Domeniul imobiliar este unul complex, plin de termeni juridici și proceduri pe care, ca viitor proprietar sau vânzător de locuință, este esențial să le înțelegi. Unul dintre conceptele care ridică adesea întrebări este contractul de cesiune. Preluarea de către o altă persoană, firmă sau instituție financiară, a unui contract aflat în derulare, care prevede, în termeni foarte largi, un împrumut ce urmează să fie restituit eșalonat, pe parcursul unui anumit interval de timp, în rate, reprezintă cesionarea unui contract.
În domeniul imobiliar, această procedură are aplicabilitate în situații precum preluarea unui credit ipotecar, transferul obligațiilor din cadrul programului Noua Casă 2025 sau chiar în cazul unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. În cele ce urmează, află mai multe despre ce este și ce presupune cesiunea, care este cadrul legislativ pentru contractele de cesiune și cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare.
- Ce este cesiunea?
- Contractul de cesiune – cadru legislativ
- Ce înseamnă cesiunea de contract – ce presupune
- Cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare?
- Întrebări frecvente
Ce este cesiunea?
Cesiunea este, la modul general, transmiterea de către o persoană sau firmă (denumită cedent) unei alte persoane sau unei alte firme (numită cesionar) a unui bun sau a unui drept, contra unui beneficiu. Altfel spus, cesiunea este calea prin care creditorul (persoana sau instituția care a acordat un împrumut) transmite unei terțe persoane drepturile pe care le are față de datornicul său, în schimbul unei sume de bani sau a altor beneficii.
Există mai multe tipuri de cesiune, fiecare în parte fiind reglementată de Codul Civil, de la cesiunea uzufructului la cea a datoriilor bugetare și de la cesiunea contractului la cea a creanțelor. În acest articol, vom detalia cesiunea contractului, procedură importantă pentru orice persoană care are în derulare un contract de împrumut realizat cu o instituție financiară, pentru achiziționarea unui bun (casă, mașină). Cesionarea contractului este importantă și pentru cei care au încheiat un acord de leasing ori au în derulare plata unor rate pentru o ipotecă plasată pe un imobil sau un teren.
👉 Dacă ești în căutarea unei locuințe noi, poți explora oricând oferta de apartamente de vânzare sau case de vânzare pe Storia!
Să luăm un exemplu simplu: ai semnat un antecontract pentru cumpărarea unui apartament, dar te muți în alt oraș și nu mai poți finaliza tranzacția. Prin cesiune de contract, poți transfera acest antecontract către un prieten sau un cumpărător interesat, care va prelua plățile și obligațiile tale. Acest lucru evită pierderea avansului pe care l-ai plătit deja și permite continuarea tranzacției fără complicații majore.
Cesiunea nu este doar o formalitate; ea este reglementată strict pentru a proteja toate părțile implicate. De exemplu, în cazul unui imobil ipotecat, cesiunea implică și transferul garanției ipotecare, ceea ce înseamnă că noul cesionar devine responsabil pentru rambursarea creditului. Dacă te întrebi ce este contractul de cesiune în termeni practici, gândește-te la el ca la o „schimbare de roluri” în cadrul unui contract existent, fără a crea unul nou de la zero.
Sursa foto: Shutterstock
Contractul de cesiune – cadru legislativ
Deși are multe situații particulare, cesiunea trebuie privită drept operațiune globală, ce presupune o substituire venită din partea unui terț, în drepturile şi obligaţiile uneia dintre părțile semnatare inițial ale unui contract, de cele mai multe ori, de credit.
Reglementarea principală a procedurii de cesionare a contractului este în Noul Codul Civil (Legea nr. 287/2009), articolele 1315-1320. Aceste articole reglementează cesiunea de creanțe și contracte, permițând transferul drepturilor și obligațiilor cu consimțământul părților. În 2025, legislația a fost actualizată prin Legea nr. 243/2024, care adaugă protecții suplimentare pentru consumatori în cesiunea creanțelor provenite din credite ipotecare sau de consum, limitând dobânzile și asigurând transparența.
Legile în vigoare au luat în considerare și principiile Institutului Internațional pentru Unificarea Dreptului Privat, deoarece implicațiile cesiunii de contract sunt semnificative și necesită o legiferare echilibrată în raportul avantaje-dezavantaje, beneficii-prejudicii pentru ambele părți ale contractului, dar și pentru terți.
Pe lângă prevederile legale generale ale cesiunii de contract, Codul Civil cuprinde şi alte ipoteze de cesiune, care sunt reglementate distinct. Este vorba de cesiuni de transfer de bunuri, asigurări, creanțe și datorii. Mai trebuie menționat că cesiunea unui contract se poate face integral sau parțial.
👉 Dacă îți dorești să cumperi sau să vinzi un apartament, descoperă mai multe informații despre contractul de vânzare cumpărare pe blogul Storia!
Sursa foto: Shutterstock
Ce înseamnă cesiunea de contract – ce presupune
Importanța cesiunii de contract reiese și din atenția care se acordă la nivel european acestei proceduri, precizate explicit ca soluție pentru derularea până la lichidare, în orice tip de contract.
Cesiunea contractului presupune transferul integral al poziției tale contractuale către altcineva. Asta înseamnă că cesionarul preia nu doar drepturile (cum ar fi dreptul de a cumpăra imobilul), ci și obligațiile (cum ar fi plata ratelor sau respectarea termenelor). Ce înseamnă cesiunea de contract în practică? Este o operațiune care menține contractul în vigoare, dar schimbă una dintre părți, evitând crearea unui contract nou.
Esențial de știut despre cesionarea contractului este faptul că se poate face chiar și cu acordul uneia dintre părți. Cealaltă parte a contractului inițial, care este cesionată unui terț, trebuie doar notificată, printr-o procedură legală, cu privire la decizia de cesionare a contractului. Notificarea se face în termen de 15 zile, de cele mai multe ori prin poștă, prin scrisoare la care se atașează confirmarea de primire.
Cesiunea contractului pentru transfer de creanțe
Aceasta este cea mai frecventă situație prin care o instituție financiară transferă, prin cesionarea contractului, datoriile unui client împrumutat, care nu-și achită la timp dările, către o terță persoană, instituție financiară sau de recuperare de creanțe. Este folosită ca metodă mai ales în situația creditelor care nu sunt rambursate la timp. Cesiunea se face, de regulă, către firmele ce recuperează datorii, dar procesul este reglementat legal și are condiții avantajoase pentru ambele părți.
Cesionarea contractului de către o persoană juridică spre terț se poate face numai dacă cealaltă parte contractuală, persoana fizică, nu și-a respectat obligațiile față de care s-a angajat. Modul în care se face efectiv cesiunea este lăsat la latitudinea părților, cu respectarea prevederilor legale, respectiv notificarea.
De notat este faptul că cedentul își asumă responsabilitatea și garantează pentru valabilitatea și legalitatea contractului. Un contract ce are prevederi contrare legii, care face obiectul unei acțiuni în instanță sau care este declarat nul, nu poate fi cesionat.
Cesiunea contractelor este larg folosită la contractele de leasing, la cele de asigurare și la cele de credit, inclusiv cele pentru cesiunea apartamentului achiziționat cu Prima Casă (ori Noua Casă) și pentru contractele ipotecare. Cele mai multe dintre contractele de acest tip au specificat, ca variantă a finanțatorului, dreptul de a transfera contractele, în anumite situații, unei alte părți (din același grup financiar sau către o altă entitate financiară).
Despre cesiunea contractului, Codul Civil prevede expres, la articolul 1317, că dispozițiile în materie de Carte Funciară, precum și cele referitoare la transferul ori publicitatea anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile și sunt identice cu cele din contractul inițial, după cesionarea acestuia, până la stingerea tuturor detaliilor financiare asociate contractului.
Sursa foto: Shutterstock
Cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare?
Cesionarea poate să fie o soluție pentru cei care derulează un contract prin programul Prima Casă (devenit Noua Casă) sau care au un credit ipotecar. Realizarea cesiunii contractelor imobiliare implică mai mulți pași: identificarea cesionarului, redactarea acordului de cesiune, obținerea consimțământului celeilalte părți și autentificarea la notar. Costurile includ onorarii notariale, taxe ANCPI pentru înscriere în Cartea Funciară și eventual impozite. Dacă implică un credit, banca trebuie să aprobe transferul.
Preluarea contractului Prima Casă
Programul Prima Casă (Noua Casă) impune restricția vânzării imobilului/casei/terenului pe piața liberă pentru primii cinci ani de la debutul contractului. Practic, imobilul este ipotecat, prin creditul respectiv. Cu toate acestea, apar situații în care imobilele nu mai corespund nevoilor familiei ori nu mai pot fi achitate sau există alte contexte care obligă la renunțarea la respectivul contract, prin vânzarea imobilului.
👉 Află și cum îți pregătești apartamentul pentru vânzare, pentru a atrage cât mai repede potențiali cumpărători!
Dacă soluția achitării integrale a creditului nu este una dintre alegeri, o variantă utilă este preluarea creditului Noua Casă de către un nou beneficiar, prin cesionarea contractului. Situația este reglementată prin ordinul 2024 din 2011. De regulă, procedura se poate face cu implicarea băncii creditoare și a Fondului de Garantare. Este, însă, necesară și solicitarea acordului Ministerului de Finanțe.
În majoritatea instanțelor, preluarea este permisă, fiind în interesul băncii, care continuă contractul și își recuperează datoria, al celui interesat, care evită incapacitatea de plată, dar și al statului – în calitatea sa de garant al împrumutului, reprezentat de Ministerul de Finanțe – pentru că soluționează o problemă fără a-și aduce prejudicii.
Concret, în locul titularului contractului de credit pentru Prima Casă intră o altă persoană, care preia creditul, în aceleași condiții de plată și care restituie, conform unei înțelegeri între părți, suma achitată deja până la momentul preluării efective prin cesiunea contractului. Este important ca cel care preia contractul să se încadreze în aceleași condiții de eligibilitate aferente programului.
Procesul implică: cerere la bancă, aprobare FNGCIMM și Ministerul Finanțelor. În primii 5 ani, vânzarea liberă este restricționată, dar cesiunea este permisă dacă cesionarul preia garanția statului. Tu vei rambursa cesionarului plățile anterioare și poți primi o compensație. Este o soluție ideală dacă circumstanțe precum divorțul sau moștenirea intervin. După trecerea perioadei de cinci ani, contractul poate fi scos pe piața liberă pentru vânzare, dar restul condițiilor se păstrează.
👉 În 2025, cu modificările din OUG 115/2023, taxarea veniturilor din cesiune este simplificată, dar asigură-te că verifici condițiile programului Noua Casă 2025!
Sursa foto: Shutterstock
Preluarea creditului ipotecar
În ceea ce privește preluarea creditului ipotecar, băncile acceptă schimbarea titularului creditului ipotecar în situații excepționale (deces, moștenire, divorț). În oricare dintre situații, banca trebuie să-și dea acceptul pentru înstrăinarea imobilului grevat de credit ipotecar.
O terță persoană care preia contractul prin cesiune va prelua și ipoteca și va onora mai departe creditul, achitând către titularul inițial o sumă negociată între aceștia, reprezentând plățile anterioare transferului de ipotecă. Cel care preia contractul de cesiune pentru imobil trebuie să se încadreze în condițiile băncii.
👉 Dacă ești proprietarul unui apartament sau al unei case pentru care ai un contract de ipotecă și pe care dorești să-l înstrăinezi, descoperă mai multe despre vânzarea unui imobil ipotecat pe blogul Storia!
În cazul în care proprietarii plănuiesc închirierea imobilului, este important de menționat că legislația a cunoscut recent anumite modificări cu privire la taxarea veniturilor din chirii. Mai exact, Ordonanța de Urgență 115 din 13 decembrie 2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare în domeniul cheltuielilor publice, pentru consolidare fiscală și combaterea evaziunii fiscale, prevede că persoanele care obțin venituri din chirii nu vor mai putea raporta aceste venituri în categoria activităților independente în sistem real și nu vor putea deduce eventualele cheltuieli.
Veniturile din închirierea proprietăților vor fi impozitate prin aplicarea unei cote de 10%, iar plata se efectuează la bugetul de stat, până la data de 25 mai a următorului an față de cel în care s-au realizat veniturile.
Modificări legislative există și în cazul taxelor referitoare la achizițiile imobiliare, cu TVA-ul pentru imobiliare în 2025 crescând considerabil. Mai precis, începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuințe noi a fost majorată de la 19% la 21%, conform Legii promulgate la 25 iulie 2025. Cota redusă de 9% se aplică doar în cazuri tranzitorii, pentru contracte semnate până la 31 iulie 2025, cu avans plătit și livrare până la 31 iulie 2026.
👉 Află de pe blogul Storia când și cum se aplică noua cotă standard de TVA de 21% în imobiliare!
Sursa foto: Shutterstock
Întrebări frecvente
Cum poți transfera (cesiona) un contract către altcineva?
Pentru a transfera un contract, redactezi un acord de cesiune, obții consimțământul celeilalte părți și autentifici la notar. Notifică terții și înscrie în extrasul de carte funciară dacă e cazul.
Care sunt avantajele cesiunii contractelor?
Avantajele includ:
- poți să renunți la obligațiile contractuale fără penalități majore;
- noul cesionar preia toate drepturile și obligațiile tale;
- în cazul unui credit, se păstrează condițiile inițiale de finanțare.
Cesionarea este eficientă în imobiliar pentru transfer rapid.
Care sunt dezavantajele cesiunii contractelor?
Dezavantajele:
- procedura poate fi complicată și birocratică;
- costuri suplimentare;
- dificultatea găsirii unui cesionar;
- ai nevoie de acordul celorlalte părți;
- riscul de nulitate dacă nu respecți formalitățile.
Ce trebuie să includă un contract de cesiune?
Trebuie să includă identitatea părților, obiectul cesiunii (contractul cedat), descrierea contractului inițial, condițiile transferului, consimțământul și clauze de garanție.
Ce contracte nu pot fi cedate în conformitate cu legea?
Contractele intuitu personae (bazate pe calități personale) sau cele interzise explicit prin clauze nu pot fi cedate.
Se poate cesiona un contract încheiat pe durată determinată?
Da, dacă prestațiile nu sunt executate integral și celelalte condiții sunt îndeplinite.
Există situații în care cesiunea este considerată nulă?
Da, dacă lipsește consimțământul, forma legală sau dacă contractul inițial este invalid.
Sursa foto: Shutterstock
Acum că știi ce este contractul de cesiune și cum funcționează în domeniul imobiliar, îți va fi mai ușor să iei decizii informate. Fie că vrei să transferi un credit ipotecar, să renunți la o locuință achiziționată prin Noua Casă sau să transmiți mai departe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, cesiunea îți oferă un cadru legal sigur și corect. Cesiunea de contract trebuie privită ca pe o alternativă, în egală măsură utilă și eficientă pentru economia liberă, deoarece poate preveni litigii, rezolvând situații de forță majoră, în cazul unui contract în curs de derulare, cu pierderi minime pentru toate părțile implicate.
