Procesul de vânzare al unui apartament, respectiv cel de cumpărare, poate însemna pentru persoanele implicate o serie de necunoscute, cele mai multe legate de actele necesare și cheltuielile aferente.

Fie că te afli pentru prima dată în postura de vânzător, respectiv în cea de cumpărător, articolul acesta are scopul să te ajute să îți faci o imagine clară asupra procesului de vânzare-cumpărare, acte necesare, taxe notariale.

Este important să nu fii luat prin surprindere. Află informația de care ai nevoie din rândurile de mai jos.

Contract de vânzare-cumpărare imobil

Contractul de vânzare-cumpărare stă la baza acțiunii prin care o persoană (vânzătorul) îi oferă alteia (cumpărătorul) un imobil, în schimbul unei sume de bani.

Contractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament se compune în principal din: descrierea bunului imobil, se precizează adresa exactă, numărul de camere și care sunt acestea, suprafața utilă și cea construită, numărul cadastral, modul de dobândire al apartamentului, fie că proprietarul l-a moștenit, l-a cumpărat, i s-a donat și prețul apartamentului (atât în cifre, cât și în litere), cu precizarea modalității de plată și a monezii în care se va plăti.

Antecontract de vânzare-cumpărare

De menționat este că poate exista și un antecontract de vânzare-cumpărare, astfel că cele două părți (vânzător și cumpărător) încheie o promisiune scrisă la notar cu privire la viitorul proces de achiziție al cărui obiect este apartamentul. 

Altfel spus, dacă un posibil cumpărător, în urma procesului de vizionare al apartamentului se hotărăște că vrea să îl cumpere, pentru a fi sigur că proprietarul nu îl va da altcuiva, realizează acest antecontract. La fel, proprietarul pentru a fi sigur că i se va cumpăra apartamentul, așadar oprește vizionările, nu mai face promisiuni unor alți doritori, încheie antecontractul.

Cumpărătorul plătește un avans cu titlul de arvună. În antecontract se precizează această suma primită de vânzător, precum și diferența de bani (inclusiv modalitatea de plată) care se va face în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

În antecontractul de vânzare-cumpărare se vor menționa și clauzele penale stabilite de comun acord, în cazul în care părțile nu își respectă promisiunile (de a vinde, respectiv de a cumpăra). 

În privința actelor, vânzătorul va prezenta buletinul, actul de proprietate al apartamentului (potrivit modalității de dobândire, achiziție, moștenire, donație) și extrasul de carte funciară pentru informare (se completează o cerere tip și notariatul îl obține). Cumpărătorul va prezenta doar buletinul.

I. Principalele obligații ale vânzătorului

Vânzătorul are două obligații principale – predarea apartamentului și garantarea împotriva oricăror evicțiuni și vicii ascunse (cu alte cuvinte îl asigură pe cumpărător de folosirea în mod liniștit a apartamentului).

Pentru ca predarea (vânzarea) apartamentului să poată avea loc, vânzătorul va duce la îndeplinire o serie de acte. Află care sunt acestea din rândurile de mai jos.

Acte necesare vânzare apartament

Vânzătorul apartamentului pune la dispoziție următoarele acte:

• actul de identitate;
• act de proprietate asupra imobilului – indiferent că este vorba de act de donație, de moștenire sau de vânzare-cumpărare;
• certificat fiscal – se obține de la Administrația Fiscală unde se plătește impozitul anual pentru apartament și are scopul de a demonstra că proprietarul este cu plățile la zi;
• documentație cadastrală (cadastru și intabulare) – se realizează de o persoană autorizată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și cuprinde măsurătorile și datele tehnice ale apartamentului;
• extras de carte funciară (atestă situația juridică a apartamentului) – se obține de biroul notarial de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI), la cererea vânzătorului apartamentului care va prezenta în acest sens următoarele acte: buletin, cerere tip, copie a încheierii de intabulare;
• certificat de performanță energetică – se eliberează de un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice şi care îşi desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată; lista auditorilor energetici o poți consulta pe site-ul ministerului, secțiunea Atestări tehnico-profesionale > Auditori energetici > Lista auditorilor energetici atestați;
• adeverință eliberată de la asociația de proprietari – care denotă lipsa datoriilor, așadar plata la zi a întreținerii, a utilităților comune;
• ultimele facturi ale utilităților – arată că vânzătorul este cu plata la zi a utilităților;

Taxe achitate de vânzătorul apartamentului

Vânzătorul va plăti pentru eliberarea actelor menționate mai sus, la care se mai adaugă impozitul la stat (pentru tranzacția de vânzare). Prin urmare, în atribuția vânzătorului nu intră taxele notariale. Acestea vor fi plătite de cumpărător.

De asemenea, în situația în care vânzătorul a apelat la o agenție imobiliară pentru a-l ajuta cu vânzarea apartamentului, el va plăti comisionul perceput. Acesta poate fi de 1%, 2%, 3% din prețul apartamentului pus în vânzare, comision care se poate aplica în anumite cazuri și cumpărătorului (a se vedea mai jos în articol).

Impozitul la Stat

Impozitul pe vânzare este plătit de vânzător și nu trebuie confundat cu impozitul pe clădiri. Costul variază în funcție de numărul de ani în care vânzătorul a avut în proprietate apartamentul (dacă l-a avut mai mult de 3 ani în proprietate sau nu) și de valoarea locuinței.

Dacă apartamentul a fost în proprietate mai puțin de 3 ani de zile, costurile se măresc.

Simulare:

• Preț apartament: 82.000 euro (377.200 lei)
• Apartament deținut de peste 3 ani de zile
• Cost impozit pe vânzare: 4000 lei + 1% din valoarea ce depășește 200.000 lei (177.200 lei) = 4000 lei + 1772 lei = 5772 lei

Simulare:

• Preț apartament: 82.000 euro (377.200 lei)
• Apartament deținut de mai puțin de 3 ani de zile
• Cost impozit pe vânzare: 6000 lei + 2% din valoarea ce depășește 200.000 lei (177.200 lei) = 6000 lei + 3544 lei = 9544 lei

Comision agenție imobiliară

Dacă vânzătorul dorește să scape de grijile implicate de procesul de vânzare (postare anunț, disponibilitate pentru vizionări, informații pe care le dorește în privința actelor) și apelează așadar la o agenție imobiliară, va plăti comisionul pe care aceasta îl percepe (de cele mai multe ori între 1% și 3%).

II. Principalele obligații ale cumpărătorului

Cumpărătorul are ca obligație plata prețului și primirea apartamentului, deci este răspunzător de costurile de vânzare. Iată mai jos principalele taxe pe care acesta le va plăti.

Taxe notariale

Taxele notariale de vânzare cumpărare variază în funcție de modalitatea de plată a apartamentului (fără credit, cu ajutorul creditului ipotecar sau a creditului Prima Casă) și de valoarea acestuia.

Taxa de intabulare

Alături de onorariul notarului, cumpărătorul va plăti și taxa de intabulare (percepută de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – ANCPI) și are un procent de 0.15% din prețul apartamentului. Notarul face intabularea în numele noului proprietar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Simulare calculator taxe notariale + taxa de intabulare

– plată apartament fără credit (banii cash) – cumpărătorul plătește taxa notarială și intabularea și scapă de plata onorariului autentificării contractului de ipotecă;

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• taxe notariale: 935.8 euro (4361 lei)
• taxa de intabulare: 123.07 euro (573.52 lei)

– plată apartament prin credit ipotecar – pe lângă taxa notarială și intabularea, cumpărătorul plătește și onorariul autentificării contractului de ipotecă;

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• taxe notariale: 935.8 euro (4361 lei)
• taxa de intabulare: 123.07 euro (573.52 lei)
• onorariu notarial autentificare contract credit: 289.08 euro (1347 lei)

– plată apartament prin Prima Casă – cumpărătorul plătește taxele notariale care sunt cu 30% mai mici, plătește taxa de intabulare, nu și onorariul de autentificare al contractului de credit;

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• taxe notariale: 655.15 euro (3053 lei)
• taxa de intabulare: 123.07 euro (573.52 lei)

Comision agenție imobiliară

În situația în care procesul de vânzare-cumpărare al apartamentului are loc prin intermediul unei agenții imobiliare, atunci vor plăti comision atât vânzătorul, cât și cumpărătorul. 

De regulă, comisionul unei agenții imobiliare variază între 1% și 3% din valoarea apartamentului cumpărat, așadar un cost pe care cumpărătorul va trebui să îl plătească. Comisionul se poate negocia.

Simulare:

• preț apartament: 82.000 euro
• comision agenție 2%: 1640 euro (7642 lei)

Apartamente de vânzare – Prețul pieței

Orice proces de achiziție al unui apartament începe cu etapa de  căutări, atunci când este important să afli care este prețul mediu pentru un apartament în orașul și cartierul pe care le vizezi.

Fie că îți cauți un apartament în București, Cluj-Napoca, Iași, Timișoara, indiferent de oraș, pe Storia.ro găsești anunțuri imobiliare din toată România, mai mult decât atât, este contorizat în cazul fiecărui anunț, raportul între prețul cerut pentru apartament și prețul pieței. Prin urmare, afli din start cu cât la sută depășește prețul pieței sau cu ce procent este sub el.

Este un lucru știut că prețul unui apartament este cel mai mare în București și Cluj, unde costul variază pe lângă numărul de camere, de cartierul în care este situat. Realizează căutarea pe Storia.ro potrivit cerințelor tale.

Urmărește articolele blogului Storia.ro pentru și mai multe informații din domeniul imobiliar. Succes la tranzacție!