Construcţia unei case în regie proprie: legislaţie, avantaje şi dezavantaje

Construcția unei case în regie proprie este visul multor persoane care își doresc să își ridice locuința exact așa cum și-o imaginează. Îți oferă libertatea de a alege materialele, de a organiza etapele și de a controla costurile, însă vine și cu responsabilități uriașe. Dacă te gândești să pornești pe acest drum, trebuie să fii pregătit pentru un proces complex, reglementat strict de legislația în vigoare și care implică o serie de acte, autorizații și verificări obligatorii. 

În acest articol vei descoperi ce înseamnă construcția în regie proprie, ce avantaje și dezavantaje are, ce acte îți sunt necesare și la ce costuri să te aștepți. Dacă ești interesat de alternative, cum ar fi construcție de casă la cheie, sau vrei să eviți greșelile comune în lucrări de construcție în regie proprie, continuă să citești.

• Ce este construcția în regie proprie?
  • În ce domenii se aplică acest concept?
• Legislație și probleme legale în cazul construcțiilor în regie proprie
  • Dezavantajele construcției în regie proprie
  • Avantajele construcției în regie proprie
• Acte necesare pentru construcția în regie proprie
• Costurile unei construcții în regie proprie
• Alternative la construcția în regie proprie
• Întrebări frecvente

Ce este construcția în regie proprie?

În România, construcția unei case în regie proprie înseamnă ridicarea unui imobil cu forțe proprii, fără a apela la serviciile unei companii de construcții. Cu alte cuvinte, oricine își poate construi o locuință singur, cu ajutorul rudelor sau al prietenilor, în regie proprie. De la teorie la practică este, însă, cale lungă. În legislația română, „regia proprie” în construcții nu este reglementată separat, așa că se aplică aceleași condiții și restricții persoanelor fizice precum în cazul unei lucrări realizate de o firmă de construcții.

Printre altele, e vorba despre documentația necesară, dar și de prezența pe șantier a unor specialiști cu studii în domeniu, care trebuie să se asigure că lucrarea este una conformă cu toate standardele de construcții în vigoare. Singurul caz în care aceste condiții, pe care le vom detalia mai jos, pot fi ocolite, e atunci când sunt efectuate lucrări mărunte, cum ar fi reparațiile, care nu afectează structura de rezistență sau efectuarea unor racordări la instalații.

Chiar și în aceste condiții, mai ales în zonele rurale, construcția unei case în regie proprie este una dintre cele mai frecvente soluții alese de cei care vor să ridice o nouă locuință sau să reabiliteze o clădire mai veche. Principalul avantaj e prețul mai mic pe lucrare, care poate ajunge până la 500 de euro pe metru pătrat.

Dezavantajele, pe de altă parte, sunt numeroase, iar costurile de multe ori nu justifică o lucrare în regie proprie, în condițiile în care piața bancară oferă credite de construcție în condiții favorabile, astfel încât lucrarea să poată fi făcută „ca la carte”.

👉 Citește pe blogul Storia tot ce trebuie să știi despre creditul de construcție: cum îl obții, care sunt condițiile și avantajele!

În ce domenii se aplică acest concept?

Conceptul de construcție în regie proprie se aplică în principal în domeniul rezidențial, unde tu poți construi o casă familială pe terenul tău. Dar nu se limitează la asta – îl poți folosi și pentru anexe, garaje sau extinderi ale locuinței, atâta timp cât respecți regulile urbanistice. În 2025, datorită OUG nr. 31/2025, care simplifică procedurile de autorizare, acest concept devine mai accesibil pentru construcții mici, cum ar fi cele fără impact major asupra structurii sau mediului.

De exemplu, poți aplica regie proprie în domenii precum amenajări interioare, reparații capitale sau chiar construcții agricole, unde nu e nevoie de autorizație pentru lucrări minore. Totuși, în sectoare critice precum clădiri publice sau infrastructură, este interzisă, deoarece cere expertiză certificată. 

👉 Citește pe Storia articolul despre reguli de construcție casă, pentru a afla mai multe detalii și pentru a înțelege limitele aplicării!

Sursa foto: Shutterstock

Legislație și probleme legale în cazul construcțiilor în regie proprie

Unele dintre cele mai importante dezavantaje ale construirii unei case în regie proprie apar din cauza condițiilor legislative. Mai toată lumea consideră că o construcție în regie proprie înseamnă că lucrarea se face cu ajutorul familiei sau al prietenilor. Potrivit legii, pe șantier trebuie să fie următorii specialiști, angajați cu forme legale:

• dirigintele de șantier, autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcții;
• responsabilul tehnic cu execuția, autorizat, la rândul lui, de Inspectoratul de Stat în Construcții.

Cei doi nu pot fi una și aceeași persoană, pentru că articolul 13, alineatul 1 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată, stabilește faptul că „verificatorul de proiect atestat nu poate verifica și ștampila proiectele întocmite de el, proiectele la a căror elaborare a participat sau proiectele pentru care, în calitate de expert tehnic atestat, a elaborat raportul de expertiză tehnică.”

Angajarea înseamnă contract de muncă pe perioadă determinată, înregistrarea contractelor în REVISAL și plata impozitelor pe salariu către stat. Același lucru este valabil și pentru toți ceilalți muncitori, calificați sau necalificați, zilieri sau chiar rude, care lucrează pe șantier. În caz contrar, orice vizită a reprezentanților Inspectoratului Teritorial de Muncă se poate încheia cu amenzi uriașe.

Potrivit art. 260 din Codul Muncii, constituie contravenție și se sancționează astfel următoarele fapte: „primirea la muncă a până la cinci persoane fără încheierea unui contract individual de muncă, potrivit art. 16 alin. (1), cu amendă de la 10.000 lei la 20.000 lei pentru fiecare persoană identificată.” În cazul în care sunt mai mult de 5 persoane care lucrează fără forme legale, beneficiarul lucrării este pasibil de închisoare.

Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată și actualizată, stabilește că beneficiarul lucrării trebuie să aibă un contract încheiat cu un laborator autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcții, pentru prelevarea de probe de beton în mai multe faze ale construcției. Acesta stabilește că materialele folosite sunt conforme cu specificațiile din proiectul tehnic al lucrării.

În plus, întreaga lucrare trebuie monitorizată de dirigintele de șantier, care trebuie să adune toată documentația în cartea tehnică a construcției. Iată care sunt principalele acte care se regăsesc în cartea tehnică:

• autorizația de construcție; 
• certificate de calitate privind conformitatea materialelor folosite și a calității lucrărilor;
• condica de betoane, în care sunt înregistrate datele despre materialele folosite și rezultatele probelor prelevate de laboratorul menționat mai sus;
• declarații privind conformitatea materialelor utilizate;
• expertize tehnice;
• caietul de sarcini;
• procesul verbal de predare-primire a clădirii;
• procesul verbal de recepție, întocmit pe categorii de lucrări. 

👉 Vezi pe blogul Storia în ce condiții se poate efectua o construcție fără autorizație!

Sursa foto: Shutterstock

Dezavantajele construcției în regie proprie

Dincolo de potențialele probleme legale, nu trebuie ignorate nici dezavantajele legate de calitatea construcției:

• Calitatea foarte slabă a lucrării. Atunci când începi să ridici o casă cu prietenii și cu familia, este foarte dificil să ții cont de toate indicațiile din proiectul tehnic. Oricine poate ridica un zid, însă nu toată lumea poate face asta în conformitate cu regulile clare care există în construcții. Iar un perete strâmb e una dintre cele mai mici probleme cu care te-ai putea confrunta.
• Lipsa personalului calificat. O companie de construcții lucrează cu specialiști. Dincolo de un inginer constructor sau de un diriginte de șantier, mai sunt zidarii, dulgherii, tâmplarii, oameni cu experiență într-un anumit domeniu. Un meșter „bun la toate” riscă să scape din vedere multe detalii pe care un specialist le-ar sesiza din prima.
• Întârzierea termenului de execuție. Dacă semnezi un contract cu o firmă de construcții, termenul de execuție al lucrării este bătut în cuie, iar depășirea lui poate aduce sancțiuni sau penalizări. Iar interesul constructorului e să livreze lucrarea cât mai repede, pentru a putea trece la următoarea. În cazul construcțiilor în regie proprie, termenul nu e la fel de important: lucrarea se face în timpul liber, și așa limitat.
• Materiale mai scumpe și prost alese. O firmă de construcții e la curent cu piața materialelor și, de cele mai multe ori, are propriii distribuitori care îi oferă reduceri consistente, pentru că face achiziții frecvente și en-gros, nu doar pentru o singură lucrare. Pe de altă parte, o persoană fizică e nevoită să cumpere materialele din depozite la prețul de listă. Iar cineva care nu se pricepe are toate șansele să facă greșeli.
• Probleme cu racordarea la utilități. În absența unui contract și a documentelor cerute de legislație (cartea tehnică a clădirii), companiile de utilități nu vor fi de acord cu încheierea unor contracte de servicii. Vorbim aici de apă, canalizare, energie electrică, gaze. Asta pentru că imobilul nu e intabulat și, practic, nu există. Pentru a intra în legalitate, e nevoie de o procedură costisitoare și de durată.

👉 Citește despre racordarea la rețeaua de gaze – legislație, acte necesare, pași de urmat, pe blogul Storia!

• Lipsa garanției. Dacă ai decis să construiești în regie proprie o casă, e imposibil să-ți oferi singur garanția că lucrările sunt de calitate, iar în cazul unor probleme, va trebui să scoți alți bani din buzunar, pentru a le remedia. O companie de construcții oferă, potrivit legii, o garanție de 10 ani la lucrări; așadar, ești protejat în cazul unor vicii ascunse, care pun în pericol integritatea structurală a casei.

Avantajele construcției în regie proprie

Construcția unei case în regie proprie are și câteva avantaje.

• Flexibilitatea termenului de execuție. Dacă alegi să-ți construiești singur o casă, ai ocazia să faci asta în timpul liber, fără grabă, pas cu pas. Singura problemă e că trebuie să ții cont și de anotimp. Nu e recomandat să te prindă iarna cu pereții netencuiți și fără acoperiș, pentru că lucrarea se poate degrada.
• Mână de lucru ieftină. Este principalul avantaj pe care îl iau în calcul toți cei care preferă să-și ridice o casă în regie proprie. O companie care vine cu o echipă întreagă de muncitori va cere un preț mai mare pentru lucrare, în timp ce cheltuielile pot fi mult reduse atunci când te ocupi singur de construcție.

Sursa foto: Shutterstock

Acte necesare pentru construcția în regie proprie

Dacă te-ai decis deja să construiești o casă în regim propriu, trebuie să știi că documentația necesară este aceeași pe care autoritățile o solicită în cazul lucrărilor de construcție realizate de o persoană juridică, adică de o companie. Iată care sunt aceste acte și documente:

• Certificatul de urbanism. Este primul document care trebuie obținut de la Primărie și oferă detalii importante despre clădirea care urmează să fie construită (poziția ei în teren, planurile topografice și regimul de înălțime aprobat). Cu alte cuvinte, dacă ai obținut un certificat de urbanism pentru o casă doar cu parter, nu vei putea să-i adaugi un etaj sau o mansardă, fără să soliciți un nou set de documente.
• Proiectul tehnic al construcției. Aici intră toată documentația necesară pentru ridicarea imobilului, începând cu planurile arhitecturale, schemele instalațiilor electrice și ale rețelei de apă și canalizare și până la materialele care vor fi utilizate, durata de construcție și chiar bugetul estimat. Acest document poate fi realizat la un birou de proiectare și durează aproximativ o săptămână.
• Acordurile de amplasament și avizele pentru utilități, care sunt solicitate de la furnizori, de la companii de prestări servicii sau de distribuție ori de la instituțiile statului. Principalele avize și acorduri solicitate sunt următoarele:
  • avizul de mediu; 
  • avizul privind sănătatea populației;
  • avizul de la Administrația Națională Apele Române;
  • avizul de la ISU, privind prevenirea și stingerea incendiilor;
  • avizul de salubritate;
  • avizul privind alimentarea cu energie electrică. 

Acestora li se pot adăuga și altele (de exemplu, de la gaze sau de la compania de apă și canalizare), în funcție de zonă sau de particularitățile terenului pe care urmează să fie construit imobilul.

• Autorizația de construire. Este ultimul și cel mai important document pe care trebuie să-l obții, înainte să începi lucrările propriu-zise de construcție. Poate fi obținut de la primărie, din cadrul biroului de urbanism, iar pentru eliberarea lui sunt necesare toate actele menționate mai sus. În mod obișnuit, durează până la 30 de zile să intri în posesia acestei autorizații, care e valabilă un an.
• Studiul geotehnic oferă date importante despre terenul ales și stabilește tipul de fundație potrivit pentru solul respectiv. Nu este necesar în cazul construcției unei locuințe de cel mult parter+1, în regiunile rurale, dar specialiștii recomandă realizarea lui pentru a putea descoperi de la bun început eventualele probleme care pot să apară din cauza terenului pe care urmează să fie ridicat imobilul.

👉 Pentru mai multe detalii, află de pe blogul Storia ce este studiul geotehnic și la ce se folosește! 

Sursa foto: Shutterstock

Costurile unei construcții în regie proprie

Așa cum spuneam la început, prețul pe metru pătrat, în cazul unei locuințe ridicate în regie proprie, poate să ajungă până la 500 de euro, dar suma finală depinde de materialele și de finisajele folosite, de suprafață, de fundație și de acoperiș.

Potrivit specialiștilor, manopera costă mai puțin la o casă în regie proprie, însă trebuie luate în vedere și alte cheltuieli, între care:

• cheltuielile cu documentația tehnică și proiectul casei; 
• cheltuielile cu avizele și autorizațiile;
• cheltuielile cu materialele (cărămidă sau BCA, beton, fier, lemn, țiglă metalică sau ceramică);
• cheltuielile cu finisajele, mobila și echipamentele casnice. 

Costurile unei construcții în regie proprie variază în 2025, dar poți estima un buget realist analizând etapele. Pentru o casă de 150 mp, costul total poate ajunge la 130.000-150.000 de euro, inclusiv materiale și manoperă, cu economii față de varianta la cheie. Etapele de construcție casă încep cu fundația (aprox. 10-15% din buget), urmată de structură la roșu (170-240 euro/mp), gri (270-390 euro/mp) și finisaje la cheie (290-510 euro/mp). Materialele reprezintă 60-70% din costuri: cărămidă, beton, acoperiș etc., iar manopera depinde de cine angajezi.

👉 Află de pe blogul nostru ce înseamnă casa la roșu – avantaje, dezavantaje, etapele construirii!

În plus, potrivit legii, beneficiarul unei lucrări de construcții, fie că e vorba despre o casă nouă, fie de lucrări de consolidare și reparații la o casă deja construită, trebuie să plătească un procent din costurile lucrării către Inspectoratul de Stat în Construcții. Această sumă e egală cu 0,5% din valoarea lucrărilor, fără TVA, și este virată în conturile ISC în două tranșe.

Prima tranșă de 50% se plătește în conturile Inspectoratului de Stat în Construcții în ziua în care se face înștiințarea începerii lucrărilor. A doua tranșă se calculează în funcție de valoarea totală a lucrărilor efectuate și trebuie plătită la finalizarea construcției, în ziua semnării procesului verbal de recepție. Penalizările sunt destul de ridicate, în caz de neplată la termen: 0,15% din suma datorată statului, pentru fiecare zi de întârziere.

👉 Dacă alegi terenuri de vânzare, ține cont de locație, care influențează prețurile. În 2025, inflația a stabilizat prețurile, dar planifică un buffer de 10-20% pentru creșteri!

Un alt aspect important este gestionarea bugetului: cumpără materiale în vrac pentru reduceri și monitorizează cheltuielile zilnic. Dacă citești despre randamentul unei investiții imobiliare, vei ajunge la concluzia că o construcție în regie proprie poate crește substanțial valoarea casei tale.

Alternative la construcția în regie proprie

Cea mai bună variantă pentru cei care vor să-și construiască o casă de la zero și să beneficieze de o lucrare de calitate este angajarea unei firme de construcții. De cele mai multe ori, compania e cea care se ocupă de documentație și vine cu specialiști care oferă consultanță beneficiarului, pentru a găsi cele mai bune soluții, care să împace viziunea viitorului proprietar cu reglementările din domeniul construcțiilor.

Firma de construcții este responsabilă și pentru angajații săi, care trebuie să aibă contracte de muncă și impozite plătite la stat. De asemenea, dincolo de personalul calificat și de utilajele cu care-și poate face treaba, o companie oferă garanția lucrărilor și un termen de execuție limitat.

Singurul dezavantaj aparent sunt cheltuielile mai ridicate, care își au soluția în contractarea unui credit pentru construcții în condiții avantajoase. Poți apela la un broker de credite, un specialist financiar care îți poate pune la dispoziție cele mai bune oferte de creditare de la băncile din România, oferte care să se potrivească cu scopul și cu veniturile tale.

👉 Pentru investiții, află de pe Storia cum construiești o casă pe care să o vinzi rapid sau tot ce trebuie să știi despre vânzarea unui imobil în construcție!

Sursa foto: Shutterstock

Întrebări frecvente

Ce responsabilități are proprietarul care construiește în regie proprie?

Ca proprietar, tu ești responsabil pentru securitatea șantierului, respectarea normelor de calitate și gestionarea deșeurilor. Trebuie să angajezi specialiști autorizați și să compilezi cartea tehnică a construcției. În 2025, adaugi responsabilități pentru eficiență energetică.

Pot apela la prieteni sau rude pentru a lucra la casa mea?

Da, poți apela la prieteni sau rude, dar trebuie să le faci contracte de muncă înregistrate, altfel riști amenzi mari pentru muncă la negru. Este o modalitate de a reduce costurile, dar asigură-te că au cunoștințe minime!

Se poate obține finanțare sau credit pentru o casa construită în regie proprie?

Da, poți obține credit pentru construcție casă în regie proprie prin bănci precum ING sau Raiffeisen, cu ipotecă pe teren. În 2025, programul Noua Casă oferă garanții de stat până la 500 de milioane lei, dar cere planuri detaliate. 

Ce greșeli trebuie evitate în construcția unei case în regie proprie?

Evită să sari peste studii geotehnice, să alegi materiale ieftine de calitate slabă sau să ignori planificarea sezonieră. Documentează totul pentru recepție și consultă experți pentru a preveni erori costisitoare.

Este nevoie de un proiect tehnic și arhitect pentru casa in regie proprie?

Absolut, ai nevoie de un proiect tehnic semnat de un arhitect autorizat, chiar și în regie proprie, pentru a obține autorizația și a asigura conformitatea.

Așadar, construcția unei case în regie proprie vine cu multe riscuri și cu puține avantaje. Cu toate acestea, dacă te-ai decis să mergi în această direcție, ține cont de legislație, stai de vorbă cu specialiști, cere-le opinia și alege-i cu atenție pe cei care te vor ajuta să-ți construiești casa visurilor tale. Pentru inspirație, vizitează Storia.ro și explorează opțiuni de terenuri sau case gata făcute!