Dacă te gândești să vinzi sau să cumperi un teren, o casă sau orice alt tip de imobil, probabil ai auzit de dreptul de preempțiune. Dar ce înseamnă dreptul de preempțiune, cum funcționează și ce implicații are pentru tine? În acest articol, îți explicăm tot ce trebuie să știi despre acest concept juridic, de la cadrul legal care îl reglementează până la aplicarea sa practică și răspunsuri la cele mai frecvente întrebări. Indiferent dacă ești proprietar, arendaș sau doar curios, te vom ghida pas cu pas printr-un subiect esențial pentru tranzacțiile imobiliare din România. Iată ce trebuie să știi despre dreptul de preemțiune!
- Cadru legislativ
- Condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune
- Efectele exercitării preempțiunii și concursul dintre preemptori
- Vânzarea în mod liber a unui teren agricol situat în extravilan
- Întrebări frecvente
Cadru legislativ
Dreptul de preempțiune este un mecanism juridic care îți oferă prioritate în achiziționarea unui bun imobil, cum ar fi un teren agricol sau o casă, înainte ca proprietarul să-l vândă altcuiva. Este un drept reglementat în principal de Codul Civil al României (articolele 1730-1740) și, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, de Legea nr. 17/2014, modificată recent prin Legea nr. 175/2020. Aceste reglementări stabilesc cine are dreptul de preempțiune, în ce condiții poate fi exercitat și ce se întâmplă în caz de nerespectare a dreptului de preempțiune.
În plus, o dezvoltare recentă care a atras atenția este sesizarea Curții Constituționale din iulie 2025, făcută de Avocatul Poporului, Renate Weber, privind o posibilă neconstituționalitate a unei prevederi din Legea nr. 17/2014 [1]. Deși această sesizare nu schimbă încă aplicarea legii, este un semnal că legislația ar putea evolua în viitorul apropiat. Hai să explorăm mai detaliat ce înseamnă fiecare aspect al acestui drept!
Cum este definit dreptul de preempțiune?
Ce înseamnă dreptul de preempțiune? Pe scurt, este dreptul legal sau convențional care îți permite să cumperi un bun imobil cu prioritate față de alți potențiali cumpărători, la același preț și în aceleași condiții oferite de proprietar. Acesta nu trebuie confundat cu dreptul prioritar de cumpărare, care se naște din convenția părților, având o natură contractuală. Din contră, dreptul de preempțiune este specificat în lege și este prevăzut ca o normă juridică imperativă.
Un alt termen care produce confuzii, dar nu este echivalentul dreptului de preempțiune, este dreptul de preferință. Acesta apare doar în contextul unei societăți, atunci când un asociat se retrage, iar dobândirea părților sale sociale sau a acțiunilor, de către ceilalți asociați, depinde de dreptul de preferință.
Conform articolului 1730 din Codul Civil, dreptul de preempțiune poate fi stabilit fie prin lege, fie printr-un contract sau testament. De exemplu, dacă ești arendaș al unui teren agricol, legea îți conferă automat acest drept atunci când proprietarul decide să vândă. Scopul este de a proteja anumite categorii de persoane sau entități, cum ar fi co-proprietarii, vecinii sau statul, care au un interes legitim în păstrarea controlului asupra bunului.
👉 Vezi ofertele la case de vânzare în România pe Storia.ro!
Ce înseamnă preemptor?
Un preemptor este persoana sau entitatea care beneficiază de dreptul de preempțiune. În funcție de context, tu poți fi preemptor dacă te încadrezi în categoriile stabilite de lege. De exemplu, pentru terenurile agricole din extravilan, Legea nr. 175/2020 definește o ierarhie clară a preemptorilor, în următoarea ordine de prioritate [2]:
- Co-proprietari, rude până la gradul III, soți sau afini.
- Proprietari de investiții agricole (de exemplu, plantații de pomi fructiferi, vie sau sisteme de irigații).
- Arendași care exploatează terenul conform unui contract de arendă.
- Vecini ai terenului.
- Fermieri tineri (conform reglementărilor UE, sub 40 de ani, cu activitate agricolă).
- Academia de Științe Agricole și Silvice, unități de cercetare sau instituții de învățământ.
- Statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Această ierarhie înseamnă că, dacă ești co-proprietar, ai prioritate față de un arendaș sau față de stat. Dacă nimeni din prima categorie nu își exercită dreptul, se trece la următoarea categorie și așa mai departe.
Articolele nr. 1730-1740 din Codul Civil
Articolele nr. 1730-1740 din Codul Civil tratează subiectul titularului dreptului de preempțiune, numit preemptor, condițiile pentru a putea exercita dreptul de preempțiune, efectele exercitării dreptului de preempțiune și pluralitatea de bunuri vândute. Despre condiții și efectele exercitării dreptului de preempțiune vom vorbi ceva mai jos.
De interes aici este fenomenul de pluralitate a bunurilor vândute. Astfel, atunci când se exercită dreptul de preempțiune asupra unui bun cumpărat de un terț, alături de alte bunuri, pentru un singur preț, vânzătorul poate solicita de la preemptor doar o parte proporțională din acest preț. Iată câteva prevederi esențiale!
- Articolul 1730 definește dreptul ca fiind posibilitatea de a cumpăra un bun cu prioritate, conform legii sau contractului.
- Articolul 1731 precizează că, dacă proprietarul vinde bunul fără să te notifice, contractul de vânzare este anulabil. Cu alte cuvinte, nerespectarea dreptului de preempțiune poate duce la anularea tranzacției în instanță.
- Articolul 1732 obligă proprietarul să te notifice în scris, specificând prețul și condițiile vânzării.
- Articolul 1739 clarifică faptul că dreptul de preempțiune poate fi moștenit, dar nu cesionat altcuiva.
- Articolul 1740 permite renunțarea expresă la acest drept, dar doar printr-un act scris.
Aceste articole oferă un cadru general, dar aplicarea practică depinde de tipul bunului și de legislația specifică, cum ar fi cea pentru terenurile agricole.
Legea nr. 17/2014
În Legea nr. 17/2014, se oferă mai multe informații despre dreptul de preempțiune exercitat în cazul procedurilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan. Potrivit acestei legi, preemptorul este titularul dreptului de preempțiune care poate să cumpere cu prioritate un teren agricol, situat în extravilan, și față de care deține calitatea de co-proprietar, arendaș, proprietar vecin sau statul român, prin reprezentantul său, Agenția Domeniilor Statului.
În acest caz, există preemptori de același rang, care aparțin aceleiași categorii stabilite prin lege ca arendași, coproprietari sau proprietari vecini. De asemenea, în cazul preemptorilor de rang superior sau inferior, care dețin o poziție superioară sau inferioară, în ordinea categoriilor de preemptori stabiliți prin lege, dreptul de preempțiune se exercită începând cu rangul superior, până la ultimul.
Legea impune proprietarului să notifice preemptorii prin intermediul primăriei, care afișează oferta timp de 15 zile. Termenul pentru exercitarea dreptului este de 45 de zile de la data afișării, conform modificărilor aduse de Legea nr. 175/2020.
Legea nr. 175/2020
Legea nr. 175/2020, intrată în vigoare pe 13 octombrie 2020, aduce o serie de modificări și completări importante în exercitarea dreptului de preempțiune. Cel mai important aspect vizează rangurile de preemptori. Dacă în Legea nr. 17/2014, dreptul de preempțiune era restrâns la următoarele persoane și în ordine: co-proprietari, arendași, proprietari vecini și statul român, prin Agenția Domeniilor Statului, prin Legea nr. 175/2020, lista beneficiarilor s-a extins semnificativ, după cum urmează și în ordine:
- primul rang: co-proprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele, afinii până la gradul al treilea inclusiv;
- al doilea rang: proprietarii investițiilor agricole pentru viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei, irigații exclusive private și/sau arendașii. Dacă pe aceste terenuri se află investiții agricole pentru culturi de viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei sau irigații, proprietarii investițiilor vor avea prioritate;
- al treilea rang: arendașii și/sau proprietarii terenurilor agricole din vecinătatea terenului dat spre vânzare;
- al patrulea rang: tinerii fermieri, de până în 40 de ani, care dețin calificări profesionale și competențe și care se stabilesc, pentru prima oară, ca șefi ai unei exploatații agricole, în vederea desfășurării de activități agricole;
- al cincilea rang: Academia de Studii Agricole și Silvice din București și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniul agricol, al silviculturii sau al industriei alimentare, în vederea achiziției de teren agricol destinat exclusiv cercetării agricole, teren care se află în vecinătatea unor loturi care fac deja parte din patrimoniul acestor instituții;
- al șaselea rang: persoane fizice cu domiciliul în unitatea administrativ-teritorială unde se află terenul respectiv;
- al șaptelea rang: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Potrivit vechii legi, dacă niciun preemptor nu își exercită dreptul de preempțiune în termen legal, vânzarea terenului agricol se poate realiza către orice persoană fizică sau juridică. Prin Legea nr. 175/2020, se adaugă câteva detalii referitoare la posibilii cumpărători, dacă niciun preemptor legal nu își solicită dreptul.
Astfel, potrivit legii, persoana care dorește să cumpere terenul:
- trebuie să aibă domiciliul sau sediul pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin cinci ani înainte de oferta de vânzare;
- să întreprindă activități agricole pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin cinci ani, anterior ofertei de vânzare.
De asemenea, persoanele fizice care doresc cumpărarea trebuie să fie înregistrate de autoritățile fiscale cu cel puțin cinci ani anterior ofertei de vânzare.
Un alt aspect foarte important se referă la modificarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune. Dacă, inițial, termenul de exercitare a dreptului de preempțiune era de 30 de zile lucrătoare (Legea nr. 17/2014), prin Legea nr. 175/2020, acesta a ajuns la 45 de zile lucrătoare, din momentul afișării ofertei de către primăria de care ține terenul respectiv.
Mai mult, în termen de 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria este obligată să anunțe titularii dreptului de preempțiune la domiciliul sau sediul social al acestora, după caz. Dacă titularii nu pot fi contactați, apare obligația de a se afișa înștiințarea la sediul sau pe site-ul primăriei.
Aceeași lege oferă dreptul vânzătorului de a depune o cerere de retragere a ofertei de vânzare, în termen de 45 de zile, pentru exercitarea dreptului de preempțiune. Totodată, legea prevede posibilitatea de a retrage oferta și în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune.
Dacă mai mulți preemptori solicită exercitarea dreptului de preempțiune, vor avea prioritate preemptorii de rang superior, iar dacă solicitanții au același rang, se va respecta ordinea specificată expres în lege.
În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai avantajos decât un preemptor de rang superior, vânzătorul poate relua procedura ofertei de vânzare cu prețul mai mare o singură dată și doar în termen de 10 zile de la cele 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare.
Structurile teritoriale de la locul situării terenului sau imobilului se vor ocupa de verificarea condițiilor legale, pentru ca preemptorii să poată beneficia de dreptul lor. Autoritățile au obligația să verifice documentele în termen de maximum 10 zile lucrătoare de la îndeplinirea termenului legal de 30 de zile. Dacă preemptorul nu îndeplinește condițiile legale, autoritățile vor emite un aviz negativ, în termen de cinci zile lucrătoare din momentul expirării termenului de verificare.
În situația în care niciun preemptor nu și-a exercitat dreptul de preempțiune și nu s-au depus alte oferte de cumpărare, primăria este obligată să emită un proces-verbal de finalizare, în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea ultimului termen (45 de zile lucrătoare, cu posibilitatea de prelungire).
Condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune
Exercitarea dreptului de preempțiune presupune respectarea unor condiții stricte, atât de către proprietar, cât și de către preemptor. Iată ce trebuie să știi!
- Notificarea preemptorului: potrivit Codului Civil, vânzătorul, persoană fizică sau autoritate publică, este obligat să comunice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Acest lucru înseamnă că vânzătorul oferă informații despre nume și prenume, descrie bunul, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile în care are loc vânzarea, precum și locul unde este situat bunul. Pentru terenurile agricole, notificarea se face prin primărie, care publică oferta pe site-ul său timp de 15 zile.
- Termenul de 45 de zile: conform prevederilor legale, dreptul de preempțiune se exercită, în cazul bunurilor mobile, în termen de cel mult 10 zile lucrătoare, iar pentru bunurile imobile, în termen de cel mult 45 de zile lucrătoare. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a contractului încheiat cu terțul. Dacă nu răspunzi, se consideră că ai renunțat la drept. Ulterior, preemptorul își poate exercita dreptul de preempțiune, comunicând vânzătorului acordul său în încheierea contractului de vânzare, însoțit de consimțirea prețului.
- Aceleași condiții: dacă decizi să cumperi, trebuie să accepți exact aceleași condiții (preț, modalitate de plată etc.) propuse de proprietar. Nu poți negocia un preț mai mic decât cel oferit unui terț.
- Documentația necesară: în funcție de caz, trebuie să dovedești că te încadrezi în categoria preemptorilor (de exemplu, un contract de arendă valabil sau dovada calității de co-proprietar).
Nerespectarea dreptului de preempțiune de către proprietar, adică vânzarea către un terț fără notificare, îți dă dreptul să ceri anularea tranzacției în instanță. Totuși, acest proces poate fi lung și costisitor, așa că este esențial să fii atent la notificările primite.
Efectele exercitării preempțiunii și concursul dintre preemptori
Când îți exerciți dreptul de preempțiune, contractul de vânzare-cumpărare devine obligatoriu între tine și proprietar. Conform articolului nr. 1733 din Codul Civil, exercitarea dreptului de preempțiune are următoarele efecte:
- contractul de vânzare este încheiat între vânzător și preemptor, în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul;
- vânzătorul răspunde de evicțiunea care rezultă din exercitarea dreptului de preempțiune.
Concursul dintre preemptori apare atunci când mai mulți titulari și-au exercitat dreptul de preempțiune asupra aceluiași bun. În acest caz:
- contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
- contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;
- contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, dacă bunul este imobil;
- contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune, cu data certă cea mai veche, în cazul bunurilor mobile.
👉 Citește pe blogul Storia tot ce trebuie să știi despre cadastru și intabulare!
Vânzarea în mod liber a unui teren agricol situat în extravilan
Pentru a vinde un teren agricol situat în extravilan, este necesară urmarea unor proceduri clare, stipulate în lege. Proprietarul terenului care urmează a fi vândut trebuie să solicite, la primăria în raza căruia se află terenul agricol, afișarea ofertei de vânzare a terenului, precum și înștiințarea preemptorilor.
La 24 de ore de la primirea ofertei, primăria este obligată să o afișeze la sediul său sau pe site, timp de 45 de zile lucrătoare. Mai mult, autoritățile sunt obligate ca, în termen de trei zile, să transmită oferta mai departe la Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale și autorităților teritoriale. Aceste autorități teritoriale și naționale trebuie să afișeze oferta la sediul lor sau pe site, timp de 15 zile lucrătoare.
Titularul dreptului de preempțiune este obligat, potrivit legii, să își manifeste interesul de a cumpăra terenul agricol în termen de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei, să comunice și să înregistreze acest lucru la sediul primăriei unde a fost afișată. După manifestarea interesului, primăria va afișa, în termen de 24 de ore, acceptarea ofertei, iar aceasta va ajunge și la structurile teritoriale.
👉 Află de pe blogul Storia care sunt diferențele dintre terenul intravilan și cel extravilan!
Dacă niciun preemptor nu își exercită dreptul în cele 45 de zile, proprietarul poate vinde terenul liber pe piață. Totuși, pentru terenurile agricole din extravilan, există condiții suplimentare, mai ales pentru cumpărătorii străini. Conform Legii nr. 17/2014, un cetățean străin trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
- să aibă reședința în România de cel puțin 5 ani;
- să demonstreze că a desfășurat activități agricole în România;
- să respecte reglementările privind utilizarea terenului.
👉 Aceste restricții au scopul de a preveni speculațiile și de a proteja interesul național. Dacă vrei să explorezi opțiuni de teren de vânzare, asigură-te că verifici toate aceste condiții!
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă dacă persoana notificată nu răspunde?
Dacă nu răspunzi în termenul de 45 de zile, se consideră că ai renunțat la dreptul de preempțiune. Proprietarul poate trece la următoarea categorie de preemptori sau poate vinde terenul liber.
Se poate renunța la dreptul de preempțiune?
Da, poți renunța la acest drept, dar renunțarea trebuie să fie expresă și în formă scrisă, conform articolului 1740 din Codul Civil. De exemplu, poți semna o declarație notarială prin care renunți la dreptul tău.
Este dreptul de preempțiune transmisibil?
Dreptul de preempțiune este transmisibil doar prin moștenire, conform articolului 1739. Nu îl poți cesiona unei alte persoane în timpul vieții, decât dacă legea sau contractul prevede altfel.
👉 Citește pe blogul Storia despre actele necesare pentru succesiune!
De câte ori poate fi exercitat dreptul de preempțiune?
Acest drept poate fi exercitat de fiecare dată când proprietarul intenționează să vândă bunul, atâta timp cât îndeplinești condițiile legale. Nu există o limită numerică.
Se poate contesta dreptul de preempțiune în instanță?
Da, dacă proprietarul nu respectă procedura (de exemplu, nu te notifică corect), poți contesta vânzarea în instanță, cerând anularea contractului, conform articolului 1731. Este recomandat să consulți un avocat specializat.
Cine suportă costurile actelor de preempțiune?
De regulă, tu, ca preemptor, suporți costurile notariale și alte taxe aferente vânzării. Totuși, aceste costuri pot fi negociate cu proprietarul prin contract.
Cum pot verifica dacă există un drept de preempțiune asupra unui imobil?
Pentru a verifica dacă un imobil are drepturi de preempțiune asociate, solicită un extras de carte funciară. Acesta va arăta dacă există înscrieri legate de drepturi de preempțiune sau alți preemptori.
Dreptul de preempțiune este un instrument juridic esențial care protejează interesele anumitor persoane sau entități în tranzacțiile imobiliare, în special pentru terenurile agricole. Fie că ești proprietar, arendaș sau potențial cumpărător, înțelegerea acestui drept te poate ajuta să navighezi mai ușor în lumea imobiliarelor. Cu legislația actualizată prin Legea nr. 175/2020 și cu posibile schimbări viitoare în urma sesizării Curții Constituționale din 2025, este important să fii la curent cu obligațiile și drepturile tale. Dacă ești interesat să explorezi mai multe despre tranzacțiile imobiliare, îți recomandăm să consulți și alte articole de pe blogul Storia.
Referințe:
