Multe persoane îmbrățișează varianta de a închiria un apartament în detrimentul unei investiții care înseamnă o rată la bancă pe o perioadă de 20 sau 30 de ani. În plus, consideră traiul în chirie o soluție avantajoasă, fie că aleg să aibă locuința în apropierea jobului sau nu vor să se simtă legați de un loc.
Cererea pentru închirierea apartamentelor este cu atât mai mare în București sau în Cluj-Napoca, orașe cu numeroase oportunități de carieră și universități recunoscute. Proprietarul își pune la dispoziție apartamentul, iar chiriașul plătește o sumă lunară pentru a beneficia de locuință. Atât unul, cât și celălalt au drepturi și obligații care sunt stipulate într-un contract de închiriere. Ce se întâmplă însă când se hotărăște rezilierea contractului de închiriere? Iată cum să navighezi cu încredere prin acest proces!
- Cadru legal privind rezilierea contractului de închiriere
- Tipuri de reziliere a contractului de închiriere
- Procedura de reziliere a contractului de închiriere
- Declarația la ANAF cu privire la încetarea contractului de închiriere
- Întrebări frecvente
Cadru legal privind rezilierea contractului de închiriere
Înțelegerea cadrului legal este primul pas pentru a gestiona corect rezilierea contractului de închiriere. În România, acest proces este reglementat în principal de Codul Civil și de Legea locuinței nr. 114/1996, cu actualizări relevante în 2025 care aduc clarificări privind obligațiile fiscale și termenele de notificare.
Legea locuinței
Legea locuinței nr. 114/1996 stabilește regulile generale pentru contractele de închiriere. Aceasta impune ca orice contract de închiriere să fie încheiat în formă scrisă și să fie înregistrat la ANAF, dacă proprietarul obține venituri din chirie. În 2025, actualizările legislative au extins termenul de declarare a rezilierii la 30 de zile, oferind mai multă flexibilitate proprietarilor. Legea subliniază, de asemenea, că atât chiriașul, cât și proprietarul au obligații clare, iar nerespectarea acestora poate duce la o reziliere de contract chirie.
Codul Civil și contractele de închiriere
Codul Civil, în special Articolul 1830, reglementează detaliat motivele pentru care poți solicita rezilierea contractului de închiriere. Conform acestuia, contractul poate fi reziliat dacă:
- una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile (de exemplu, neplata chiriei sau deteriorarea imobilului);
- comportamentul chiriașului face imposibilă utilizarea normală a locuinței de către proprietar sau alți chiriași;
- există acordul ambelor părți pentru a încheia contractul mai devreme.
Aceste prevederi îți oferă un cadru clar pentru a acționa legal, fie că ești chiriaș și vrei să pleci mai devreme, fie că ești proprietar și te confrunți cu un chiriaș problematic.
👉 Pentru detalii suplimentare despre contractele de închiriere, consultă ghidul Storia despre punctele esențiale pe care trebuie să le includă orice contract de închiriere!
Tipuri de reziliere a contractului de închiriere
Contractul de închiriere, numit și contract de locațiune are loc atunci când o persoană, proprietarul (locatorul), pune la dispoziție dreptul de folosință al imobilului, iar chiriașul (locatarul) are în schimb obligația să plătească lunar o sumă de bani, chiria. Contractul de închiriere poate fi încheiat la notar sau nu și, indiferent de situație, își păstrează aceeași valabilitate. Deci nu există obligația ca cei doi să oficieze documentul la notar.
Rezilierea poate avea loc la termenul stabilit sau mai devreme, indiferent că încetarea contractului o dorește proprietarul sau chiriașul. Înțelegerea tipului de reziliere aplicabil situației tale este esențială pentru a evita conflictele sau problemele legale. Află mai multe despre rezilierea contractului de închiriere din rândurile de mai jos!
Rezilierea contractului de închiriere la termenul stabilit
Unul dintre obiectele contractului de închiriere este durata contractului. Altfel spus, există o secțiune special dedicată unde se specifică care va fi perioada de timp pentru care contractul de închiriere este valabil (de regulă, un an). Altfel spus, cea mai simplă modalitate de reziliere a contractului de închiriere este împlinirea termenului înscris în contract.
Așadar, dacă s-a împlinit un an, atât chiriașul, cât și proprietarul pot să semnaleze fără probleme dorința de a opri continuitatea contractului de închiriere, cu condiția ca toate obligațiile (plata chiriei, predarea locuinței în stare bună) să fie îndeplinite. Totuși, îți recomandăm să confirmi cu cealaltă parte data exactă a încetării și să semnați un proces-verbal de predare-primire pentru a evita neînțelegerile.
Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit
Există situații diverse când chiriașul sau proprietarul vor rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit în contract. De exemplu, proprietarul se hotărăște să vândă apartamentul sau chiriașul să părăsească orașul. Indiferent de rolul în care te afli, chiriaș sau proprietar, iată ce trebuie să știi!
Contractul NU prezintă nicio mențiune cu privire la perioada de timp a închirierii
În această situație, atât chiriașul, cât și proprietarul pot opta să renunțe la înțelegere pe baza unei notificări – o solicitare prin care se cere încetarea contractului de închiriere pentru respectivul imobil și data de la care se dorește acest lucru.
De știut:
- nu se va anunța proprietarul sau după caz, chiriașul, de pe o zi pe alta că se dorește rezilierea contractului; există un termen de preavizcare are legătură cu intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei;
- pentru chiriași, preavizul minim este de 1/4 din perioada de plată a chiriei (de exemplu, 7 zile pentru chirie lunară);
- proprietarii trebuie să ofere un preaviz de 60 de zile pentru contractele cu plată lunară sau mai lungă;
- notificarea trebuie să fie scrisă și clară, specificând data exactă a rezilierii.
Contractul este încheiat pe o perioadă determinată
Dacă contractul prevede durata de desfășurare (de exemplu intervalul de timp pentru închiriere este de un an de zile și contractul expiră pe 03.01.2025), atât chiriașul care s-a hotărât să părăsească orașul sau proprietarul care vrea mai nou să vândă locuința, au dreptul să ceară legal rezilierea doar dacă în contract există stipulat că încetarea poate avea loc mai devreme de data stabilită.
De știut:
- dacă în contract este stipulat că oricare dintre cei doi, chiriaș sau proprietar, poate cere rezilierea mai devreme, dar cu acordul celuilalt, în această situație, fără ca acela să consimtă, nu va putea fi reziliat contractul;
- rezilierea înainte de termen, când există acordul ambelor părți, va respecta preavizul pe care Codul civil l-a stabilit, cel de 60 de zile, dacă intervalul pentru plata chiriei este de o lună de zile sau mai mare;
- există și stipularea în contract că proprietarul are dreptul să îl dea afară mai devreme pe chiriaș (cu respectarea perioadei de preaviz), caz în care nu mai este nevoie de acordul acestuia din urmă pentru încetarea contractului;
- dacă nu există în contract stipulări despre încheierea contractului mai devreme de data stabilită, atunci în mod legal se poate rezilia doar dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile contractuale, dacă există acordul ambelor părți pentru reziliere sau dacă se apelează la instanța de judecată pentru motive justificate, conform Articolului 1830 din Codul Civil.
👉Este important să verifici contractul pentru a înțelege drepturile și obligațiile tale. Poți găsi un model de contract de închiriere pe blogul Storia pentru a te asigura că ai toate clauzele necesare.
Rezilierea contractului pentru neplata chiriei
Am observat așadar formele amiabile când se poate încheia contractul de închiriere și anume, a expirat durata contractuală, unul dintre cei doi (chiriaș sau proprietar) face o solicitare prin care îl anunță pe celălalt de dorința de a înceta contractul, iar în actul oficial este stipulată această variantă.
Când unul dintre cei doi nu își respectă obligațiile din contract, de exemplu chiriașul nu își plătește chiria sau proprietarul face vizite inopinate și tulbură liniștea spațiului pe care l-a închiriat, contractul poate fi reziliat.
O situație des întâlnită este aceea când chiriașul nu își plătește chiria sau utilitățile, caz în care proprietarul dorește rezilierea și încearcă pe cale amiabilă să își recupereze banii. Există și situația când garanția nu mai este restituită și constituie suma de bani de care proprietarul se poate folosi. În cazul în care pagubele sunt considerabile și chiriașul nu este cooperant, se poate ajunge în instanță judecătorească.
👉 Pentru mai multe detalii, citește pe blogul Storia ce trebuie să știi despre evacuarea chiriașului – ce spune legea!
Rezilierea prin acordul părților
Cea mai amiabilă metodă este rezilierea contractului de închiriere prin acordul ambelor părți. Aceasta implică semnarea unei convenții de reziliere sau a unui act adițional, în care se specifică data încetării și eventualele condiții (de exemplu, returnarea garanției). Acest document trebuie să fie clar și să fie depus la ANAF dacă contractul era înregistrat fiscal. Este o soluție ideală pentru a evita conflictele și a încheia relația contractuală în bune condiții.
Procedura de reziliere a contractului de închiriere
Odată ce ai decis să reziliezi contractul, trebuie să urmezi o serie de pași pentru a te asigura că procesul este legal și fără probleme. Iată care este procedura!
Notificarea rezilierii
Primul pas în rezilierea contractului de închiriere este notificarea scrisă către cealaltă parte. Aceasta trebuie să includă:
- data emiterii notificării;
- motivul rezilierii (dacă este cazul, de exemplu, neplata chiriei);
- data efectivă a rezilierii, respectând termenele de preaviz.
Notificarea poate fi trimisă prin poștă recomandată, e-mail cu semnătură electronică sau înmânată direct, cu confirmare de primire. Dacă ești chiriaș, asigură-te că notificarea respectă termenele prevăzute în contract sau în Codul Civil. De exemplu, pentru un contract lunar, preavizul minim este de 7 zile.
Predarea imobilului
După notificarea rezilierii, următorul pas este predarea locuinței. Aceasta trebuie să fie în starea în care ai primit-o, cu excepția uzurii normale. Împreună cu proprietarul, vei completa un proces-verbal de predare-primire, care detaliază starea imobilului și eventualele daune. Dacă există deteriorări, proprietarul poate reține o parte din garanție pentru reparații. Pentru a evita neînțelegerile, documentează starea locuinței cu fotografii înainte de plecare!
Recuperarea garanției
Garanția, plătită la semnarea contractului, trebuie returnată chiriașului după verificarea locuinței, deductând eventualele daune sau chirii neplătite. De exemplu, dacă ai plătit o garanție de 1.000 de lei și există daune de 300 de lei, proprietarul îți va returna 700 de lei.
👉 Pentru mai multe detalii despre gestionarea garanției, consultă ghidul Storia privind garanția la contractul de închiere!
Declarația la ANAF cu privire la încetarea contractului de închiriere
Dacă e vorba de un chiriaș fără obligativitate fiscală, proprietarul trebuie să înregistreze contractul la ANAF, prin urmare, atunci când are loc rezilierea lui, implicit va trebui să anunțe și fiscul și să facă dovada încetării acestuia.
Declarația se face prin formularul 220, în termen de 30 de zile de la încetarea contractului. Aceasta este o cerință esențială pentru a evita sancțiunile fiscale și pentru a actualiza situația veniturilor din chirii.
Documente necesare pentru rezilierea contractului
Pentru a depune declarația la ANAF, vei avea nevoie de:
- copia contractului de închiriere inițial;
- notificarea de reziliere sau convenția de reziliere, dacă există;
- formularul 220 completat, disponibil pe site-ul ANAF sau la ghișeu.
Un model de cerere pentru reziliere contract de închiriere trebuie să includă datele tale, detaliile contractului și data rezilierii.
Întrebări frecvente
Ce sancțiuni se pot aplica pentru nedeclararea rezilierii?
Dacă nu declari rezilierea contractului de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile, te expui unor amenzi cuprinse între 500 și 5.000 de lei, conform legislației fiscale din 2025. De asemenea, pot fi aplicate penalități pentru întârziere, ceea ce poate crește costurile. Pentru a evita aceste probleme, asigură-te că depui formularul 220 la timp!
Ce informații include un model cerere reziliere închiriere pentru ANAF?
Un model reziliere contract de închiriere pentru ANAF trebuie să conțină:
- datele de identificare ale proprietarului (nume, CNP, adresă);
- detaliile contractului (număr, dată, părți implicate);
- data efectivă a rezilierii;
- motivul rezilierii, dacă este relevant.
Aceste informații sunt necesare pentru a actualiza evidențele fiscale și pentru a evita eventualele neconcordanțe.
Care sunt drepturile și obligațiile părților unui contract de reziliere?
Ca și chiriaș, ai dreptul să locuiești în imobil până la data rezilierii și să primești garanția înapoi, dacă ți-ai îndeplinit obligațiile. Ca proprietar, ai dreptul să soliciți rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei sau deteriorarea locuinței, dar trebuie să respecți termenele de preaviz. Ambele părți au obligația de a respecta clauzele contractuale și de a acționa cu bună-credință.
Care este diferența între rezilierea și încetarea contractului de închiriere?
Rezilierea contractului de închiriere presupune punerea capătului contractului înainte de termen, din motive precum neplata chiriei sau acordul părților. Încetarea contractului are loc automat la expirarea duratei specificate, fără intervenția părților.
Ce se întâmplă dacă partea vinovată nu acceptă rezilierea contractului de închiriere?
Dacă cealaltă parte refuză să accepte rezilierea contractului de închiriere apartament, poți apela la mediere sau la instanța de judecată. De exemplu, dacă ești proprietar și chiriașul nu plătește chiria, poți solicita rezilierea și evacuarea prin instanță. Este recomandat să consulți un avocat pentru a te asigura că urmezi pașii legali corecți.
Rezilierea contractului de închiriere poate fi un proces simplu dacă respecți legislația și urmezi pașii corespunzători. Fie că ești chiriaș sau proprietar, asigură-te că notifici în scris, predai locuința în bune condiții și, dacă este cazul, declari rezilierea la ANAF. Pentru a te pregăti mai bine, explorează ghidurile pentru chiriași și proprietari de pe blogul Storia sau verifică ofertele de apartamente de închiriat pe Storia.ro. Dacă ai nevoie de asistență suplimentară, contactează un specialist sau accesează resursele noastre pentru a găsi soluții personalizate.
