Acte necesare vânzare apartament – cu ce te prezinți la notar și ce cheltuieli îți revin?

Vânzarea unui apartamentnu înseamnă doar găsirea unui cumpărător, ci și respectarea procedurilor legale și prezentarea unui set complet de documente la notar. Mulți proprietari se întreabă: ce acte sunt necesare pentru vânzarea apartamentului și ce cheltuieli trebuie să suporte vânzătorul? Răspunsul este important, pentru că lipsa unui singur document poate întârzia tranzacția, iar taxele și impozitele trebuie luate în calcul din timp.

În continuare, îți prezentăm toate informațiile esențiale, de la actele obligatorii pentru vânzare până la costurile notariale și fiscale care revin vânzătorului.

De ce este important să pregătești actele din timp

Pregătirea documentelor din timp este esențială pentru ca tranzacția să nu fie întârziată. De exemplu, extrasul de carte funciară pentru autentificare are o valabilitate de doar 10 zile, iar certificatul fiscal de la primărie poate necesita câteva zile lucrătoare pentru eliberare.

Mai mult, dacă imobilul a fost dobândit prin moștenire sau există mai mulți coproprietari, este important ca toți să fie prezenți sau reprezentați legal prin procură. Orice lipsă de document sau neconcordanță poate duce la amânarea semnării contractului și la cheltuieli suplimentare.

Antecontract vânzare-cumpărare – Ce ai nevoie ca proprietar?

Antecontractul de vânzare-cumpărare înseamnă că tu, ca proprietar al apartamentului, îți iei promisiunea să vinzi imobilul către persoana care a manifestat interesul și care se angajează să îl cumpere.

Ca proprietar vei avea nevoie de următoarele acte:

• buletin
• actul de proprietate al imobilului
• extras de carte funciară pentru informare – arată situația apartamentului, pe baza lui nu se poate încheia contractul de vânzare-cumparare, ci doar antecontractul; notariatul se ocupă de eliberarea lui în cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, după ce ai completat în prealabil un formular tipizat; taxa este de 20 lei și extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează în două zile; pentru regim de urgență, așadar eliberarea în aceeași zi, costul este de 100 lei;

Coproprietar

Dacă apartamentul nu este doar proprietatea ta, ci și a unei alte persoane, este necesară prezența amândurora la notariat pentru semnarea antecontractului. Dacă este vorba de soț sau soție, atunci la acte intră și certificatul de căsătorie.

Costul pentru antecontract se calculează în funcție de avansul pe care îl plătește promitentul cumpărător. Taxa notarială a antecontractului poate fi achitată de ambele părți sau de una singură, în funcție de înțelegerea bilaterală.

Încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare

Antecontractul implică obligația vânzătorului de a vinde apartamentul cumpărătorului, dar dreptul de proprietate nu se transferă.

Prin urmare, ca vânzător, dacă te răzgândești și nu mai dorești să vinzi apartamentul promitentului cumpărător, cel mai probabil vei plăti niște daune acestuia. 

Antecontractul încetează potrivit clauzelor menționate de comun acord de ambele părți, așadar cum au fost specificate în document penalitățile. Dacă clauza este formulată astfel încât rezilierea să aibă loc de comun acord, înseamnă că promitentul cumpărător nu va putea să meargă în instanță, din cauză că tu, vânzător, nu ți-ai ținut promisiunea.

Contract vânzare-cumpărare – Cu ce acte te prezinți la notar și cât te costă?

În calitate de vânzător va trebui să ai actele în regulă ale apartamentului, astfel încât tranzacția să poată avea loc. Poți răsufla ușurat, pentru că taxele notariale pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare vor fi suportate în totalitate de cumpărător.

Așadar, documentele de care ai nevoie, pe lângă buletin sunt:

Actul de proprietate

Pentru a putea vinde un apartament este important să faci dovada dreptului de proprietate. Astfel, poate fi vorba de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu o unitate de stat sau cu o firmă de construcții. De asemenea, poate fi vorba de un apartament obținut de la o persoană fizică, fie că a fost cumpărat, așadar contract de vânzare-cumpărare, fie că a fost vorba de o donație. Un caz este și cel al moștenirii imobilului, situație în care este nevoie să te prezinți în prealabil la notar pentru eliberarea certificatului de moștenitor. După ce l-ai obținut va trebui să realizezi intabularea, astfel încât să poți vinde apartamentul.

Dreptul de proprietate al apartamentului poate apărea și ca urmare a unui proces de divorț, în urma hotărârii judecătorești.

Certificat de atestare fiscală

Dacă vrei să vinzi apartamentul, ai nevoie și de certificatul fiscal, care se emite de către Administrația Financiară de sector sau a municipiului în cauză în termen de două zile lucrătoare și poate fi folosit pe o perioadă de 30 de zile de la data eliberării.

Acest document atestă că ai plătit impozitele și toate obligațiile fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale.

În cazul în care apartamentul este în coproprietate, se va elibera câte un certificat fiscal pentru fiecare proprietar (proporțional cu cota-parte deținută de fiecare dintre ei), mai puțin în cazul în care aceștia sunt soț și soție.

Documentație cadastrală

Aceasta include două lucruri,cadastrul și intabularea. 

Cadastrul

Este o documentație care cuprinde măsurătorile și datele tehnice ale apartamentului ce urmează a fi înregistrate în documentele cadastrale (Oficiul de Cadastru), moment în care apartamentul primește număr cadastral.

Intabularea

Înseamnă înscrierea în Cartea Funciară (la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) unde se află descrise proprietățile funciare.

Această documentație cadastrală (cadastru și intabulare) este realizată de un expert autorizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). 

Extrasul de carte funciară

Este un document care este eliberat doar notarului public de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și servește la autentificarea actelor prin care se face dovada modificării dreptului de proprietate.

Pentru acest extras vei completa o cerere-tip la notariat și vei avea asupra ta buletinul și o copie de pe încheierea de intabulare. 

Extrasul de carte funciară pentru vânzarea unui apartament se numește de autentificare și poate fi așadar eliberat doar notariatului. Există și extras de carte funciară pentru informare, ce se poate da atât notarului, cât si persoanei fizice.

Certificat de performanță energetică

Obligatoriu la vânzarea apartamentului este șiCertificatul de performanță energetică, document care se va preda în format original noului proprietar. Acest document, așa cum numele i-o spune, atestă performanța energetică a clădirii și o încadrează într-o clasă de performanță energetică.

Documentul îl vei primi de la un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, care îşi desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată. Pe site-ul ministerului, în secțiunea Atestări tehnico-profesionale, vei găsi lista actualizată a auditorilor energetici atestați.

Adeverință eliberată de asociația de proprietari sau locatari

Pentru a face dovada că ești la zi cu plățile de întreținere este nevoie de această adeverință. Se predă în original și are numele și prenumele președintelui, a administratorului asociației, respectiv semnăturile lor. Adeverința conține ștampila asociației de proprietari și are ca valabilitate două săptămâni.

În cazul datoriilor la asociație, acestea pot fi preluate de viitorul proprietar, dar numai cu o clauză suplimentară menționată în contractul de vânzare-cumpărare.

Ce mai plătești în calitate de vânzător?

Important de știut, se va plăti și impozitul la stat pentru tranzacția de vânzare, a nu se confunda cu impozitul pe clădire. Așadar, dacă taxele notariale îi revin cumpărătorului, vânzătorul are obligația să aibă actele mai sus menționate (care implică costurile aferente) și să plătească impozitul pe vânzare. Cât costă acesta? Este un preț variabil în funcție de numărul de ani în care ai avut în proprietate apartamentul (mai mult sau mai puțin de 3 ani de zile) și în funcție de prețul apartamentului.

Află mai multe despre impozitul pe vânzare, dar și despre taxele notariale plătite de cumpărător, pentru a îți face o imagine de ansamblu despre întreg procesul, din articolul Contract vânzare cumpărare – acte necesare, taxe notariale, ce trebuie să știe vânzătorul și cumpărătorul unui apartament.

Întrebări frecvente despre actele și cheltuielile la vânzarea unui apartament

Ce acte trebuie să duc la notar pentru vânzarea apartamentului?

Ai nevoie de actul de proprietate, actul de identitate, extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul fiscal de la primărie, certificatul energetic, adeverința de la asociația de proprietari și, dacă e cazul, acte de stare civilă sau procuri.

Cine plătește notarul la vânzarea apartamentului?

În mod obișnuit, cumpărătorul plătește onorariul notarial și taxele de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe venitul obținut din tranzacție. Totuși, părțile pot negocia împărțirea cheltuielilor.

Ce este certificatul energetic și de ce este obligatoriu?

Certificatul energetic arată consumul de energie al apartamentului și clasa energetică în care se încadrează. Este obligatoriu la vânzare și se eliberează de un auditor energetic autorizat.

Cât timp este valabil extrasul de carte funciară pentru autentificare?

Extrasul CF solicitat de notar este valabil 10 zile lucrătoare. Dacă nu se încheie tranzacția în acest termen, trebuie emis unul nou.

Ce impozit plătește vânzătorul la notar?

Dacă apartamentul este deținut de mai mult de 3 ani, impozitul este 1% din valoarea tranzacției, iar dacă este deținut de mai puțin de 3 ani, impozitul este 3%. Pentru tranzacțiile sub 450.000 lei, nu se plătește impozit.

Cât costă certificatul energetic pentru un apartament?

Prețul variază între 150 și 400 lei, în funcție de suprafața și caracteristicile apartamentului, dar și de auditorul ales.

Pot vinde apartamentul dacă am datorii la întreținere sau la impozite?

Nu. Pentru a semna contractul de vânzare, trebuie să ai adeverință de la asociația de proprietari și certificat fiscal de la primărie, ambele eliberate doar dacă nu există datorii.

Este obligatoriu să merg personal la notar pentru vânzare?

Da, dar dacă nu poți fi prezent, poți împuternici pe altcineva printr-o procură notarială specială.

Când vrei să vinzi un apartament, trebuie să ai pregătite toate documentele cerute de notar: actul de proprietate, actele de identitate, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal, certificatul energetic și adeverința de la asociația de proprietari. În paralel, este bine să ții cont de cheltuielile vânzătorului, în special impozitul pe venit și costurile pentru documentele menționate. Astfel, dacă te pregătești din timp și colaborezi cu un notar, procesul de vânzare devine mult mai simplu și fără surprize neplăcute.