Dezmembrare imobil: etapele și timpul necesar pentru realizarea documentației

Când deții un imobil, fie că este vorba despre un teren sau o clădire, pot exista situații în care vei dori să împarți proprietatea în mai multe loturi distincte. Acest proces se numește dezmembrarea imobilului și este reglementat de lege, necesitând documentație cadastrală și parcurgerea unor etape clare. 

Indiferent dacă te gândești să vinzi o parte din teren, să transmiți imobilul prin moștenire sau să îți organizezi mai eficient proprietatea, este important să știi etapele pentru dezmembrarea unui imobil, costurile asociate și durata în care se finalizează documentația. Află în continuare ce presupune dezmembrarea, când este recomandată, care sunt actele necesare, dar și cât costă dezmembrarea unui imobil în 2025! 

• Ce înseamnă dezmembrarea unui imobil?
• Cadru legal pentru dezmembrare imobil
• Când se recomandă dezmembrarea și ce tipuri de imobile sunt vizate?
• Documente necesare pentru dezmembrare imobil
• Etapele procesului de dezmembrare și taxele asociate
  • Întocmirea documentației cadastrale
  • Depunerea documentației la OCPI
  • Recepționarea documentației cadastrale
  • Autentificarea actului de dezmembrare la notar
  • Înscrierea noilor loturi în cartea funciară
• Durata procesului de dezmembrare și factori care o influențează
• Întrebări frecvente

Ce înseamnă dezmembrarea unui imobil?

Dezmembrarea unui imobil reprezintă procedura juridică și cadastrală prin care un teren sau o construcție aflată în proprietatea ta este împărțită în mai multe unități distincte, fiecare cu propriul număr cadastral și carte funciară. Practic, imobilul inițial încetează să mai existe ca entitate unitară, fiind înlocuit de mai multe loturi independente. Această operațiune este frecventă în cazul terenurilor mari, pe care proprietarii doresc să le vândă parțial, dar se aplică și în cazul clădirilor care pot fi separate în apartamente sau spații comerciale.

În esență, dezmembrarea cadastrului nu schimbă dreptul de proprietate – tu rămâi proprietarul tuturor loturilor rezultate, însă ele devin entități separate. De exemplu, dacă ai un teren mare și vrei să vinzi doar o porțiune, dezmembrarea îți permite să faci asta legal și eficient. Spre deosebire de alte operațiuni, cum ar fi alipirea (comasarea), dezmembrarea se concentrează pe divizare. Este important să știi că acest proces respectă reguli stricte de urbanism, pentru a evita probleme precum încălcarea limitelor minime de suprafață impuse de autoritățile locale.

Cadru legal pentru dezmembrare imobil

Cadru legal pentru dezmembrarea imobilului este bine definit în legislația românească, bazându-se pe Noul Cod Civil (articolele 879-880), Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, precum și pe reglementările ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară). Ca proprietar, trebuie să respecți aceste norme pentru a evita anularea procesului sau sancțiuni. Dezmembrarea nu implică transfer de proprietate, deci nu se plătește impozit pe transfer, ci doar taxe administrative.

Dacă imobilul este ipotecat, ai nevoie de acordul creditorului, iar refuzul poate fi contestat în instanță. Pentru dezmembrări în mai mult de două loturi, este obligatoriu certificatul de urbanism, care confirmă că divizarea respectă planurile urbanistice zonale (PUZ). OCPI joacă un rol central, validând documentația tehnică și înscriind noile loturi în cartea funciară.

👉 Mai multe despre ce este PUZ poți afla din ghidurile noastre de pe blogul Storia! 

Reglementările locale pot varia – de exemplu, în zone urbane, suprafața minimă a loturilor este dictată de primărie. Prin urmare, trebuie să verifici și absența interdicțiilor sau sarcinilor asupra imobilului prin extrasul de carte funciară. Dacă ești implicat într-un credit ipotecar, dezmembrarea poate afecta garanțiile bancare, deci consultă un notar sau avocat specializat!

Când se recomandă dezmembrarea și ce tipuri de imobile sunt vizate?

Dezmembrarea se aplică atât pentru terenuri, cât și pentru construcții. Cele mai frecvente situații în care ai nevoie de această procedură sunt:

• atunci când dorești să vinzi doar o parte din terenul deținut;
• când vrei să transmiți moștenitorilor imobilul sub formă de loturi distincte;
• când ai nevoie de organizarea spațiilor în cadrul unei clădiri (apartamente, spații comerciale);
• pentru a obține un credit ipotecar pe doar o parte din imobil.

De exemplu, dacă ai o casă pe un teren mare, poți dezmembra terenul suplimentar pentru vânzare separată. Recomandarea vine și în cazuri de investiții: pregătește loturi pentru dezvoltări multiple, respectând certificatul de urbanism. Nu este recomandat dacă imobilul este prea mic sau dacă divizarea încalcă normele de urbanism, ceea ce ar putea duce la refuzul OCPI.

👉 Pentru tine, ca proprietar de case sau terenuri de vânzare, dezmembrarea crește valoarea proprietății prin flexibilitate. Totuși, evaluează costurile și durata înainte de a începe!

Documente necesare pentru dezmembrare imobil 

Pentru a iniția procesul de dezmembrare, tu trebuie să pregătești o serie de documente esențiale, care variază ușor în funcție de complexitatea cazului. Acestea asigură validarea tehnică și juridică. Iată o listă detaliată!

• Copii ale actelor de identitate ale tuturor proprietarilor (buletin, pașaport).
• Acte de proprietate originale sau copii legalizate (titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor).
• Extras de carte funciară de informare (costă 20 lei, valabil 30 de zile, eliberat în 2 zile).
• Acordul creditorului ipotecar, dacă imobilul este grevat de ipotecă.
• Documentația cadastrală anterioară (planuri, schițe, fișiere digitale, dacă există).
• Certificat de urbanism pentru dezlipire, obligatoriu dacă rezultă 3 sau mai multe loturi sau dacă este cerut de autorități locale.
• Certificat fiscal care atestă că impozitele și taxele locale sunt plătite la zi.
• Pentru persoane juridice: certificat de înregistrare, act constitutiv, hotărâre AGA.

Aceste documente sunt depuse la inginerul cadastral autorizat și ulterior la OCPI și notar. Pregătirea lor poate dura câteva zile, dar evită întârzierile prin verificarea valabilității.

👉 Dacă vrei să construiești sau să modifici destinația construcțiilor după dezmembrare, vei avea nevoie de autorizație de construire, iar pentru schimbarea utilizării unui imobil, consultă ghidul despre schimbarea destinației imobilului de pe blogul Storia!

Etapele procesului de dezmembrare și taxele asociate 

Dezmembrarea presupune parcurgerea mai multor pași, fiecare dintre ei având costuri și durate specifice. Dacă te întrebi cât costă dezmembrarea unui imobil, aceasta depinde de onorariul specialistului cadastral, taxele OCPI și onorariul notarial. Iată ce presupune dezmembrarea unui imobil! 

1. Întocmirea documentației cadastrale

Angajează un specialist autorizat să măsoare, să marcheze limitele viitoarelor loturi și să întocmească documentația tehnică. De exemplu, dacă vrei să împarți un teren de 1000 mp în două loturi egale, specialistul delimitează fizic și întocmește schița pentru fiecare parcelă. Acesta depune actele la OCPI pentru avizare.

De regulă, OCPI procesează cererea în 7 zile lucrătoare sau 3 zile, dacă achiți taxa de urgență. În ceea ce privește costurile, se percepe onorariul inginerului cadastral (variabil, între 250-880 lei/lot, exclus taxe), plus eventualele cheltuieli de deplasare. 

2. Depunerea documentației la OCPI

Odată întocmită, documentația se depune la OCPI în 3 exemplare (tipărit și digital). Aici se verifică conformitatea tehnică, cu posibile solicitări de completări sau inspecții în teren. Taxa de avizare este 60 lei/lot în regim normal (240 lei în urgență), cu termen de 7 zile (3 în urgență).

Vei primi confirmarea depunerii, iar OCPI emite referatul de admitere, alocând numere cadastrale noi. Această etapă este esențială pentru validarea divizării.

3. Recepționarea documentației cadastrale

După verificare, OCPI recepționează tehnic documentația și o returnează în 2 exemplare. Ulterior, primești planurile validate, gata pentru etapa juridică. Dacă sunt erori, procesul se reia parțial. Costurile suplimentare sunt minime aici, dar termenul se adaugă la durata totală.

4. Autentificarea actului de dezmembrare la notar

Notarul verifică actele, întocmește și legalizează actul de dezmembrare. Dacă imobilul aparține mai multor persoane, notarul poate solicita acorduri scrise din partea tuturor. În unele situații, documentația suplimentară devine necesară pentru clarificarea dreptului de proprietate (exemplu: moștenitori sau coproprietari).

Onorariul notarial este de minim 300 lei + 75 lei/lot suplimentar + TVA. Notarul depune apoi cererea de înscriere la OCPI.

5. Înscrierea noilor loturi în cartea funciară

După avizarea tehnică, notarul înscrie fiecare lot în cartea funciară separată. Astfel, vei putea ulterior să vinzi, să donezi sau să ipotechezi oricare dintre loturi. Dacă plănuiești demolarea unor construcții vechi, consultă ghidul Storia pentru autorizația de demolare.

Taxa este de 60 lei/lot (240 în urgență) și termenul este de 9 zile (sau 3 în urgență). Apoi primești extrasele noi, finalizând procesul.

👉 Pentru cazuri unde modifici utilizarea, verifică pe blogul Storia cum poți schimba destinația imobilului!

Durata procesului de dezmembrare și factorii care o influențează

Durata totală a procesului de dezmembrare variază între 2-4 săptămâni în regim normal, dar poate ajunge la luni dacă apar complicații. Poți opta pentru urgență pentru a accelera, dar cu costuri mai mari. Factorii principali care influențează durata procesului includ:

• complexitatea imobilului – terenuri mari sau neregulate pot prelungi măsurătorile cu 1-2 săptămâni; 
• solicitări de completări de la OCPI – dacă documentația este incompletă, adaugă 5-10 zile; 
• obținerea certificatului de urbanism – poate dura 15-30 zile dacă este necesar;
• regim de urgență vs. normal – reduce timpul de la 7-9 zile la 3 zile per etapă; 
• sarcinile asupra imobilului – ipoteca sau litigiile pot întârzia cu săptămâni procesul, necesitând acorduri suplimentare; 
• perioada anului – vârfurile de activitate la OCPI (primăvară-toamnă) pot adăuga întârzieri;
• colaborarea cu specialiști – un inginer eficient scurtează etapa tehnică.

Întrebări frecvente

Ce înseamnă dezmembrarea unui imobil?

Dezmembrarea unui imobil este divizarea unui teren sau construcție în loturi separate, fiecare cu carte funciară proprie, fără transfer de proprietate. Tu rămâi proprietar, dar gestionezi părți independente.

Dezmembrarea este același lucru cu lotizarea?

Nu, dezmembrarea se referă la divizarea unui imobil existent pentru uz personal sau vânzare parțială, în timp ce lotizarea implică divizarea în multiple loturi pentru dezvoltare urbană, necesitând adesea PUZ și autorizații extinse. Lotizarea este mai complexă și reglementată diferit.

Care sunt actele necesare pentru dezmembrare imobil?

Actele includ acte de identitate, acte de proprietate, extras de carte funciară, acord ipotecar (dacă e cazul), certificat de urbanism pentru mai mult de 2 loturi și certificat fiscal. Vezi lista detaliată mai sus!

Cât durează procesul de dezmembrare?

În medie, 2-4 săptămâni în regim normal, dar poate ajunge la 1-3 luni cu complicații. Urgența reduce procesul la 1-2 săptămâni.

Se poate dezmembra un imobil ipotecat?

Da, dar cu acordul creditorului. Dacă refuză, poți contesta în instanță. Procesul implică declarații suplimentare la notar.

Dezmembrarea imobilului este un proces esențial dacă vrei să maximizezi potențialul proprietății tale. Urmând etapele pentru dezmembrarea unui imobil și pregătind documentația de dezmembrare corect, poți evita întârzierile și costurile inutile. Dacă ai nevoie de mai multe detalii sau ești gata să explorezi opțiuni, consultă un specialist cadastral sau vezi terenurile și casele de vânzare de pe site-ul Storia, pentru inspirație!