Dacă plănuiești să construiești o casă, să renovezi un apartament sau să schimbi destinația unui imobil, probabil ai auzit de certificatul de urbanism. Dar ce este, mai exact, acest document? De ce ai nevoie de el și cum îl obții? În acest ghid detaliat, îți explicăm pas cu pas tot ce trebuie să știi despre certificatul urbanistic, de la rolul său în procesul de construcție până la noile reguli introduse în 2025 prin Codul Urbanismului. Fie că ești la începutul unui proiect imobiliar sau doar explorezi opțiunile, acest articol te va ajuta să navighezi cu încredere prin birocrația urbanistică.
- Ce este un certificat de urbanism?
- Când am nevoie de un certificat de urbanism?
- Cadrul legal
- Eliberarea certificatului de urbanism
- Etapele construirii unei case
- Întrebări frecvente
Ce este un certificat de urbanism?
Certificatul de urbanism este un document oficial emis de primăria locală sau consiliul județean, care îți oferă informații esențiale despre ce poți face cu un teren sau o construcție existentă. Practic, este un ghid care îți arată regulile jocului: ce tip de construcție este permisă, ce înălțime maximă poate avea, cât din suprafața terenului poți ocupa (procentul de ocupare a terenului, sau POT) și ce coeficient de utilizare a terenului (CUT) trebuie să respecți. De asemenea, îți indică ce avize și acorduri suplimentare vei avea nevoie pentru a obține autorizația de construcție.
Construirea unei case sau a unui ansamblu rezidențial implică parcurgerea câtorva etape obligatorii, care necesită depunerea de documente care au legătură cu viitoarea construcție și achitarea unor taxe, conform numărului de metri pătrați ai construcției care urmează a fi ridicată. Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construcție, dar acest din urmă act nu poate fi eliberat în absența primului.
În certificatul de urbanism, emis la cererea constructorului sau a viitorului proprietar, se regăsesc următoarele informații:
- poziția construcției ce urmează a fi executată;
👉Pentru a putea anticipa cât mai bine poziția construcției, trebuie să te gândești care este tipul de locuință pe care ți-l dorești: o casă la curte sau o casă tip duplex. Află de pe blogul Storia care este cea mai bună variantă!
- regimul de înălțime al viitoarei construcții;
- valorile maxime pentru coeficientul de utilizare al terenului și procentul de ocupare al terenului.
Concret, certificatul de urbanism este un act de informare, prin care autoritățile administrative locale sau județene, după caz, impun constructorului detaliile referitoare la regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării.
În același certificat, sunt cuprinse:
- cerințele și condițiile urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;
- lista cuprinzând avizele și acordurile legale, necesare în vederea autorizării construcției.
Când am nevoie de un certificat de urbanism?
Certificatul urbanistic este necesar în mai multe situații, în funcție de planurile tale. Iată principalele cazuri în care trebuie să îl obții!
- Construirea unei case sau alte clădiri noi
Dacă vrei să ridici o locuință, un bloc sau o clădire comercială, certificatul de urbanism este primul pas pentru a verifica ce ai voie să construiești. Fie că vrei să construiești o casă de la zero, să extinzi o locuință existentă sau să verifici ce investiții imobiliare sunt posibile pe un teren, certificatul de urbanism îți oferă claritate.
- Renovarea sau extinderea unei construcții existente
Dacă intenționezi să adaugi un etaj, să modifici structura sau să schimbi fațada unei clădiri, ai nevoie de acest document.
- Schimbarea destinației unui imobil
De exemplu, dacă vrei să transformi o locuință într-un spațiu comercial, certificatul îți va arăta ce condiții trebuie să îndeplinești. Citește pe blogul Storia mai multe despre schimbarea destinației imobilului!
- Lotizarea unui teren
Dacă intenționezi să împarți un teren în parcele mai mici pentru vânzare sau construcție, certificatul de urbanism este obligatoriu.
- Informare generală
Chiar dacă nu ai un proiect concret, poți solicita un certificat de urbanism pentru a afla ce potențial are un teren, mai ales dacă te gândești să investești într-un ansamblu rezidențial.
O noutate importantă adusă de Codul Urbanismului în 2025 este că, pentru construcții mici, cum ar fi case de până la 150 mp în zone rurale, nu mai ai nevoie de autorizație de construcție. În schimb, trebuie să depui o notificare la primărie, însoțită de un proiect tehnic realizat de un specialist (arhitect sau inginer). Dacă regulile urbanistice locale sunt respectate, aprobarea vine automat, fără a mai trece prin procesul clasic de obținere a certificatului și autorizației.
Cadrul legal
Reglementările din construcții sunt stipulate în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Adnotări și completări importante la lege au avut loc în 2019. Conform prevederilor actuale, procedura de obținere a certificatului de urbanism, dar și a altor acte necesare demarării sau continuării construcțiilor, au fost simplificate și clarificate.
În 2025, aceste legi au fost integrate și actualizate în Codul Urbanismului, care aduce câteva schimbări importante:
- Simplificarea procedurilor: în loc să treci prin mai multe etape de obținere a avizelor, Codul Urbanismului introduce un proces cu o singură etapă, unde toate avizele necesare sunt solicitate simultan.
- Digitalizare completă: până la finalul anului 2025, toate primăriile ar trebui să implementeze o platformă digitală unică pentru depunerea și urmărirea cererilor. Aceasta înseamnă că vei putea verifica în timp real stadiul cererii tale pentru certificatul urbanistic.
- Excepții pentru construcții mici: pentru case de până la 150 mp în zone rurale, terase, garaje, bucătării de vară sau stații de încărcare pentru mașini electrice, nu mai este necesară autorizația, ci doar o notificare cu un proiect tehnic. Aceasta este o veste excelentă dacă plănuiești un proiect mai mic, cum ar fi o casă pe care să o vinzi rapid.
Aceste schimbări fac procesul mai accesibil, dar este esențial să verifici regulamentele specifice ale primăriei tale, deoarece condițiile pot varia între localități.
Eliberarea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism se emite, în baza unei cereri prealabile, de către biroul de Urbanism al localității pe aria căreia urmează a fi ridicată o construcție. Certificatul este semnat de președintele consiliului județean sau de primar, după caz, de secretar și de arhitectul-șef sau de către persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului din aparatul propriu al autorității administrației publice emitente, responsabilitatea emiterii acestuia revenind semnatarilor, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.
Așadar, procesul de obținere a certificatului de urbanism implică mai mulți pași, dar noile reglementări din 2025 îl fac mai simplu. Iată ce trebuie să faci:
- completează cererea pentru certificat de urbanism – majoritatea primăriilor oferă un formular standard (cerere-tip), pe care îl poți obține de la sediul instituției sau online, dacă primăria are o platformă digitală;
- pregătește actele necesare – vom detalia mai jos ce documente sunt necesare;
- plătește taxa – aceasta variază în funcție de suprafața terenului și de localitate;
- depune dosarul – poți face acest lucru fizic la primărie sau online, acolo unde este disponibil;
- așteaptă eliberarea – procesul durează, de obicei, între 15 și 30 de zile.
În cât timp se eliberează certificatul de urbanism?
Termenul standard pentru eliberarea unui certificat urbanistic este de 15-30 de zile lucrătoare de la depunerea cererii complete. Mai trebuie menționat că, dacă documentele depuse nu sunt conforme sau nu sunt complete, solicitantul este anunțat în termen de cinci zile lucrătoare despre necesitatea unor acte suplimentare, iar acestea trebuie indicate cu exactitate de autoritatea competentă.
Cu toate acestea, datorită digitalizării din 2025, în multe localități procesul este mai rapid, iar platformele online îți permit să urmărești stadiul cererii în timp real.
Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism cuprinde elementele de identificare ale solicitantului, dar și pe cele ale viitorului imobil pentru care se solicită certificatul și elementele ce definesc scopul solicitării. Pentru obținerea certificatului, sunt necesare următoarele acte:
- cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism;
- elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral și număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel;
- scopul solicitării;
- chitanța pentru plata taxei de eliberare a certificatului de urbanism;
- act de proprietate (teren sau construcție, dacă este vorba despre o reabilitare);
- plan topografic și plan cadastral, pentru imobilele neînscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară și plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000,1:500, după caz, eliberat la cerere, de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;
- pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară: extras din planul cadastral și extras de carte funciară pentru informare, actualizate la zi, eliberate la cerere, de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară;
- avize de la instituțiile abilitate de la caz la caz – pentru locuințele unifamiliale, nu mai sunt necesare avize de mediu, sanitare, de exemplu, iar rolul acestora este strict tehnic, în funcție de destinația viitoare a clădirii. Există situații speciale, când trebuie îndeplinite anumite norme pentru construcții ori în cazul clădirilor de patrimoniu pentru restaurare;
- avize pentru branșarea la infrastructura edilitară și a căilor de comunicații;
- avize specifice unor zone cu restricții (de exemplu, construcțiile realizate în ariile protejate).
În cazuri specifice, primăria poate solicita documente suplimentare, cum ar fi:
- planuri ale apartamentului, dacă cererea vizează modificări interioare;
- fotografii, dacă se modifică fațada unei clădiri;
- documente notariale, pentru operațiuni precum îmbinarea sau dezmembrarea terenurilor.
Informații referitoare la detaliile specifice pentru fiecare unitate administrativă trebuie solicitate de la primăria sau de la Oficiul de sector/județean al Inspectoratului pentru Construcții, care poate spune cu precizie ce avize sunt necesare pentru fiecare situație în parte.
Valabilitatea certificatului
Certificatul de urbanism este valabil 12 luni de la data emiterii lui, iar eventuala lui prelungire poate fi realizată prin plata unor taxe suplimentare, care se calculează pentru fiecare situație în parte.
În funcție de alte detalii legate de construcție, certificatul de urbanism poate avea de la bun început o valabilitate mai redusă, de doar șase luni, sau mai lungă, de 24 de luni.
Taxe pentru obținerea certificatului de urbanism
Pentru a putea construi sau renova o clădire, în mod legal, este necesară plata unor taxe pentru obținerea certificatului de urbanism și, ulterior, a autorizației de construire. Taxa este calculată în funcție de suprafața construită, în cazul certificatului de urbanism și conform valorii estimate a clădirii, în cazul autorizației de construire.
Taxa pentru dobândirea certificatului de urbanism a fost stabilită prin dispozițiile Codului Fiscal (articolul 474) și se raportează la numărul de metri din proiect, în funcție de mediul urban sau rural unde urmează să fie amplasată construcția.
Taxele în mediul urban sunt calculate pentru fiecare metru pătrat construit, astfel:
- până la 150 de metri pătrați – între 5 și 6 lei;
- între 151 și 250 de metri pătrați – 6-7 lei;
- între 251 și 500 de metri pătrați – 7-9 lei;
- între 501 și 750 de metri pătrați – 9-12 lei;
- între 751 și 1000 de metri pătrați – 12-14 lei;
- peste 1000 de metri pătrați – 14 lei/metrul pătrat + 0,01 lei/metru pătrat pentru fiecare metru peste 1000.
În mediul rural, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism constă în jumătate din sumele enumerate.
Există și taxe suplimentare:
- prelungirea certificatului – 30% din taxa inițială;
- avizarea certificatului – până la 15 lei, suma exactă fiind stabilită de consiliul local.
Etapele construirii unei case
Detaliile obținerii certificatului de urbanism sunt parte din planul de construcție a unei case, reprezentând doar o etapă intermediară, însă esențială. Iată un rezumat al procesului, pentru a înțelege unde se încadrează certificatul!
- identificarea lotului de teren (cumpărare, concesiune sau altele);
- proiectul casei;
- plata taxelor pentru certificatul de urbanism;
- avizele necesare pentru certificatul de urbanism;
- certificatul de urbanism;
- autorizația de construcție;
- construcția propriu-zisă;
- branșamentele la utilități;
- finisaje interioare și exterioare.
👉 Dacă plănuiești să vinzi casa ulterior, consultă ghidul nostru despre cum să construiești o casă pe care să o vinzi rapid! De asemenea, dacă finanțarea este o preocupare, explorează opțiunile din programul Noua Casă 2025!
Întrebări frecvente
Pot obține certificatul de urbanism online?
Da, în multe localități, certificatul de urbanism poate fi obținut online prin diferite platforme. În 2025, Codul Urbanismului prevede digitalizarea completă a procesului, astfel încât majoritatea primăriilor vor oferi această opțiune. Verifică site-ul primăriei tale pentru a vedea dacă serviciul este disponibil și ce pași trebuie să urmezi!
Ce se întâmplă dacă încep construcția fără acest certificat?
Începerea unei construcții fără certificat de urbanism și autorizație de construcție este ilegală și poate avea consecințe grave, cum ar fi:
- amenzi consistente;
- obligația de a demola construcția;
- întârzieri majore în proiect din cauza procedurilor legale.
Chiar și pentru construcții mici, cum ar fi o terasă sau un garaj, trebuie să urmezi pașii legali, fie că este vorba de o notificare sau de obținerea certificatului.
👉 Află de pe blogul Storia în ce condiții se poate efectua o construcție fără autorizație și pentru ce tipuri de construcții!
Am nevoie de certificat de urbanism pentru renovarea unei locuințe existente?
Depinde de natura renovării. Dacă modificările sunt minore (ex. zugrăvire, schimbarea tâmplăriei), nu ai nevoie de certificat. Însă, pentru modificări structurale, extinderi sau schimbarea destinației (ex. transformarea unui apartament în birou), certificatul este obligatoriu. Consultă primăria pentru clarificări!
Ce diferențe există între certificatul de urbanism pentru informare și cel pentru construire?
- Certificatul pentru informare: îți oferă detalii generale despre ce se poate construi pe un teren, fără a fi legat de un proiect specific. Este util dacă vrei să explorezi opțiunile unui teren înainte de a investi.
- Certificatul pentru construire: este necesar pentru obținerea autorizației de construcție și include informații detaliate despre proiectul tău, cum ar fi avizele necesare și reglementările specifice.
Pot solicita certificatul de urbanism ca persoană fizică sau am nevoie de un arhitect?
Ca persoană fizică, poți solicita certificatul de urbanism fără probleme. Formularul și documentele sunt relativ simple, iar primăria îți va oferi toate detaliile necesare. Totuși, pentru proiecte complexe sau pentru etapa de proiectare tehnică, colaborarea cu un arhitect sau un inginer este recomandată. În cazul construcțiilor mici (ex. case de până la 150 mp în zone rurale), proiectul tehnic trebuie realizat de un specialist, chiar dacă nu mai este necesară autorizația.
Dincolo de inerentele dificultăți, de birocrație și costuri, trecând peste complicații, a decide să construiești o casă este o experiență fantastică, pe care, dacă ai puțin curaj și ambiție, merită să o încerci. Ești gata să îți începi proiectul? Verifică acum regulile urbanistice ale terenului tău și solicită certificatul de urbanism la primăria locală. Cu un plan bine pus la punct, vei transforma visul tău imobiliar în realitate!
