Intabularea și creditul ipotecar

06 august 2020

Publicat de storia

Intabularea și creditul ipotecar

Intabularea este procedura prin care o proprietate, publică sau privată, este înscrisă în Cartea Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Cartea Funciară este documentul public, oficial, în care sunt consemnate detalii despre evidența imobilelor și terenurilor, indiferent de tipul de proprietate. Intabularea este oficializarea deținerii unei proprietăți, iar actul în sine este unul din documentele principale de care este nevoie la solicitarea unui credit ipotecar. 

  • Ce este intabularea
  • Acte necesare pentru intabularea unui imobil
  • Creditul ipotecar

Ce este intabularea

Constituția României recunoaște dreptul de proprietate ca fiind unul din drepturile absolute. Dat fiind faptul că acest drept este unul garantat și protejat de Constituție, deținerea unei proprietăți poate și trebuie să fie un fapt public, iar prin aceasta se câștigă siguranță în prezervarea acesteia. Intabularea este procedura prin care o proprietate este declarată public de proprietar ca aparținându-i, iar aceasta se face prin înscrierea datelor ce caracterizează proprietatea imobiliară (sau terenul) în Cartea Funciară. 

Înscrierea unui imobil în Cartea Funciară - document public, care se află în fiecare Unitate Administrativ Teritorială din România, este modul în care se confirmă proprietatea. Un imobil care nu este înscris în Cartea Funciară nu are actele de proprietate complete și, în consecință, nu poate fi înstrăinat, nu poate reprezenta garanție pentru oricare alte operațiuni care să-l angajeze pe deținător. 

Intabularea unei proprietăți imobiliare sau a unui teren în Cartea Funciară vine după sine cu precizarea, la zi, a numelui proprietarului, dar și cu alte informații care stabilesc cu precizie locul și detaliile referitoare la acesta (vecinătăți, suprafață), evoluția juridică a posesiunii, respectiv interdicții, drepturi personale, ipoteci și oricare alte litigii judiciare care au legătură cu o proprietate privată sau publică, indiferent că este construcție sau teren. 

Registrul de Carte Funciară este reglementat prin legea 7/1996 (republicată în 2013) a cadastrului și a publicității imobiliare. Cadastrul și Cartea Funciara formează un sistem unitar de evidență economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării. Scopul este acela de a putea identifica proprietarii sau deținătorii legali ai imobilelor și pentru a avea o imagine generală cu privire la locul și valoarea de impozitare a terenurilor și construcțiilor aflate în proprietate publică sau privată. Este important de precizat că prin intabulare în Cartea Funciară, se pot înscrie mai multe drepturi reale asupra unui imobil sau teren, public sau privat. Astfel, în Cartea Funciară se menționează: dreptul de proprietate, de superficie, de uzufruct, de uz și de servitute, precum și dreptul de administrare, concesiune, folosință și drepturile reale de garanţie. 

Acte necesare pentru intabularea unui imobil

Intabularea unei proprietăți nu se poate efectua în absența cadastrului, care se face o singură dată. 

Legea cadastrului și a publicității imobiliare (7/1996) definește cadastrul ca pe un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a bunurilor imobile de pe teritoriul întregii țări, inventariere care urmărește cantitatea, calitatea și statutul juridic al terenurilor și imobilelor,  indiferent de destinația lor și de proprietar (privat sau public). Cadastrul realizează identificarea, înregistrarea și reprezentarea terenurilor și a imobilelor în registre, pe hărți și planuri cadastrale.

Pentru intabulare, cadastrul se întocmește de un inginer cadastral sau de orice firmă de specialitate, care are dreptul de a face înregistrări și documentație cadastrală. 

Proprietarul imobilului care nu a fost niciodată înscris în Cartea Funciară are nevoie de următoarele acte pentru a realiza intabularea: 

  • cerere standard completată și semnată de proprietar;
  • cartea de identitate sau pașaportul proprietarului; 
  • acte de proprietate - original sau copie legalizată;
  • documentație cadastrală - în original;
  • certificat fiscal valabil - în original, eliberat de Administrația Financiară Teritorială în care se specifică scopul eliberării certificatului și valoarea de impozitare;
  • declarație autentică notarială - dacă actele de proprietate nu poartă mențiunea transcrierii notariale;
  • dovada achitării integrale a taxei de intabulare (care variază de la o unitate administrativ-teritorială la alta și în funcție de tipul și suprafața proprietății).

Documentele se depun la Registrul de Carte Funciară de care aparține proprietatea respectivă. Oficiile Imobiliare se află pe raza fiecărei unități administrativ-teritoriale, de regulă, arondate pe lângă Judecătorii.

În cazul în care proprietatea respectivă a fost intabulată și își schimbă proprietarul sau primește un alt regim juridic (de exemplu, în cazul în care asupra imobilului se instituie o ipotecă prin acordarea unui credit ipotecar de către o instituție bancară), Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară emite o nouă intabulare cu actuala situație a imobilului. Astfel, dacă, de pildă, un imobil se află în litigiu, este ipotecat, este sub sechestru etc., se poate înscrie în cartea funciară faptul că imobilul nu poate face obiectul unei vânzări sau al unei alte operațiuni imobiliare, decât în cazul în care este acceptat și transferul litigiului respectiv odată cu proprietatea.

Intabularea, cadastrul și actul de proprietate sunt principalele acte ale oricărui imobil care are un statut juridic clar. 

ce este creditul ipotecar

Creditul ipotecar

Una din variantele de a deveni proprietar este creditul bancar, iar dintre soluțiile de finanțare oferite de instituțiile bancare, creditul ipotecar este printre cele mai bune. În funcție de buget, uneori, această cale este chiar mai eficientă și mai avantajoasă decât creditul pentru Prima Casă (sau Noua Casă - în varianta programului revizuit recent). Secretul unei relații bune și reciproc avantajoase cu o bancă este buna cunoaștere a condițiilor, a avantajelor și dezavantajelor pe care le reprezintă fiecare tip de credit în parte, în general, și a creditului ipotecar, în principal, pentru a putea alege în cunoștință de cauză cea mai convenabilă soluție. 

Creditul ipotecar este un împrumut care poate avea ca scop cumpărarea unei case, a unui teren, modernizarea sau renovarea unei locuințe, banii luați de la bancă fiind garantați  obligatoriu cu o locuință sau un imobil. Creditul imobiliar nu condiționează investirea banilor în locuința ipotecată, dar impune o serie de condiții pe care cel împrumutat trebuie să le respecte. 

Aceasta variantă de împrumut are unele avantaje:

  • perioadă lungă de returnare a împrumutului, maximul fiind de 35 de ani;
  • împrumutatul poate folosi imobilul ipotecat pe toată durata contractului de ipotecă; 
  • este disponibilă pentru persoane fizice sau juridice; 
  • poate fi ipotecat și un bun care urmează să fie construit, iar ipoteca (garanția) se va aplica atât pe clădirea viitoare, cât și pe terenul pe care va fi construită; 
  • este foarte bine reglementat de stat, de prevederi și dispoziții legale; 
  • dobânda la creditul ipotecar nu poate varia decât în niște limite prevăzute explicit la încheierea contractului cu banca; 
  • sumele împrumutate pot varia până la 1.000.000 Euro, echivalent în lei, cu un minim absolut care variază de la bancă la bancă, dar care este în jur de 45.000 de euro. 

Cum nimic nu este perfect, există și dezavantaje:

  • creditul ipotecar se poate acorda doar proprietarilor sau celor care fac dovada că au toate documentele necesare pentru a construi un imobil; 
  • se solicită o serie de asigurări pentru imobilul ipotecat, pe care trebuie să le suporte debitorul, inclusiv termene de finalizare a unei construcții; 
  • valoarea bunului ipotecat trebuie să fie mai mare decât valoarea creditului (de regulă, bunul trebuie să reprezinte 125% față de suma împrumutată), iar asta decide, prin expertize ale căror costuri sunt suportate de cel împrumutat, instituția bancară creditoare; 
  • se impun condiții de vârstă (minim 21 de ani, maxim 60-65, la finalul creditului); 
  • se solicită un venit minim, pe care, de regulă, îl stabilește instituția financiară; 
  • creditul ipotecar impune un avans de 15-20%. 

Acte necesare 

Principala condiție pe care trebuie să o îndeplinească o persoană care solicită un credit ipotecar este aceea de a avea deja o proprietate, care să fie liberă de orice obligații juridice și care să aibă toate actele în perfectă regulă, deci care să fie intabulată. Există și varianta unei construcții viitoare, care urmează a fi ridicată cu banii din credit, care este ipotecată de bancă, dar procedura este mult mai complicată și obligă pe debitor la a face dovada proiectelor, a detaliilor de șantier, a actelor și autorizațiilor de construcție etc.

Actele necesare pentru acordarea unui credit ipotecar pot varia de la o instituție financiară la alta, dar următoarele sunt obligatorii: 

  • acte de proprietate; 
  • documente de identitate; 
  • certificat de căsătorie (eventual); 
  • adeverință de salariu dacă nu ai veniturile raportate la ANAF ( în cazul angajaților MAI, MApN, SRI, SIE, SPP, Poliția comunitară, Jandarmerie, salariații penitenciarelor sau ai altor unități cu caracter special);
  • documente necesare pentru întregul proces de evaluare a proprietății;
  • acte care să ateste valoarea proiectului pentru care ai nevoie de împrumut, în cazul în care ipoteca este plasată pe un imobil/teren care urmează a fi achiziționat sau construit. 

Intabularea unei proprietăți elimină riscul de a fi victima unor escrocherii, fiind o garanție a dreptului de proprietate, dar reprezintă și o condiție obligatorie pentru a aplica la un credit ipotecar, care este o variantă de împrumut, uneori mai avantajoasă decât alte forme de creditare.

Ultima editare: 06 august 2020

Dă share în social media