Achiziția unei locuințe, fie prin credit, fie cu plata cash, presupune cheltuirea unei sume considerabile de bani, cu atât mai mult cu cât prețul total al locuinței conține prețul efectiv, la care se adaugă și taxa pe valoare adăugată (TVA). Piața imobiliară din România în 2025 este marcată de noile reglementări fiscale implementate de la 1 august 2025, care au majorat cota standard de TVA de la 19% la 21% și au eliminat complet cota redusă de TVA de 9%, care se aplica în anumite condiții până la 31 iulie 2025.
Dacă plănuiești să cumperi un apartament în 2025, este important să înțelegi noile cote de TVA, condițiile de aplicare și impactul asupra bugetului tău. Descoperă ce înseamnă aceste schimbări pentru tine și ce trebuie să știi despre piața imobiliară actuală!
- TVA imobiliare 2025: ce s-a schimbat în legislație după 1 august
- TVA 9% la locuințe noi în 2025: condiții tranzitorii stricte în 2025
- Când se aplică TVA de 21% la imobiliare în 2025?
- TVA pentru locuințe second-hand în 2025: tranzacții fără TVA
- Cine plătește TVA la cumpărarea unui apartament?
- Cum au influențat noile cote de TVA piața imobiliară în 2025?
- Cine suportă diferența de TVA dacă ANAF constată aplicarea incorectă?
- 5 criterii de care să ții cont când achiziționezi un apartament
TVA imobiliare 2025: ce s-a schimbat în legislație după 1 august
Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuințe noi a fost majorată de la 19% la 21%, conform Legii promulgate la 25 iulie 2025. Cota redusă de 9% se aplică doar în cazuri tranzitorii, pentru contracte semnate până la 31 iulie 2025, cu avans plătit și livrare până la 31 iulie 2026. Cota de 5% a fost eliminată complet, iar o nouă cotă redusă de 11% se aplică altor categorii, dar nu locuințelor noi.
Pe scurt:
- Locuințe noi: plătești 21% TVA dacă nu îndeplinești condițiile tranzitorii pentru 9%.
- Locuințe second-hand: tranzacțiile între persoane fizice rămân scutite de TVA.
- Condiții tranzitorii pentru 9%: contract semnat până la 31 iulie 2025, avans de minimum 20%, livrare până la 31 iulie 2026, și locuința trebuie să fie sub 600.000 lei (fără TVA) și 120 mp suprafață utilă.
👉 Află de pe blogul Storia când și cum se aplică noua cotă standard de TVA de 21% în imobiliare!
Aceste schimbări au fost introduse pentru a alinia fiscalitatea României la cerințele UE și pentru a răspunde nevoilor bugetare, dar au generat un impact semnificativ asupra pieței imobiliare.
TVA 9% la locuințe noi în 2025: condiții tranzitorii stricte în 2025
Cota redusă de 9% este disponibilă doar pentru tranzacții tranzitorii, conform noilor reglementări. Pentru a beneficia de această cotă, locuința trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
- Condiții tranzitorii: contract semnat până la 31 iulie 2025, cu avans de minimum 20% plătit până la această dată și livrare până la 31 iulie 2026.
- Locuința este nouă (livrată de un dezvoltator imobiliar sau constructor) și cumpărătorul este o persoană fizică. Cota redusă se aplică doar în cazul vânzărilor către persoane fizice; dacă un cumpărător este o persoană juridică, nu poate beneficia de 9%. De asemenea, locuința trebuie să fie contractată în scop personal (nu pe firmă) și livrată de o entitate înregistrată în scopuri de TVA.
- Suprafața utilă maximă de 120 mp. Imobilul (apartament sau casă) trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, excluzând anexele gospodărești. Acest prag se referă la suprafața utilă interioară (nu include terase, boxe, loc de parcare etc.). Vezi diferența dintre suprafața construită și cea utilă pe blogul Storia!
- Prețul locuinței să nu depășească 600.000 lei (fără TVA). Valoarea totală de achiziție, incluzând terenul aferent, trebuie să fie de maximum 600.000 lei, calculat fără TVA. Acest plafon echivalează cu aproximativ 120.000 € (la cursul din 2025) și reprezintă limita până la care statul consideră locuința drept „accesibilă” pentru aplicarea cotei reduse.
- Cumpărătorul nu a mai beneficiat de o cotă redusă de TVA pentru altă locuință. Legea prevede că reducerea se aplică o singură dată pentru fiecare persoană (sau familie). Cu alte cuvinte, dacă ai mai cumpărat în trecut o locuință cu TVA redus (fie 5%, fie 9%), acum nu vei mai putea beneficia din nou de cotă redusă – achiziția următoare va fi taxată cu 21% TVA. Notarul îți va solicita, de altfel, o declarație pe proprie răspundere că îndeplinești această condiție, la momentul semnării contractului.
În plus față de criteriile de mai sus, legea impune ca locuința livrată să fie „locuibilă ca atare” la momentul vânzării. Asta înseamnă că imobilul trebuie predat la un stadiu finisat complet, racordat la utilitățile esențiale (apă, canalizare, energie electrică) și dotat cu obiectele sanitare și instalațiile necesare funcționării depline. Practic, cumpărătorul ar trebui să poată folosi locuința imediat după achiziție, fără investiții suplimentare majore în finisaje sau instalații.
Dacă toate condițiile de mai sus sunt respectate, vânzătorul (dezvoltatorul imobiliar) îți va emite factura cu TVA 9%. În caz contrar, se aplică cota standard de 21%. Această facilitate tranzitorie sprijină accesul la locuințe accesibile, dar restricțiile fac ca majoritatea tranzacțiilor noi să fie taxate cu 21%.
Descoperă un apartament cu 3 camere in Brasov, cu o suprafață utilă de 92.7 metri pătrați, și bucură-te de o panoramă deosebită în fiecare zi!
Când se aplică TVA de 21% la imobiliare în 2025?
Cota standard de TVA, de 21%, se aplică pentru toate situațiile care nu se încadrează în criteriile de mai sus. Mai exact, vei plăti TVA 21% în următoarele cazuri:
- Locuințe noi peste plafon: dacă prețul depășește 600.000 lei (fără TVA) sau suprafața utilă este peste 120 mp.
- A doua achiziție cu TVA redus: dacă ai beneficiat anterior de 5% sau 9% TVA, orice nouă achiziție va fi taxată cu 21%.
- Cumpărător persoană juridică: tranzacțiile pe firmă sunt taxate cu 21%, indiferent de preț sau suprafață.
- Tranzacții non-tranzitorii: dacă nu îndeplinești condițiile tranzitorii pentru 9% (ex. contract semnat după 31 iulie 2025).
De exemplu, un apartament de 650.000 lei (fără TVA) va avea un cost final de 786.500 lei cu 21% TVA, față de 708.500 lei cu 9% TVA.
TVA pentru locuințe second-hand în 2025: tranzacții fără TVA
Piața imobiliară nu înseamnă doar locuințe noi de la dezvoltator, ci și foarte multe tranzacții cu apartamente vechi (second-hand) vândute de la un proprietar la altul. Un aspect important de reținut este că, în cazul locuințelor vechi, de regulă nu se aplică TVA la vânzare. Potrivit Codului Fiscal, vânzarea unui imobil considerat „vechi” (adică după prima ocupare a acestuia, criteriul folosit de lege) este scutită de TVA. Cu alte cuvinte, pentru tranzacțiile între persoane fizice care implică proprietăți vechi, nu se aplică TVA, ci doar impozitul pe tranzacție (taxa notarială către stat, datorată de vânzător).
În practică, asta înseamnă că dacă achiziționezi un apartament vechi (de la un proprietar persoană fizică) la un preț agreat, nu vei avea TVA adăugat peste acel preț. Prețul de vânzare este final din punctul de vedere al TVA-ului, tranzacția fiind neimpozabilă în sfera TVA. Atenție însă: vechi în sens fiscal nu înseamnă neapărat foarte vechi ca ani. Orice locuință care a fost deja locuită sau care a depășit un anumit termen de la finalizarea construcției devine „veche” din punct de vedere TVA.
Pentru cumpărătorii de locuințe vechi, lipsa TVA-ului este un avantaj evident, însă trebuie bugetate alte costuri: onorariul notarial și impozitul pe transferul proprietății (acesta din urmă este o taxă diferită de TVA, calculată ca un procent din prețul de vânzare – de obicei 3% pentru partea din preț ce depășește 450.000 lei, conform reglementărilor din 2025).
Chiar și cu aceste costuri, achiziția unui apartament vechi nu va avea un plus de 21% sau 9% pe care să-l plătești la stat, ceea ce face adesea ca locuințele vechi să fie mai accesibile imediat ca preț total comparativ cu cele noi (pe lângă faptul că prețul pe metru pătrat e adesea mai mic la vechi).
Cine plătește TVA la cumpărarea unui apartament?
În cazul în care te întrebi cine plătește TVA-ul la cumpărarea unui apartament, ei bine, clientul, adică viitorul proprietar este cel care suportă costul TVA-ului. Acesta este înscris în contractul de vânzare-cumpărare și poate fi de 9% (dacă a fost încheiat înainte de 1 august 2025 și respectă condițiile) sau de 21% pentru locuințe noi (începând cu 1 august 2025), în funcție de situația în care te încadrezi.
Descoperă apartamente cu doua sau trei camere in Bucuresti adaptate nevoilor persoanelor cu un ritm de viață mereu pe fugă și în căutare de stare de bine, acasă.
Cum au influențat modificările TVA piața imobiliară în 2025?
Creșterea cotei standard de la 19% la 21% și limitarea cotei de 9% la tranzacții tranzitorii au dus la scumpirea locuințelor noi. Costul final al unui apartament nou în 2025 este mai mare comparativ cu anii precedenți, iar acest lucru s-a resimțit și în evoluția prețurilor cerute de dezvoltatori. Un exemplu concret evidențiat în piață:
- În 2024: un apartament de 550.000 lei (fără TVA) cu 9% TVA costa 599.500 lei.
- În 2025: același apartament costă 665.500 lei cu 21% TVA, o diferență de 66.000 lei.
Diferența de 66.000 lei este suportată, în cele din urmă, de cumpărător (sau negociată cu dezvoltatorul). Această creștere a prețului efectiv a făcut ca unii cumpărători să își regândească opțiunile: fie să caute locuințe mai ieftine (sub plafonul de 600.000 lei), fie să amâne achiziția, fie să se reorienteze către piața de locuințe vechi, unde nu există TVA.
Per total, volumul tranzacțiilor cu locuințe noi a avut un ritm ușor temperat față de anul anterior, parțial și din cauza creșterii TVA (alături de alți factori economici). Locuințele care în 2024 și la început de 2025 erau atractive prin prisma cotei reduse de TVA, de 5%, respectiv 9%, au devenit mai scumpe începând cu 1 august 2025, ceea ce a influențat accesibilitatea.
Cine suportă diferența de TVA dacă ANAF constată aplicarea incorectă?
Notarii au obligația de a declara semestrial, autorității fiscale teritoriale, toate tranzacțiile de proprietăți imobiliare efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal. Astfel, autoritățile fiscale au la dispoziție toate instrumentele necesare de verificare a tranzacțiilor și au ocazia de a interveni, atunci când situația o impune.
Există 2 situații în care cota TVA poate fi aplicată greșit:
- cumpărătorii sau vânzătorii sunt în necunoștință de cauză și nu sunt suficient de bine informații referitor la criteriile care trebuie îndeplinite pentru a beneficia de cota TVA redusă;
- cumpărătorii sau vânzătorii cunosc criteriile care trebuie îndeplinite, dar își asumă riscurile la care se supun prin aplicarea unui TVA redus, atunci când nu respectă toate criteriile.
Potrivit Codului Fiscal, vânzătorul are responsabilitatea de a reține TVA-ul și de a-l vira statului. Astfel, în mod normal, lui îi revine responsabilitatea de a aplica în mod corect cota TVA. Prin urmare, dacă cota de 9% este aplicată greșit (ex. contractul nu a fost semnat înainte de 1 august 2025), vânzătorul este responsabil pentru diferența de TVA.
Cu toate acestea, există cazuri în care dezvoltatorii tind să includă în contractele de vânzare-cumpărare clauze prin care transferă cumpărătorului riscul de plată a cotei suplimentare de TVA.
5 criterii de care să ții cont când achiziționezi un apartament
Atunci când cumperi un apartament, este bine să fii atent la mai multe criterii. Iată-le pe cele mai importante!
1. Localizarea imobilului
Localizarea apartamentului în cele mai bune cartiere din România este unul dintre cele mai importante criterii care decid dacă achiziția este una avantajoasă sau nu. Atunci când imobilul pe care îl achiziționezi are acces facil la mijloace de transport, este în apropierea unor supermarketuri, a unor farmacii sau cafenele, acest lucru contribuie mult la desfășurarea activităților zilnice într-un mod cât mai confortabil.
Descoperă oferta noastră de apartamente construite in ansambluri rezidentiale.
2. Amplasarea apartamentului
În ceea ce privește amplasamentul unui apartament într-un bloc, cele situate la demisol sau la mansardă au, de obicei, un preț mai mic decât locuințele la parter sau la etajele superioare. Cu toate acestea, cele mai căutate apartamente sunt cele de la etajele intermediare, precum 2 sau 3.
3. Calitatea construcției și eficiența termică
Înainte de a achiziționa un apartament, interesează-te din ce material este construit imobilul și cum este izolat. Blocurile din cărămidă, de exemplu, izolează termic foarte bine și sunt rezistente la umezeală, în timp ce structurile cu pereți din beton au proprietăți ignifuge, însă nu îți permit să faci modificări la modul în care este compartimentat apartamentul.
4. Amenajarea spațiului
Modul în care este amenajat apartamentul reprezintă, de asemenea, un criteriu important, care transformă un simplu apartament în „acasă”. Cele mai căutate apartamente sunt cele cu un design modern, care să nu încarce prea mult spațiul. Totodată, este indicat ca apartamentul să dispună de toate dotările necesare unui stil de viață confortabil, precum: mașină de spălat, TV, aparat de aer condiționat etc. Există și posibilitatea de a achiziționa un apartament care nu este mobilat; în acest mod, îl poți amenaja în funcție de gusturile și nevoile tale. Vezi pe blogul Storia cele mai utile ghiduri de amenajare!
5. Vizionează mai multe apartamente
De multe ori, se poate întâmpla ca primul apartament pe care îl vezi să corespundă în mare parte nevoilor și bugetului tău, însă, chiar și atunci, este recomandat să vizionezi mai multe apartamente. Pentru a putea face acest lucru, poți să folosești un site de anunțuri imobiliare cu filtre eficiente, precum Storia, care să te ajute să identifici exact apartamentele care corespund nevoilor tale, sau poți să apelezi la un broker de imobiliare, care să îți propună mai multe opțiuni, în funcție de ceea ce îți dorești.
Noile reglementări TVA din 2025, cu cota standard de 21% și cota redusă de 9% limitată la tranzacții tranzitorii, au schimbat dinamica pieței imobiliare. Fii atent la prevederile legale și discută cu dezvoltatorul sau agentul imobiliar despre prețul cu sau fără TVA afișat! O informare corectă te va ajuta să eviți surprizele neplăcute la finalizarea tranzacției și să îți gestionezi bugetul eficient în piața imobiliară din 2025.
