocuite periodic. Rezervă 3.000–5.000 lei anual pentru mentenanță.
Exemplu de calcul – venit net înainte de taxe
Venit brut: 76.650 lei
Costuri anuale estimate:
- Curățenie și consumabile: 18.000 lei
- Utilități: 5.000 lei
- Comisioane platforme: 11.500 lei
- Administrare: 15.000 lei
- Reparații: 4.000 lei
Total costuri: aproximativ 53.500 lei
Venit net înainte de taxe: 23.150 lei
Impozite și taxe pentru regim hotelier în 2026
Veniturile din închirierea în regim hotelier se impozitează diferit față de chiria clasică.
Impozitul pe venit
Poți alege:
- sistem real – plătești 10% din profitul net
- normă de venit – impozit aplicat asupra unei sume stabilite de autorități
Dacă aplici sistemul real și ai 23.150 lei profit înainte de taxe, impozitul este 2.315 lei.
CASS (contribuția la sănătate)
Dacă depășești pragurile stabilite de lege, vei plăti și contribuția la sănătate. Verifică anual plafoanele actualizate și discută cu un specialist.
TVA
Dacă veniturile depășesc plafonul de 300.000 lei/an, devii plătitor de TVA. Pentru servicii de cazare, cota este 9%. Sub acest prag, nu aplici TVA.
Autorizare și condiții legale
Pentru a funcționa legal, ai nevoie de certificat de clasificare emis de autoritatea competentă. De regulă, vei prezenta:
- actul de proprietate
- documente privind siguranța la incendiu
- avize sanitare, dacă este cazul
Dacă închiriezi mai mult de 7 camere sau 14 locuri de cazare, trebuie să înființezi o firmă cu cod CAEN 55.
Informează și asociația de proprietari. Chiar dacă legea nu impune mereu acord formal, relația cu vecinii contează pentru a evita reclamații.
Pentru detalii despre amenajare și pașii administrativi, consultă ghidul dedicat: https://www.storia.ro/blog/ghid-imobiliar/totul-despre-inchirierea-in-regim-hotelier-sfaturi-de-amenajare
Regim hotelier vs. chirie clasică
Să comparăm două scenarii pentru același apartament.
Chirie clasică
- 550 euro/lună (aproximativ 2.750 lei)
- 33.000 lei/an venit brut
- Costuri reduse, administrare minimă
Venitul este stabil și previzibil.
Regim hotelier
În exemplul anterior, profitul net după costuri și impozit poate ajunge la aproximativ 20.000 lei/an, în funcție de scenariu.
Diferența apare în funcție de:
- gradul de ocupare
- nivelul tarifelor
- dacă gestionezi singur sau externalizezi
În multe cazuri, chiria clasică oferă un raport efort–venit mai confortabil. Regimul hotelier devine mai atractiv în zone premium sau dacă optimizezi costurile.
Merită să cumperi un apartament special pentru Airbnb?
Dacă analizezi o investiție nouă, calculează randamentul anual (ROI – Return on Investment).
Exemplu
Preț achiziție: 77.000 euro (apartament + amenajare) Profit net anual: 3.690 euro
ROI = (3.690 / 77.000) × 100 ≈ 4,8%
Acest procent trebuie comparat cu dobânda unui credit ipotecar sau cu alte investiții. Dacă folosești finanțare bancară, includerea ratei lunare în calcule este obligatorie.
Proprietăți precum această casă cu venit activ din Airbnb în Otopeni pot beneficia de flux constant de călători datorită proximității aeroportului. Locația influențează direct potențialul de ocupare.
Factori care influențează profitul
Locația
Proximitatea față de centru, metrou, aeroport sau zone turistice crește atractivitatea. În majoritatea cazurilor, diferența dintre periferie și o zonă centrală se vede direct în gradul de ocupare.
Amenajarea
Fotografiile bune și mobilierul modern atrag mai multe rezervări. Investește în:
- iluminat corect
- saltea confortabilă
- internet rapid
- spațiu bine organizat
Recenziile pozitive îți permit să menții tarife mai ridicate.
Administrarea
Răspunde rapid la mesaje și oferă instrucțiuni clare. Platformele promovează proprietățile cu rating ridicat și timp scurt de răspuns.
Riscuri pe care trebuie să le iei în calcul
- modificări legislative
- uzură accelerată
- scăderi ale cererii turistice
- dependența de platforme
Asigură-te că ai un fond de rezervă pentru perioadele mai slabe și verifică periodic rentabilitatea.
Dacă analizezi o astfel de investiție, studiază atent piața locală, compară anunțurile similare și discută cu un consultant imobiliar sau financiar. Pe Storia.ro găsești proprietăți potrivite pentru investiții și exemple concrete de apartamente deja operate în regim hotelier. Evaluează realist cifrele și decide în funcție de obiectivele tale pe termen lung.
Întrebări frecvente
Cât poți câștiga lunar dintr-un apartament în regim hotelier?
Venitul lunar diferă în funcție de oraș, locație și sezon. Pentru un apartament bine poziționat în București, profitul net mediu poate varia între 1.500 și 3.500 lei, calculat pe întreg anul. În lunile slabe, suma poate fi mult mai mică.
Este regimul hotelier mai profitabil decât chiria clasică?
Depinde de gradul de ocupare și de costurile de administrare. Dacă ocuparea depășește 70% și controlezi cheltuielile, regimul hotelier poate depăși chiria standard. În multe situații, diferența nu este foarte mare, iar chiria clasică oferă stabilitate.
Ai nevoie de firmă pentru a închiria în regim hotelier?
Ca persoană fizică, poți închiria până la 7 camere sau 14 locuri de cazare. Dacă depășești aceste limite, trebuie să înființezi o firmă cu cod CAEN specific serviciilor de cazare.
