Achiziționarea unei locuințe este un pas important, dar vine la pachet cu o serie de costuri pe care trebuie să le înțelegi pentru a-ți planifica bugetul eficient. Printre acestea, taxele notariale joacă un rol esențial în tranzacțiile imobiliare, fie că vorbim de cumpărarea unei case, a unui apartament sau a unui teren. În 2025, reglementările privind taxele notariale sunt în continuare influențate de Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024.
În acest ghid detaliat, vom explora ce sunt taxele notariale, cine le plătește, cum se calculează și ce alte costuri suplimentare ar trebui să iei în considerare atunci când achiziționezi un imobil. Vom include și sfaturi practice pentru a economisi bani, precum și informații despre folosirea unui calculator pentru taxe notariale care te poate ajuta să estimezi costurile rapid.
- Ce sunt taxele notariale?
- Cum cumperi o locuință și cum colaborezi cu notarul?
- Cine plătește taxele notariale?
- Cum se calculează taxele notariale pentru cumpărarea unui imobil?
- Ce acte notariale sunt necesare?
- Taxe suplimentare: ce mai trebuie să plătești?
- Cum folosești un calculator pentru taxe notariale?
- Sfaturi practice pentru a reduce taxele notariale
- Ce probleme pot apărea în procesul de achiziție a unui apartament?
- Cât de repede se poate încheia un contract de vânzare-cumpărare și de ce depinde acesta?
Ce sunt taxele notariale?
Taxele notariale reprezintă sumele pe care le plătești unui notar public pentru serviciile juridice oferite în timpul unei tranzacții imobiliare. Acestea includ întocmirea și autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, verificarea documentelor și înregistrarea proprietății în registrele oficiale. Notarul joacă un rol important, garantând legalitatea tranzacției și protejând ambele părți implicate – vânzătorul și cumpărătorul.
În 2025, taxele notariale sunt reglementate de norme stricte, stabilite prin lege, ceea ce înseamnă că notarii nu pot percepe tarife sub un anumit minim. Totuși, aceștia au libertatea de a stabili costuri mai mari, ceea ce face ca alegerea notarului să fie un aspect important. De exemplu, pentru o proprietate de 200.000 de lei, taxele notariale pot varia semnificativ în funcție de tariful aplicat de notar, dar vom detalia mai jos cum se calculează acestea!
Cum cumperi o locuință și cum colaborezi cu notarul?
Primul pas ar fi identificarea imobilului dorit pentru achiziționare. Apoi, există mai multe variante, în funcție de tipul finanțării. Dacă se achiziționează integral cu surse proprii, se face programare la notar, împreună cu vânzătorul, pentru a depune actele în vederea stabilirii semnării contractului de vânzare.
Dacă se achiziționează cu credit, în cele mai multe situații, se merge la notar în vederea stabilirii semnării unui antecontract de vânzare. După ce se verifică actele de proprietate, se programează semnarea antecontractului. Dacă se dorește obținerea unui credit bancar, ar trebui acordat un termen minim de 30 de zile, pentru semnarea contractului de vânzare.
Termenul de perfectare ales de părți este unul maxim, astfel încât, din momentul aprobării creditului, contractul de vânzare se poate semna în orice moment. După aprobarea creditului, părțile vor informa notarul public în vederea demarării formalităților necesare vânzării și programării acesteia.
Cine plătește taxele notariale?
Una dintre cele mai frecvente întrebări legate de taxele notariale pentru achiziționarea unui imobil este: cine le plătește? În România, practica general acceptată este că cel care cumpără suportă aceste costuri. Motivul este simplu: cumpărătorul are dreptul de a alege notarul care va autentifica tranzacția, ceea ce îi oferă un anumit control asupra costurilor. Totuși, acest aspect nu este bătut în cuie – în unele cazuri, părțile pot negocia cine plătește taxele notariale, iar acest detaliu ar trebui clarificat în contractul preliminar (promisiunea de vânzare-cumpărare).
De exemplu, dacă achiziționezi un apartament în București și alegi un notar cu tarife minime, vei economisi comparativ cu un notar care aplică tarife peste grila legală. Este un detaliu mic, dar care poate face o diferență notabilă în bugetul tău.
Cum se calculează taxele notariale pentru cumpărarea unui imobil?
Valoarea fiecărei taxe notariale va depinde de doi factori: tipul de cumpărător și sursa de finanțare.
- Taxa de intabulare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară din raza imobilului vândut. Pentru această taxă, valoarea depinde de la persoană fizică la persoană juridică. De exemplu:
- pentru o persoană fizică, se aplică o taxă de 0,15% din valoarea imobilului vândut, dar nu mai puțin 60 de lei pentru fiecare număr cadastral;
- pentru o persoană juridică, se aplică o taxă de 0,5% din valoarea imobilului vândut, dar nu mai puțin de 60 de lei pentru fiecare număr cadastral.
- Onorariul notarial reglementat prin Ordinul Ministrului Justiției nr.177/C din 19 ianuarie 2024, publicat în Monitorul Oficial nr. 70 din 26 ianuarie 2024. Acest onorariu este format din două tipuri de taxe, una fixă și una procentuală, a căror valoare depinde de prețul de vânzare al imobilului.
Taxele notariale pentru cumpărarea unui imobil sunt calculate în funcție de valoarea proprietății, utilizând o grilă graduală. Conform normelor din 2024, care par să fie valabile și în 2025, structura este următoarea:
- dacă valoarea imobilului vândut este până la 20.000 de lei, formula de calcul pentru onorariul notarial este de 2,2%, dar nu mai puțin de 230 de lei;
- dacă valoarea imobilului vândut este între 20.001 și 35.000 de lei, onorariul notarial este de 440 de lei + 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei;
- dacă valoarea imobilului vândut este între 35.001 și 65.000 de lei, onorariul notarial este de 725 de lei + 1,6% pentru suma care depășește 35.001 lei;
- dacă valoarea imobilului vândut este între 65.001 și 100.000 de lei, onorariul notarial este de 1.205 de lei + 1,5% pentru suma care depășește 65.001 lei;
- dacă valoarea imobilului vândut este între 100.001 și 200.000 de lei, onorariul notarial este de 1.705 de lei + 1,1% pentru suma care depășește 100.001 lei;
- dacă valoarea imobilului vândut este între 200.001 și 600.000 de lei, onorariul notarial este de 2.805 de lei + 0,9% pentru suma care depășește 200.001 lei;
- dacă valoarea imobilului vândut este peste 660.001 de lei, onorariul notarial este de 6.405 de lei + 0,6% pentru suma care depășește 600.001 lei.
Această grilă pentru taxe notariale este bazată pe notariate.ro, care oferă un calculator pentru taxe notariale, util pentru estimarea costurilor. De notat: dacă valoarea declarată de părți este sub valoarea minimă din studiile de piață, onorariul se calculează la valoarea minimă, conform normelor.
Ce acte notariale sunt necesare?
În primul rând, trebuie prezentate actele de proprietate ale vânzătorului, care atestă proprietatea acestuia asupra imobilului care urmează a fi vândut. Actele de proprietate variază de la caz la caz, de la contractul de vânzare, donație, schimb sau certificat de moștenitor la titlu de proprietate, hotărâre judecătorească sau act de adjudecare etc. Alături de acestea, vor mai fi atașate:
- dosarul cadastral;
- încheierea de intabulare a dosarului cadastral;
- adeverința de la asociația de proprietari a imobilului, semnată de președinte și administrator, prin care se atestă achitarea cotelor aferente întreținerii;
- ultimele facturi pentru utilități și chitanțele aferente;
- certificatul de performanță energetică a clădirii sau al apartamentului;
- certificatul fiscal pe numele proprietarului actual, eliberat de Direcția de Impozite și Taxe Locale, din care să se facă dovadă achitării la zi a taxelor și impozitelor.
Taxe suplimentare: ce mai trebuie să plătești?
Pe lângă taxele notariale, există și alte costuri asociate tranzacțiilor imobiliare:
- Impozitul către stat: conform Ordonanța Guvernului nr. 16/2022, de la 1 ianuarie 2023, impozitul este de 3% pentru proprietăți deținute sub 3 ani și 1% pentru cele deținute peste 3 ani, fără plafon de 450.000 lei. Aceasta este o schimbare semnificativă, reflectând o tendință de impozitare mai strictă.
- Taxa ANCPI: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară percepe tarife pentru serviciile de intabulare.
- TVA: se adaugă 19% pe onorariul notarial, conform art. 291 din Legea nr. 227/2015.
- Taxe UNNPR: tarife pentru înregistrări în Registrele unice.
Aceste costuri pot crește totalul, așa că este important să le incluzi în buget. De exemplu, pentru o proprietate de peste 200,000 lei, onorariul notarial ar fi 2,805 lei + 0,9% din suma care depășește 200.000 de lei, plus TVA de 19%, impozit de 1% sau 3% în funcție de durata deținerii, și alte taxe ANCPI.
Cum folosești un calculator pentru taxe notariale?
Pentru a evita surprizele, poți utiliza un calculator pentru taxe notariale disponibil online. Tot ce trebuie să faci este să introduci valoarea proprietății și să selectezi tipul tranzacției. Aceste instrumente sunt actualizate periodic și oferă o estimare rapidă a costurilor, inclusiv TVA și alte taxe suplimentare. Este o metodă excelentă pentru a compara ofertele diferitelor birouri notariale și a te asigura că plătești un preț corect.
Sfaturi practice pentru a reduce taxele notariale
Cu toate că taxele notariale sunt reglementate, există câteva strategii prin care poți economisi. Iată câteva sfaturi practice în acest sens!
- Alege un notar cu tarife minime
Notarii au libertatea de a percepe peste tariful minim stabilit de lege. Compară ofertele și optează pentru un birou notarial care respectă grila minimă legală.
- Negociază cu vânzătorul
Dacă piața imobiliară este favorabilă cumpărătorilor, poți încerca să negociezi ca vânzătorul să suporte o parte din taxe.
- Verifică valoarea declarată
Asigură-te că valoarea din contract este realistă și nu supraevaluează proprietatea inutil, pentru a evita calculul la o valoare mai mare impusă de grilele notariale.
- Informează-te despre excepții
Anumite categorii, cum ar fi moștenitorii minori sau persoanele afectate de calamități, pot beneficia de reduceri, conform normelor legale.
Ce probleme pot apărea în procesul de achiziție a unui apartament?
Cele mai întâlnite sunt problemele care vizează documentația cadastrală a imobilului vândut, ca urmare a neconcordanței dintre planurile cadastrale și realitatea din teren. În speță sunt vânzătorii care au spart ziduri, au modificat camere, balcoane, cămări – transformări care nu au fost actualizate prin dosarul cadastral.
Această situație se află sub controlul Legii nr.50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Aceasta prevede faptul că intervențiile asupra unui imobil, de natură să ducă la modificări, necesită eliberarea unei autorizații de construcție. Așadar, pentru ca noul proprietar să evite o amendă, este necesară solicitarea autorizației din partea vânzătorului.
Cât de repede se poate încheia un contract de vânzare-cumpărare și de ce depinde acesta?
Din momentul în care cumpărătorul are toate actele în regulă, se poate programa o vânzare, într-o zi lucrătoare. Termenul minim de emitere a extrasului de autentificare este de 1 zi lucrătoare și costă 200 de lei pentru fiecare număr cadastral sau 2 zile lucrătoare și costă 40 de lei pentru fiecare număr cadastral.
Taxele notariale pentru achiziționarea unui imobil reprezintă un element inevitabil, însă atunci când este bine înțeles, te poate ajuta să iei decizii informate. În 2025, taxele notariale urmează o structură clară, bazată pe valoarea proprietății, iar cumpărătorul este cel care le suportă de obicei. Cu un calculator pentru taxe notariale și câteva strategii inteligente, poți minimiza costurile și te poți concentra pe ceea ce contează cu adevărat: găsirea locuinței perfecte. Fie că ești la prima achiziție sau un investitor experimentat, cunoașterea detaliilor despre taxele notariale te va ajuta să economisești timp și bani!
