Când cumperi o locuință nouă, prețul apartamentului nu reprezintă întotdeauna suma totală necesară până la mutare. În funcție de tranzacție, trebuie să iei în calcul taxele notariale, înscrierea proprietății în cartea funciară, costurile creditului ipotecar, amenajarea și cheltuielile de administrare. Unele plăți apar înainte de semnarea contractului final, altele după predarea locuinței.
Pentru a evita depășirea bugetului, verifică ce include prețul comunicat de dezvoltator, solicită estimări scrise și calculează separat cheltuielile de achiziție și pe cele de mutare. Dacă analizezi mai multe apartamente de vânzare, compară costul total al fiecărei proprietăți, nu doar prețul afișat în anunț.
Cheltuielile care apar între semnarea antecontractului și mutare
Momentul în care trebuie să achiți fiecare sumă depinde de stadiul construcției, tipul contractului și modalitatea de finanțare. Pentru o locuință aflată în construcție, plățile pot fi distribuite pe o perioadă mai lungă. În cazul unui apartament finalizat, o parte importantă a cheltuielilor se concentrează în jurul semnării contractului de vânzare-cumpărare.
| Etapa achiziției | Cheltuieli posibile |
|---|---|
| Rezervare și antecontract | Sume achitate în avans, costuri notariale, după caz |
| Până la contractul final | Tranșe contractuale, modificări și dotări suplimentare |
| Contractul final | Onorariu notarial, taxe de carte funciară, costuri bancare |
| Predarea locuinței | Mobilier, electrocasnice, amenajări, transport |
| După mutare | Utilități, întreținere, asigurări, impozite, rate |
Nu toate cheltuielile din tabel apar în fiecare tranzacție. De exemplu, cumpărarea fără credit elimină costurile finanțării bancare, iar un apartament complet mobilat poate necesita un buget inițial de amenajare mai mic.
Avansul către dezvoltator și plățile prevăzute în contract
La achiziționarea unui apartament nou, verifică diferența dintre contractul de rezervare, promisiunea de vânzare-cumpărare și contractul final. Documentele au roluri juridice diferite, iar obligațiile de plată trebuie analizate separat.
În cazul locuințelor viitoare, legislația prevede cerințe speciale privind rezervările, promisiunile de vânzare și utilizarea avansurilor. Nu presupune că dezvoltatorul poate solicita orice sumă sau poate stabili orice condiții de restituire. Verifică forma juridică a documentului și regimul legal aplicabil tranzacției.
Înainte de semnare, urmărește:
- prețul total, moneda și cursul de schimb utilizat;
- suma datorată la fiecare etapă;
- termenul contractual de finalizare și predare;
- condițiile de restituire a sumelor achitate;
- penalitățile și consecințele întârzierilor;
- eventualele ajustări ale prețului.
Solicită un deviz separat pentru modificările cerute în timpul construcției, precum prize suplimentare, finisaje diferite sau alte dotări.
Ia în considerare sfaturile Storia pentru mutare într-o locuință nouă planifică inteligent bugetul disponibil.
Taxele notariale și costurile de intabulare
La cumpărarea unei locuințe noi, trebuie să iei în calcul costurile autentificării contractului și ale înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară. Onorariul notarial se calculează potrivit normelor aplicabile, în funcție de valoarea tranzacției și de particularitățile actului.
Costul nu este identic pentru toate apartamentele. Pot apărea și cheltuieli pentru:
- extrasul de carte funciară pentru autentificare;
- înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară;
- autentificarea unor procuri sau declarații, dacă sunt necesare;
- constituirea și înscrierea ipotecii, în cazul finanțării bancare.
În cazul unei locuințe noi, verifică dacă apartamentul este individualizat cadastral și dacă documentele necesare transferului dreptului de proprietate sunt disponibile. Solicită notarului o estimare înainte de programarea tranzacției. Pentru informații suplimentare, consultă și ghidul Storia despre taxele notariale.
TVA pentru locuințele noi și impozitele datorate după cumpărare
Valoarea TVA la locuințe poate influența semnificativ costul unui apartament cumpărat de la un dezvoltator. În octombrie 2026, cota standard de TVA este de 21%, iar perioada tranzitorie în care anumite locuințe puteau beneficia de cota redusă de 9% s-a încheiat la 31 iulie 2026. Verifică dacă prețul din ofertă include TVA și ce sumă apare în contractul final.
De exemplu, pentru un apartament cu prețul de 100.000 de euro fără TVA, aplicarea cotei de 21% duce valoarea totală la 121.000 de euro. Diferența trebuie luată în calcul înainte de stabilirea bugetului.
După cumpărare, proprietarul are obligații fiscale locale. Trebuie să declare dobândirea imobilului la organul fiscal local competent, în termenul legal de 30 de zile. Impozitul anual pe clădire este datorat, în condițiile Codului fiscal, începând cu anul următor dobândirii proprietății. Pentru o casă, poate exista și impozit pe teren.
Costurile creditului ipotecar și ale asigurărilor
Dacă finanțezi achiziția printr-un credit ipotecar, costul locuinței include și cheltuielile aferente împrumutului. Pe lângă avansul propriu și ratele lunare, pot apărea comisioane bancare, costuri de evaluare, cheltuieli notariale pentru ipotecă și prime de asigurare.
Înainte să alegi oferta băncii, verifică dobânda anuală efectivă (DAE), valoarea totală de rambursat și condițiile în care rata se poate modifica. Pentru creditele cu dobândă variabilă calculată în funcție de IRCC, modificarea indicelui poate influența ratele viitoare.
În privința asigurărilor, trebuie să diferențiezi:
- asigurarea PAD, obligatorie pentru locuințele care intră sub incidența legii, acoperă riscurile de cutremur, inundație și alunecare de teren. Prima anuală este de 130 de lei pentru locuințele de tip A și 50 de lei pentru cele de tip B.
- asigurarea facultativă a locuinței poate acoperi riscuri suplimentare, potrivit contractului. Băncile solicită frecvent o asemenea poliță pentru proprietățile ipotecate.
- asigurarea de viață poate fi opțională sau poate reprezenta o condiție pentru anumite oferte de creditare. Verifică dacă influențează dobânda și costul total.
Costurile asigurărilor facultative depind de valoarea proprietății, riscurile acoperite și condițiile asigurătorului.
Verificarea apartamentului la predare și costurile remedierilor
Înainte să primești cheile, verifică starea apartamentului și corespondența dintre dotările livrate și cele prevăzute în contract. Procesul-verbal de predare-primire trebuie să consemneze eventualele neconformități constatate.
Controlează funcționarea ferestrelor și ușilor, instalațiilor sanitare, prizelor, întrerupătoarelor, sistemului de încălzire și ventilației. Verifică pardoselile, pereții, tavanele, balconul și eventualele urme de infiltrații.
Dacă identifici defecte, descrie-le în documentul de predare și solicită stabilirea termenelor de remediere. Fotografiile și corespondența scrisă te pot ajuta să urmărești rezolvarea problemelor.
Nu confunda predarea apartamentului către cumpărător cu recepția la terminarea lucrărilor, care reprezintă o procedură distinctă în relația dintre investitor și executant. Pentru o locuință nouă, verifică și documentele privind garanțiile aplicabile lucrărilor și echipamentelor instalate.
Finisajele, mobilierul și electrocasnicele
Costurile pentru amenajarea locuinței depind de stadiul în care primești noua ta casă. Un apartament predat la alb poate necesita lucrări de finisare, în timp ce unul predat la cheie poate include pardoseli, uși interioare și obiecte sanitare. Totuși, predarea la cheie nu garantează că apartamentul este mobilat sau pregătit pentru utilizare imediată. Verifică lista de finisaje și dotări anexată contractului.
În buget pot intra mobilierul de bucătărie, electrocasnicele, dulapurile, paturile, corpurile de iluminat, perdelele și aparatele de aer condiționat. Adaugă transportul, montajul și eventualele lucrări de adaptare a instalațiilor.
Pentru o estimare realistă, solicită oferte care includ materialele, manopera și transportul. Dacă alegi dotări diferite de pachetul standard al dezvoltatorului, confirmă prețul suplimentar înainte de comandă.
Racordarea utilităților și cheltuielile de administrare
La cumpărarea unei locuințe noi, verifică dacă imobilul este racordat la rețelele de electricitate, apă, canalizare și gaze, după caz. Nu confunda existența branșamentelor cu încheierea contractelor individuale de furnizare. Întreabă dezvoltatorul imobiliar ce servicii sunt funcționale la predare, dacă există contoare individuale și cine suportă eventualele costuri de activare sau contractare.
Într-un ansamblu rezidențial, cheltuielile lunare pot include curățenia spațiilor comune, energia electrică pentru lift și iluminat, întreținerea instalațiilor, paza, administrarea parcării și îngrijirea spațiilor verzi. De asemenea, asociația de proprietari poate constitui un fond de rulment și un fond de reparații, potrivit legislației – solicită informații despre contribuțiile estimate și modul de repartizare a cheltuielilor.
Costurile mutării și cheltuielile din primele luni
Mutarea presupune și cheltuieli care nu apar în prețul de cumpărare: transportul mobilierului, materialele de ambalare, montajul, curățenia după lucrări și eventualele servicii de depozitare. Dacă apartamentul nu este gata la data estimată, pot apărea costuri suplimentare cu chiria sau cazarea temporară. Verifică prevederile contractuale referitoare la întârzieri și condițiile în care poți solicita despăgubiri.
Pentru primele luni, calculează separat ratele, utilitățile, întreținerea și cheltuielile obișnuite ale gospodăriei. O rezervă financiară te poate ajuta să gestionezi întârzierile, reparațiile și alte plăți neprevăzute.
Calculul bugetului total pentru cumpărarea unei locuințe noi
Pentru a estima suma necesară, pornește de la prețul final al apartamentului, cu TVA inclus, dacă este aplicabil. Adaugă costurile tranzacției, finanțarea, amenajarea și cheltuielile de mutare. Formula de calcul este:
Buget total = prețul final al locuinței + taxe de tranzacție + costuri de finanțare + amenajare + mutare + rezervă financiară.
Pentru un calcul corect, evită dubla includere a avansului. Avansul reprezintă o parte din prețul locuinței, nu o cheltuială suplimentară față de prețul total. Pregătește două estimări: suma necesară până la semnarea contractului final și bugetul pentru mutare și primele luni de locuire. Astfel, vei ști când trebuie să ai banii disponibili.
Planificarea costurilor înainte de mutarea într-o locuință nouă
Cumpărarea unei locuințe noi presupune mai mult decât achitarea prețului din contract. Taxele notariale, finanțarea, asigurările, amenajarea și administrarea pot influența considerabil bugetul disponibil.
Înainte să semnezi, solicită dezvoltatorului lista completă a dotărilor incluse, cere notarului estimarea costurilor tranzacției și verifică ofertele de creditare. Consultă apartamentele de vânzare de pe Storia și compară proprietățile în funcție de prețul final, dotări, stadiul construcției și cheltuielile necesare până la mutare.
Întrebări frecvente despre costurile unei locuințe noi
Ce taxe plătești când cumperi un apartament nou?
Pot apărea onorariul notarial, taxele pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară și costuri suplimentare pentru documentele necesare tranzacției. Dacă folosești un credit ipotecar, trebuie să iei în calcul și costurile constituirii și înscrierii ipotecii.
TVA-ul este inclus în prețul apartamentului?
Depinde de modul în care este prezentată oferta. Verifică dacă suma comunicată de dezvoltator include TVA și ce cotă se aplică tranzacției. În octombrie 2026, cota standard este de 21%.
Cine plătește taxele notariale la cumpărarea locuinței?
În practică, multe tranzacții prevăd suportarea costurilor de către cumpărător, dar repartizarea cheltuielilor poate fi stabilită prin acordul părților, în limitele legii. Verifică prevederile contractuale și solicită notarului o estimare.
Ce cheltuieli apar după primirea cheilor?
Poți avea costuri cu mobilierul, electrocasnicele, mutarea, utilitățile, întreținerea, asigurările și eventualele rate bancare. Dacă apartamentul necesită finisaje suplimentare, adaugă materialele și manopera.
Este obligatorie asigurarea unei locuințe noi?
Da, locuințele care intră sub incidența Legii nr. 260/2008 trebuie asigurate printr-o poliță PAD. Dacă achiziția este finanțată prin credit ipotecar, banca poate solicita și o asigurare facultativă a imobilului.
Ce trebuie verificat înainte de semnarea procesului-verbal de predare?
Verifică finisajele, tâmplăria, instalațiile, echipamentele incluse în contract și indexurile contoarelor. Consemnează în scris eventualele neconformități și solicită termene de remediere.
