Ce este Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și care este rolul său?

Planul Urbanistic Zonal, cunoscut sub acronimul PUZ, este un document ale cărui caracteristici sunt prevăzute de legi specifice, cu rol de instrument de lucru ce reglementează dezvoltarea în viitor a unei zone urbane complexe. PUZ-ul este necesar atât zonelor deja construite, care intră în etape de reabilitare, modernizare ori modificare, dar și celor care urmează a fi realizate efectiv de la zero. Indiferent de situație, PUZ-ul trebuie să îndeplinească o serie de condiții legale, pentru a fi aprobat în Consiliul Local al Primăriei de care aparține respectiva zonă sau suprafață de teren. 

• Ce este PUZ sau planul de urbanism zonal
• Ce trebuie menționat într-un plan urbanistic zonal
• Ce este planul urbanistic general (PUG)
• Ce este planul urbanistic de detaliu sau PUD
• Cine are dreptul de întocmire PUZ și ce este un arhitect PUZ acreditat
• Care este suprafața minimă pentru PUZ obligatoriu
• Care este taxa PUZ și cine o achită
• Condiții modificare PUZ. Ce este o derogare PUZ
• Studii de fundamentare PUZ. Ce sunt, cine le face
• Cât durează un PUZ și cum i se poate prelungi valabilitatea

Ce este PUZ sau planul de urbanism zonal

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect ce respectă o sumă de norme și prevederi legislative și care impune, la rândul său, o serie de reguli pe care proiectele de dezvoltare urbană sunt obligate să le respecte. 

Modul de alcătuire, obligativitatea întocmirii PUZ-ului și detaliile pe care acesta trebuie să le conțină sunt prevăzute de lege și urmăresc procedurile de control ale statului privind respectarea prevederilor de avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism. Acestea sunt în responsabilitatea Ministerului Lucrărilor Publice și Administrației. Astfel, ultima normă de procedură, care este valabilă la data redactării acestui articol, este cea din 28 februarie 2022. 

Cadrul legislativ ce reglementează PUZ cuprinde: 

• Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și de urbanism; 
• Ordinul nr. 233/2016 cu Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001; 
• Ordinul 2701/2010 referitor la amenajarea teritoriului şi de urbanism. 

Este necesară realizarea unui PUZ, pentru o dezvoltare urbanistică integrată, în zonele caracterizate de un nivel ridicat de complexitate și în care dinamica transformărilor urbane este accelerată. Fiecare suprafață care prezintă aceste caracteristici are un PUZ propriu, scopul fiind acela de a realiza o îmbinare logică și funcțională în dezvoltarea fiecărei zone, astfel încât să fie în armonie cu PUG. Planul urbanistic zonal este necesar pentru orice zonă rezidențială unde se vor ridica sau sunt deja construcții, indiferent dacă este vorba despre cele destinate locuirii sau despre cele cu o altă destinație (comercială, industrială, de tip office center și altele).  

Legea stabilește caracteristici specifice unei zone în care elaborarea unui plan urbanistic zonal este obligatorie. Situațiile în care PUZ trebuie întocmit și respectat în toate prevederile sale sunt:

• centrul sau zonele centrale ale orașelor; 
• zonele construite în care se află construcții de patrimoniu; 
• zonele de agrement și cele cu importanță turistică; 
• parcurile industriale, tehnologice sau altele care au o destinație economică; 
• suprafețele de teren pe care urmează să fie amplasate construcții, indiferent de destinația lor, dacă acestea depășesc anumite suprafețe stabilite prin decizii ale Consiliului Local pe raza căruia se află; 
• toate arealele care implică infrastructură de transport rutieră sau feroviară; 
• zonele supuse restructurării și/sau regenerării urbane; 
• pentru toate zonele introduse în intravilan din extravilan, indiferent de destinație sau suprafață. 

 👉 Vezi toată oferta de terenuri de vanzare din intra și extravilan

Ce trebuie menționat într-un plan urbanistic zonal

Rolul planului urbanistic zonal este acela de a face o radiografie exactă a situației existente la un moment dat asupra unei zone urbane, în funcție de importanța și complexitatea acesteia, dar și în vederea unor amenajări, modernizări sau modificări pe care aceasta urmează să le suporte. PUZ se realizează, obligatoriu, într-o zonă urbană, dacă aceasta urmează a fi dezvoltată, pentru a se putea aplica și monitoriza respectarea unor reglementări specifice legate de urbanism și adaptate respectivei zone. 

Pe baza analizei obiective și critice a situației existente, luându-se mereu în calcul integrarea unei viitoare amenajări în planul urbanistic general al localității (PUG), dar și pe baza informațiilor furnizate de studiile de fundamentare (geologice, dar și de necesitate pentru respectiva zonă urbană sau localitate), PUZ-ul reglementează și/sau cuprinde următoarele categorii de probleme: 

• organizarea rețelei stradale (extindere, reamenajare sau amenajare);
• parcelarea în funcție de destinația terenurilor; 
• organizarea urbanistică arhitecturală, adaptată la caracteristicile zonei; 
• indici și indicatori urbanistici (regim de aliniere, înălțime, POT, CUT și altele);
• dezvoltarea și amplasarea infrastructurii edilitare de interes public;
• statutul juridic și destinația terenurilor;
• delimitarea și protejarea fondului arhitectural de valoare;
• măsuri, inclusiv restrictive, privind ariile de construcție sigure și eliminarea din zonele destinate construirii a celor cu risc, precum și limitarea construcțiilor în apropierea cursurilor de apă, a zonelor protejate și altele din aceste categorii;
• menționarea obiectivelor de utilitate publică deja existente sau a celor care beneficiază de regim special ori protejat;
• măsuri de protecție a mediului;
• orice alte reglementări specifice detaliate (atât permise, cât și restrictive), prevăzute de PUG sau de regulamentul local de urbanism căruia PUZ se subordonează. 

În PUZ se face referire la doi indicatori urbanistici esențiali: procentul de ocupare al terenului (POT) și coeficientul de utilizare al terenului (CUT).

POT reprezintă raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a construcției) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa construită este suprafaţa construită la nivelul solului. POT arată suprafața de spațiu verde din jurul unor construcții, distanța dintre construcții și gradul de utilizare al terenului.

CUT este raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată şi suprafaţa parcelei pe care se află imobilul respectiv. Valorile sunt importante pentru a stabili densitatea populației și, implicit, gradul de aglomerare al zonei și al căilor de acces. 

Fiecare unitate teritorial-administrativă are indicatori proprii de utilizare și de ocupare a terenului, iar legile stabilesc o serie de limite, tocmai cu scopul de a evita suprapopularea și toate efectele nedorite asociate acesteia, mai ales în zonele urbane. 

Ce este planul urbanistic general (PUG) 

Planul urbanistic general (consacrat cu acronimul PUG) este un proiect de amenajare, dezvoltare, modernizare a unei localități, în ansamblul său. Un PUG cuprinde situația la zi din punctul de vedere al tuturor detaliilor urbanistice, dar include și analize și regulamente de urbanism pentru întreg teritoriul unității administrative respective (UAT), incluzând teritoriul intravilan și limitele extravilane ale UAT-ului respectiv. 

PUG este normativul care stabileşte regulile generale de amenajare, construcție, limitele permise pentru POT și CUT în respectiva localitate, regimul de înălțime – acesta fiind un alt indicator urbanistic important, inclus atât în PUZ, cât și în PUG, dar și oricare alte norme generale de construcție și amenajare elaborate ulterior, în PUZ-urile fiecărei zone și apoi în proiectele urbanistice de detaliu.

Ce conține, ce analizează și care sunt elementele principale ale planului urbanistic general:

• optimizarea organizării localității;
• valorificarea potențialului natural, economic și uman;
• delimitarea teritoriului intravilan;
• (re)organizarea și dezvoltarea căilor de comunicație rutiere, feroviare și altele (navale, aeriene);
• delimitarea strictă a zonelor construibile și stabilirea celor care ar putea fi destinate construirii;
• delimitarea zonelor funcționale (zone de agrement, economice, industriale etc.);
• stabilirea și delimitarea zonelor cu interdicție de construire (interdicția poate să fie definitivă sau temporară, în funcție de alte strategii de dezvoltare ale localității);
• delimitarea strictă a zonelor protejate (naturale, artificiale, indiferent că sunt zone verzi sau construcții);
• strategia de modernizare și dezvoltare edilitară (inclusiv accesul la utilități, mijloace publice de transport, creșterea gradului de utilizare a energiei regenerabile, eficientizarea energetică a construcțiilor, modernizarea rețelelor de gaze, apă și canalizare);
• evidența deținătorilor de terenuri; 
• monitorizarea circulației juridice a terenurilor;
• stabilirea și delimitarea suprafețelor destinate realizării, în viitor, a obiectivelor de utilitate publică;
• stabilirea modului de utilizare a terenurilor și a limitelor maxime permise pentru indicatorii urbanistici. 

Ce este planul urbanistic de detaliu sau PUD

Planul urbanistic de detaliu sau PUD reglementează în mod specific o parcelă, în raport cu terenurile și construcțiile învecinate, astfel încât să existe o conexiune logică, unitate urbanistică și corelare funcțională cu PUG și PUZ. Una dintre caracteristicile de bază ale PUD este că nu poate aduce niciun fel de modificări PUZ-ului. 

Un PUD intervine în reglementarea unor detalii referitoare la construcția care urmează a fi realizată, în raport cu suprafața de teren corespunzătoare, accesul auto și pietonal, distanța față de alte construcții, dar urmărește și respectarea tuturor indicatorilor urbanistici (înălțime, CUT, POT, aliniament, aspect și altele), precum și armonizarea designului construcției cu cel al spațiilor publice etc.

Concret, un PUD poate fi realizat analog și/sau digital și cuprinde reglementări referitoare la asigurarea accesibilității pietonale și auto la noul obiectiv și racordarea acesteia cu alte rețele edilitare deja existente sau care vor fi realizate. Fac obiectul PUD și relațiile cu toate structurile vecine, de la cele privind utilitățile la cele estetice și integrarea construcției în cadrul natural existent sau crearea unuia adecvat. PUD urmărește și statutul juritic al proprietăților și circulația terenurilor.

O particularitate a PUD este că primește o durată de valabilitate care este stabilită de Consiliul Local al UAT-ului și care este în concordanță cu amplasarea, importanța și complexitatea construcției.

Cine are dreptul de întocmire PUZ și ce este un arhitect PUZ acreditat

Orice zonă inclusă într-un proiect de construcție, plan de modernizare urbană sau altele asemenea are nevoie de un PUZ (în acord cu PUG) și de un PUD pentru fiecare structură, în cazul construcțiilor care urmează a fi realizate. 

Planul urbanistic zonal poate fi realizat numai de un arhitect urbanist sau de un specialist urbanist, acreditat în Tabloul Național al Arhitecților, cu drept de semnătură și înregistrat în Registrul Urbaniștilor din România. 

Este important de notat faptul că PUZ și PUD nu înlocuiește autorizația de construcție. PUZ este obligatoriu și face parte din documentația necesară pentru obținerea autorizației de construcție, acesta urmând a fi realizat înainte de începerea efectivă a construcțiilor, modernizării sau (re)amenajării.

  👉 Află AICI tot ce trebuie să știi despre contractul de vânzare-cumpărare

Care este suprafața minimă pentru PUZ obligatoriu

Zonele pentru care se întocmesc planuri urbanistice zonale obligatorii sunt menționate în PUG, indiferent de suprafața sau populația respectivei unități administrativ teritoriale. 

Legea nu menționează o valoare anume a suprafeței de teren pentru care sunt necesare realizarea unui PUZ, aprobarea acestuia și înscrierea în PUG, dar vine cu o serie de precizări referitoare la dimensiunile minime ale unei parcele pe care se poate construi, precum și cu facilitățile pe care aceasta trebuie să le aibă. 

Astfel, Regulamentul general pentru urbanism, parte din Hotărârea 525/1996, precizează că suprafețele minime rezultate din parcelare, care intră în categoria celor construibile, trebuie să îndeplinească următoarele condiții: 

• front la stradă de minimum 8 metri pentru clădiri înşiruite şi de minimum 12 metri pentru clădiri izolate sau cuplate;
• suprafaţa minimă a parcelei de 150 mp pentru clădiri înşiruite şi de minimum 200 mp pentru clădiri amplasate izolat sau cuplate;
• adâncimea lotului trebuie să fie mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea parcelei.

Se poate vorbi de parcelarea unui teren, dacă acesta este împărțit în minimum 4 loturi cu suprafețe minime menționate. De la 12 loturi în sus este necesară obținerea unui PUZ, dar acesta poate fi necesar și în cazul suprafețelor mai mici, dacă ele sunt notate cu această obligativitate în PUG. 

În plus, PUZ-ul ia în calcul și o serie de norme de construire, care se referă la regimul de înălțime, raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a construcției) şi suprafaţa parcelei (POT), raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată şi suprafaţa parcelei (CUT), gradul de însorire, orientarea către punctele cardinale, calitatea și structura terenului, rezultate din studiul geotehnic. 

Datele referitoare la valorile maxime ale POT și CUT, care stabilesc suprafața construcției și înălțimea maximă permisă a acesteia, se pot afla din certificatul de urbanism al zonei, care poate fi obținut de la Primăria în raza căreia se află terenul respectiv.  

Valorile POT și CUT variază în funcție de tipul zonei urbane, mediul rural sau urban, dar pot fi influențate și de înălțimea construcțiilor din jur și de distanța până la acestea.  

 👉Descoperă AICI oferte noi de la cei mai buni dezvoltatori.

Care este taxa PUZ și cine o achită

Taxa PUZ în sine nu există, pentru că procedura de obținere a aprobării în Consiliul Local al Primăriei pe raza căreia se află terenul pentru care se solicită un aviz PUZ pentru construire sau modernizare implică o sumă de documente, acte și avize preliminare, cele mai multe dintre ele fiind taxate conform dispozițiilor Codului Fiscal, totalul acestor costuri (raportate la numărul metrilor pătrați ai suprafeței de teren) fiind asimilat cu „taxa PUZ”. 

În plus, fiind vorba despre un document care nu poate fi întocmit decât de un arhitect urbanist acreditat, implică și plata unei taxe sau a unui comision pentru acesta. 

PUZ-ul în sine este un cumul complex de documente, de la proiectele de construire sau modernizare, la care se adaugă detaliile tehnice, până la analiza de oportunitate și avizele necesare (geotehnic, de mediu, de utilități, acordul vecinilor, de siguranță, patrimoniu și altele). 

Costul total poate varia în funcție de amploarea proiectului, suprafața terenului, zona în care acesta se află și taxele specifice aplicate de fiecare primărie, prin decizii ale Consiliului Local. Pentru că frecvent PUZ-ul este însoțit de un PUD, costurile realizării acestuia din urmă trebuie și ele luate în calcul. 

Dezvoltatorul imobiliar sau proprietarul terenului este cel ce are obligația de a solicita documentele necesare, astfel că aceste costuri revin acestuia. 

Vezi categoria ▶ DE CE SA FOLOSESC UN BROKER IMOBILIAR

Condiții modificare PUZ. Ce este o derogare PUZ

O decizie a Curții Constituționale din 2020 a limitat posibilitatea de a face modificări ulterioare aprobării PUZ-ului. În aceste condiții, modificările PUZ se pot efectua tot în limitele competențelor legale, cu respectarea strictă a legislației în vigoare, prin solicitarea unor aprobări suplimentare de la Consiliul Local care a avizat PUZ-ul inițial. 

Decizia CCR a limitat posibilitatea de a face modificări în PUZ prin acte unilaterale, fortuite sau nu, în condițiile în care PUZ-urile sunt singurele documente care pot aduce modificări planului urbanistic general. 

Modificări pe care le poate genera un PUZ în PUG sunt numite derogări PUZ și se referă la: 

• Modificarea procentului de ocupare al terenului; 
• Coeficientul de utilizare al terenului (CUT), cu mențiunea că un nou indicator CUT nu poate depăși valoarea celui inițial aprobat cu mai mult de 20% și doar o singură dată.
• CUT poate crește cu mai mult de 20% doar în cazul parcurilor industriale, tehnologice, super și hiper magazinelor, parcurilor comerciale și zonelor de servicii. 
• Înălțimea maximă admisă și înălțimea la cornișă a viitoarei investiții, dar nu mai mult de 10% față de valoarea inițială. 
• Retragerile și aliniamentele față de limitele de proprietate.
• Transferul din extravilan în intravilan sau schimbarea funcției zonei prin regenerarea urbană.
• Modificarea căilor de acces auto și racord cu un alt drum (orășenesc, județean, național, european, drum expres, autostradă). 

Studii de fundamentare PUZ. Ce sunt, cine le face

Unul dintre capitolele esențiale în întocmirea PUZ este reprezentat de studiile de fundamentare. Numărul și amploarea acestora depind de mărimea și complexitatea zonei, de problemele specifice, precum și de existența unor studii anterioare, care pot fi actualizate.

Unele dintre acestea, cum sunt cele geotehnice, de topometrie nu mai sunt necesare dacă au fost realizate anterior și nu sunt mai vechi de trei ani sau dacă, între timp, nu și-au pierdut valabilitatea. 

În funcție de zonă, de suprafața terenului inclus în PUZ, de tipul și destinația viitoarelor construcții, sunt necesare unele studii care impun culegerea și interpretarea unor informații din diverse domenii. După specificul lor, studiile de fundamentare sunt: 

1. Studii de fundamentare cu caracter analitic, care privesc evoluţia teritoriului şi a localităţilor, caracteristicile acestora şi propunerile de dezvoltare în domeniul realizat: 

• evoluţia teritoriului şi localităţii din punct de vedere istoric, cultural, demografic, economic, etnografic, urbanistic şi arhitectural; 
• organizarea circulaţiei şi transporturilor; 
• condiţiile geotehnice şi hidrogeologice; 
• studii climatice, pedologice şi ecologice; 
• stabilirea şi delimitarea zonelor de risc natural şi antropic; 
• stabilirea zonelor protejate naturale şi construite; 
• tipuri de proprietate asupra imobilelor; 
• valorificarea potenţialului turistic sau balnear; 

2. Studiile de fundamentare cu caracter prospectiv reprezintă elaborarea unor prognoze, scenarii sau alternative pentru diferitele domenii sectoriale, privind evoluţia populaţiei, a activităţilor, a mişcării în teritoriu a populației, reconversia forţei de muncă etc.

Cât durează un PUZ și cum i se poate prelungi valabilitatea

Termenul de valabilitate PUZ este de cinci ani, timp în care proprietarul terenului sau dezvoltatorul poate realiza proiectul de construire sau modernizare propus, după obținerea efectivă a autorizației de construcție. Aceasta din urmă are un termen de valabilitate de 12 luni de la data emiterii și poate fi prelungit alte 12, timp în care proiectul trebuie început. În caz contrar, PUZ-ul îți pierde valabilitatea. 

De asemenea, termenul de valabilitate al documentațiilor de urbanism poate fi prelungit și în funcție de evoluția lucrărilor, numai după începerea acestora, de către autoritatea care l-a aprobat prin adoptarea unei hotărâri în acest sens, excepție făcând PUG-ul – cu valabilitate de 12 luni, care poate fi prelungit o singură dată, în condițiile legii.

Planul urbanistic zonal este metoda care menține ordinea în domeniul construcțiilor și care poate contribui la prevenirea unor situații ce pot duce la disconfort, aglomerare și haos urbanistic, motiv pentru care este o veritabilă cheie de boltă a dezvoltării urbane durabile.