Apartament în construcție sau finalizat? Cum iei decizia potrivită

Cumpărarea unui apartament în construcție poate însemna un preț avantajos, posibilitatea de a alege finisajele și mai multe opțiuni de compartimentare. Un apartament finalizat îți permite, în schimb, să verifici locuința înainte de cumpărare și să estimezi mai precis data mutării. Diferențele nu se limitează însă la preț și termenul de predare. Află ce trebuie să verifici înainte de semnarea contractului și cum să alegi locuința potrivită nevoilor tale.

Diferențele dintre un apartament în construcție și unul finalizat

Un apartament în construcție face parte dintr-un proiect de ansamblu rezidențial, ale cărui lucrări nu s-au încheiat. Îl alegi pe baza planurilor, documentației tehnice, randărilor și, uneori, a unui apartament-model. Cumpărarea poate presupune semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, urmând ca transferul proprietății să aibă loc ulterior, în condițiile prevăzute de lege.

Un apartament finalizat se află într-o clădire în care lucrările de construcție au fost terminate. Îl poți vizita, măsura și verifica înainte de cumpărare.

Totuși, finalizarea fizică nu trebuie confundată cu recepția la terminarea lucrărilor, intabularea sau posibilitatea de a încheia imediat contractul de vânzare. Verifică dacă imobilul are documentele necesare și dacă apartamentul poate fi transferat legal în proprietatea ta.

Avantajele cumpărării unui apartament în construcție

Achiziția într-o etapă timpurie a proiectului poate oferi mai multă libertate în alegerea locuinței. Avantajele depind însă de oferta dezvoltatorului și de stadiul lucrărilor.

Posibilitatea unui preț de achiziție mai mic

Unii dezvoltatori imobiliari oferă reduceri la lansarea proiectului sau în primele etape de construcție. Diferența poate fi importantă, însă nu este garantată. Compară prețul pe metru pătrat util și verifică dacă suma afișată include TVA, finisajele, locul de parcare sau alte facilități. Un preț inițial redus nu înseamnă automat un cost final inferior.

Mai multe opțiuni de etaj, orientare și compartimentare

La începutul comercializării, poți avea la dispoziție mai multe apartamente din care să alegi. Analizează orientarea ferestrelor, poziția față de lift, suprafața balconului și distribuția camerelor. Uneori, dezvoltatorul permite modificarea anumitor finisaje sau a poziției prizelor și instalațiilor, dacă lucrările nu au avansat prea mult. Modificările trebuie aprobate tehnic și documentate contractual.

Mai mult timp pentru organizarea bugetului

Perioada până la predare îți poate permite să economisești pentru mobilier și amenajare sau să pregătești finanțarea. Nu presupune însă că vei obține automat un credit ipotecar la finalizarea construcției. Condițiile de creditare, veniturile și evaluarea proprietății pot influența aprobarea finanțării.

Riscurile cumpărării unui apartament aflat în construcție

Un proiect nefinalizat presupune incertitudini privind termenul de predare, costurile și rezultatul lucrărilor. Verificarea dezvoltatorului și a documentelor este importantă înainte de plata oricărei sume.

Întârzierile pot crește costurile până la mutare

Termenul de finalizare poate fi afectat de probleme tehnice, întârzieri în aprovizionare sau dificultăți administrative. Dacă locuiești în chirie, fiecare lună suplimentară înseamnă cheltuieli neprevăzute. Verifică termenul contractual de predare, condițiile de prelungire și penalitățile aplicabile în cazul întârzierilor.

Apartamentul construit poate diferi de prezentarea comercială

Randările au rol ilustrativ și pot include mobilier, finisaje sau amenajări exterioare care nu fac parte din oferta contractuală. Solicită planul apartamentului, descrierea finisajelor și specificațiile tehnice. Verifică suprafața utilă, suprafața balconului și condițiile în care pot apărea modificări față de proiectul inițial.

Problemele financiare ale dezvoltatorului pot afecta proiectul

Întârzierile majore, dificultățile de finanțare sau insolvența dezvoltatorului pot pune în pericol finalizarea proiectului și recuperarea sumelor achitate.

Verifică societatea care vinde proprietatea, situația juridică a terenului, autorizația de construire și garanțiile contractuale. Pentru un proiect în curs de dezvoltare, cere notarului sau avocatului să verifice respectarea normelor legale privind promisiunile de vânzare și avansurile.

Avantajele cumpărării unui apartament finalizat

Un apartament finalizat în bloc nou îți permite să verifici locuința înainte să iei decizia. Poți evalua calitatea finisajelor, funcționarea instalațiilor și condițiile din ansamblul rezidențial.

Verifici apartamentul și spațiile comune

La vizionarea unui apartament, urmărește lumina naturală, zgomotul exterior, orientarea camerelor și calitatea tâmplăriei. Dacă instalațiile sunt funcționale, verifică presiunea apei, încălzirea și prizele.

Analizează și spațiile comune: lifturile, parcarea, accesul în clădire și eventualele urme de infiltrații. Dacă blocul este deja locuit, poți discuta cu vecinii despre costurile de întreținere, zgomot și problemele apărute după mutare.

Poți estima mai precis data mutării

Dacă apartamentul este recepționat, intabulat și disponibil pentru vânzare, perioada până la mutare poate fi mai scurtă decât în cazul unei locuințe aflate în construcție. Totuși, ia în calcul durata aprobării creditului, pregătirea documentelor și eventualele lucrări de amenajare.

Riscul de nefinalizare a construcției este redus

În cazul unui apartament finalizat, nu mai depinzi de executarea întregului proiect pentru a verifica locuința. Pot exista însă lucrări neterminate în alte clădiri ale ansamblului. Întreabă dezvoltatorul dacă urmează noi etape de construcție și cât timp ar putea continua șantierul.

Dezavantajele unui apartament finalizat

Un apartament finalizat poate avea un preț mai ridicat decât o unitate vândută în faza de proiect, însă diferența depinde de piață, amplasare și oferta dezvoltatorului. Numărul apartamentelor disponibile poate fi mai mic, iar etajul, orientarea sau compartimentarea dorită s-ar putea să nu mai fie disponibile.

Personalizarea presupune, de regulă, lucrări suplimentare. Dacă vrei să schimbi instalațiile sau finisajele, trebuie să incluzi în buget costurile de demontare și refacere.

Apartament în construcție vs. finalizat: comparația costurilor reale

Prețul afișat nu reflectă întotdeauna suma necesară până la mutare. Pentru o comparație corectă, calculează costurile de achiziție, amenajare și finanțare.

Criteriu	Apartament în construcție	Apartament finalizat
Preț de achiziție	Poate include reduceri de lansare	Depinde de oferta disponibilă
Avans	Conform condițiilor contractuale și legale	Conform contractului și finanțării
Mutare	Depinde de finalizarea și predarea locuinței	Poate fi mai rapidă
Finisaje	Uneori pot fi personalizate	Modificările presupun lucrări suplimentare
Chirie până la mutare	Poate continua mai multe luni	Perioadă, de regulă, mai scurtă
Risc de întârziere	Mai ridicat	Mai redus, dacă actele sunt în regulă

Adaugă taxele notariale, evaluarea bancară, costurile creditului, parcarea, boxa și mobilierul. Verifică separat dacă prețul include TVA și ce regim fiscal se aplică tranzacției. Pentru informații suplimentare, consultă ghidul Storia despre TVA la cumpărarea unui apartament și confirmă cotele aplicabile la data tranzacției cu notarul sau un specialist fiscal.

Documentele necesare înainte de cumpărarea unui apartament

Verificarea juridică este importantă indiferent de stadiul construcției. În cazul proiectelor nefinalizate, trebuie să acorzi atenție suplimentară condițiilor de rezervare și promisiunii de vânzare.

Documentele dezvoltatorului și ale proiectului

Solicită autorizația de construire, documentele cadastrale disponibile și extrasul de carte funciară. Verifică identitatea societății vânzătoare și eventualele sarcini înscrise asupra proprietății.

Pentru locuințele ce urmează a fi construite, Legea nr. 207/2025 a introdus reguli privind preapartamentarea, înscrierea în cartea funciară și încheierea promisiunilor de vânzare. Promisiunile privind unitățile individuale viitoare trebuie încheiate în formă autentică, în condițiile prevăzute de lege, iar notarul solicită notarea lor în cartea funciară.

Rezervarea și plata avansului

Pentru locuințele reglementate de Legea nr. 207/2025, convenția de rezervare poate avea o durată de maximum 60 de zile, iar suma achitată pentru rezervare nu poate depăși 5% din preț. Legea prevede și obligații privind depunerea avansurilor din promisiunile de vânzare într-un cont distinct, dedicat proiectului.

Înainte să plătești, verifică natura documentului semnat, condițiile de restituire a sumelor și obligațiile dezvoltatorului. Cere verificarea contractului de către notar sau avocat. Găsești explicații suplimentare în ghidul Storia despre promisiunea de vânzare-cumpărare și clauzele contractuale.

Recepția construcției și predarea apartamentului

În România, recepția construcțiilor cuprinde două etape distincte: recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală, organizată după expirarea perioadei de garanție. Pentru predarea legală a unei locuințe noi, sunt importante admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive, potrivit reglementărilor aplicabile.

La predarea apartamentului, verifică:

• pereții, tavanele și pardoselile, inclusiv fisurile și urmele de umezeală;
• ușile, ferestrele, garniturile și mecanismele de închidere;
• instalațiile sanitare și electrice;
• sistemul de încălzire și ventilația;
• balconul, balustradele și scurgerea apei.

Notează eventualele defecte în procesul-verbal de predare-primire și solicită stabilirea termenelor de remediere. Poți consulta și ghidul despre recepția finală a construcției, pentru a înțelege diferențele dintre etapele recepției.

Întrebări importante pentru dezvoltator înainte de semnarea contractului

Discuția cu dezvoltatorul trebuie să clarifice exact ce cumperi, cât plătești și când poți utiliza locuința. Solicită răspunsuri scrise privind suprafața utilă, finisajele incluse, termenul de predare, penalitățile pentru întârzieri, racordarea la utilități și eventualele costuri suplimentare.

Întreabă și dacă ansamblul va fi extins, dacă parcarea este inclusă în preț și cine răspunde pentru remedierea defectelor. Compară răspunsurile cu documentele contractuale: promisiunile comerciale care influențează decizia de cumpărare trebuie reflectate în contract sau în anexele sale.

Alegerea apartamentului depinde de buget și de termenul mutării

Un apartament în construcție este potrivit dacă ai timp să aștepți, vrei mai multe opțiuni de personalizare și dispui de o rezervă financiară pentru întârzieri. Un apartament finalizat este preferabil dacă ai nevoie să te muți într-un termen apropiat și vrei să verifici direct calitatea locuinței.

În ambele situații, compară costul total, verifică documentele și analizează condițiile contractuale înainte să achiți avansul. Explorează ofertele de apartamente de vânzare pe Storia, programează vizionări și discută cu specialiștii potriviți înainte să iei decizia.

Întrebări frecvente

Este mai ieftin un apartament în construcție?

Poate avea un preț de achiziție mai mic, în special în etapa de lansare a proiectului. Totuși, trebuie să incluzi chiria până la predare, finisajele, mobilierul și eventualele cheltuieli generate de întârzieri.

Ce riscuri există la cumpărarea unui apartament în construcție?

Riscurile includ întârzierea predării, dificultățile financiare ale dezvoltatorului, modificările proiectului și defectele de execuție. Verificarea juridică și tehnică poate reduce riscurile, fără să le elimine complet.

Pot cumpăra un apartament finalizat prin credit ipotecar?

Da, dacă îndeplinești condițiile băncii, iar proprietatea este acceptată ca garanție. Instituția de credit verifică documentele, situația juridică și evaluarea imobilului înainte de aprobarea finanțării.

Ce trebuie să verific înainte să semnez antecontractul?

Verifică identificarea proprietății, prețul total, avansul, termenul contractului final, condițiile de predare, penalitățile și restituirea sumelor achitate. Pentru locuințele viitoare, trebuie respectate și cerințele legale privind forma autentică și înscrierea în cartea funciară.

Care este diferența dintre recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală?

Recepția la terminarea lucrărilor verifică finalizarea construcției în raport cu cerințele legale și documentația aplicabilă. Recepția finală are loc după expirarea perioadei de garanție și urmărește, printre altele, comportarea construcției și remedierea eventualelor defecte.