Diferența dintre suprafața construită și cea utilă: ce este bine să știi când cumperi sau amenajezi o locuință

Un element esențial în evaluarea unei construcții este suprafața care poate fi folosită, iar termenii des întâlniți sunt cei de suprafață construită și utilă, la care frecvent, se adaugă și cel de suprafață locuibilă.

Fiecare termen definește arii individuale ale unui imobil, indiferent dacă este o casă individuală sau un apartament. Unele valori sunt importante din punct de vedere tehnic, iar altele exprimă exact numărul de metri pătrați ce pot fi folosiți pentru locuire.

●       Cât de mică poate fi o suprafață utilă mare. Ce trebuie să știi înainte de a cumpăra o locuință

●       Prevederi legale

●       De ce este importantă suprafața construită

●       Ce este valoarea impozabilă a clădirii

●       Planul urbanistic

Cât de mică poate fi o suprafață utilă mare. Suprafața utilă și ce trebuie să știi înainte de a cumpăra o locuință

Câteva detalii trebuie luate în calcul de cei care intenționează să-și cumpere o locuință. În primul rând, trebuie evaluată corect suprafața utilă a acesteia, pe de o parte pentru a înțelege cu adevărat care este valoarea reală a metrului pătrat și pe de alta pentru a face comparații corecte între prețurile acestora.

Valoarea metrului pătrat trebuie mereu raportată la calitatea finisajelor (mai ales în cazul locuințelor noi), la poziție, facilitățile zonei și alte detalii care țin de viața de zi cu zi (servicii, căi de acces). Indicatorii urbanistici pot fi și ei luați în calcul pentru că indică foarte bine gradul de aglomerare urbană, raportul dintre suprafețele construite și zonele verzi, de unde se pot trage rapid concluzii legate de trafic și calitatea aerului, dar și despre modul în care va evolua zona (mai ales în cazul ansamblurilor rezidențiale aflate în construcție). 

Cumpărătorii merită șă știe că Legile ce reglementează principiile de bază în domeniul construcției de locuințe, dar nu numai, despre care vom povesti mai jos, nu prevăd niciun fel de consecințe contravenționale pentru dezvoltatorii care nu le respectă. În plus, permit abateri de +/- 10% la toate normele, ceea ce le oferă constructorilor posibilitatea de a oferi spre vânzare locuințe cu suprafața utilă sub standarde. 

Este foarte important de făcut diferența dintre suprafața utilă și ceea ce dezvoltatorii – este drept, nu toți – numesc „suprafață totală utilă”, prin includerea suprafețelor balconului și/sau a logiiei, fapt care duce, în mod incorect, la scăderea valorii pe metrul pătrat. Valoarea reală a unei locuințe, indiferent de tipul ei, este cea dată de suprafața construită, nu de suprafața utilă și nici de cea utilă totală. Totuși, statisticile, articolele, inclusiv analiza bancară pentru creditele imobiliare se fac raportat la prețul unui metru pătrat util.

Merită adăugat faptul că, pe fondul condițiilor de creditare lejere oferite de bănci, împletit cu apetitul oamenilor de a cumpăra locuințe (în mod special în blocuri noi), în prezent, media suprafeței utile din locuințe, conform datelor Institutului de Statistică, se află la cel mai mic nivel din ultimi 20 de ani. Adică, mai simplu spus, apartamentele sunt din ce în ce mai mici, astfel că de la o medie de 76 de metri pătraţi pentru o locuinţă nouă în anii 2010-2013, s-a ajuns la o suprafață medie de puțin peste 61 metri pătrați în 2020-2021 pentru un apartament cu aceeași compartimentare. Diferența se simte în confort și în posibilitatile de amenajare interioara și, probabil au efect asupra relațiilor dintre membrii familiei.

Prevederi legale

Termenii de suprafață construită, utilă, locuibilă și alții care se referă la ariile (exprimate în metri pătrați) locuințelor, zonelor comerciale sau ale altor spații interioare sunt expres definiți în lege, astfel că fiecare în parte are anumite caracteristici specifice, tocmai pentru corecta și eficienta evaluare a suprafețelor interioare construite. Actele normative care descriu exact modul de măsurare și definiția acestora sunt Legea 114/1996, numită și Legea locuinței, cu toate completările și modificările ulterioare, și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul locuinței.

Legea 114 conține o anexă care definește cerințele minimale pe care trebuie să le îndeplinească o locuință în ceea ce privește suprafețele minime ale acesteia, iar Legea 350 clarifică noțiunile de indicatori urbanistici pe care constructorii, indiferent dacă este vorba despre locuințe individuale, blocuri sau ansambluri rezidențiale, trebuie să le respecte. 

Iată principalele valori prin care sunt descrise construcțiile (locuințe, dar și alte spații interioare cu diverse destinații: comerciale, industriale, birouri și așa mai departe):

1. Suprafața construită  – suprafața construită la sol sau amprenta la sol – a unui imobil este exprimată în metri pătrați și reprezintă aria construită la nivelul solului sau, altfel spus, amprenta la sol a acesteia, raportat la planul fațadei.

În aria suprafeței construite nu sunt incluse terasele descoperite care depășesc planul fațadei, scările și platformele de acces în imobil. Proiecția la sol a balcoanelor acoperite, a căror cotă de nivel este sub 3,00 metri de la nivelul solului, și a logiilor închise ale etajelor este inclusă în suprafața construită.

1. Aria (suprafața) construită desfășurată este suprafața desfășurată a tuturor planșeelor și este importantă pentru toate construcțiile etajate (case individuale, blocuri). De cele mai multe ori, este un multiplu al suprafeței construite.

La calculul suprafeței construite desfășurate nu sunt luate în calcul suprafețele subsolurilor cu înălțimea de până la 1,80 metri, cele cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice și nici suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, dar nici cele ale podurilor care nu pot primi destinație de zonă locuibilă prin amenajare, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare și zona de protecție betonată de 80 de centimetri din jurul construcției, la nivelul solului (așa-numitul trotuar de protecție).

1. Suprafața utilă este suma tuturor locurilor (dintr-o locuință) care pot fi călcate, mobilate și amenajate, indiferent că este vorba de un singur plan sau de mai multe. Concret, aceasta cuprinde: camerele (de zi și dormitoarele), băile (cu sau fără cadă sau duș), bucătăria, toate spațiile de depozitare închise sau deschise și toate zonele de tranzit – respectiv holurile.

În calculul suprafeței utile nu intră: suprafața logiilor și/sau a balcoanelor, pragurile ușilor, nișele unde sunt amplasate caloriferele, dar nici suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie, dacă acestea sunt în locuință. În cazul locuințelor care au scară interioară, aceasta nu intră în calculul ariei totale utile.

1. Suprafața utilă totală nu este definită în niciun text de lege, dar este frecvent folosită de dezvoltatorii imobiliari, fiind considerată suma dintre suprafața utilă, așa cum este descrisă de lege, la care se adaugă suprafața logiilor și a balcoanelor aferente imobilului sau apartamentului respectiv.
2. Aria sau suprafața locuibilă este reprezentată doar de camerele din locuință, respectiv camere de zi și dormitoare, fără a lua în calcul niciuna dintre celelalte încăperi și nici balcoanele ori logiile.

Legea locuinței adaugă o serie de dispoziții legale, referitoare la suprafețele minime pe care trebuie să le aibă o locuință, raportat la numărul de camere ale acesteia.

Notă:

1. Datele sunt preluate din Legea Locuinței.
2. Diferența dintre suprafața minima utilă și suma celorlalte suprafețe este reprezentată de zonele de trecere (holuri).
3. Diferența dintre suprafața minima construită și cea utilă este reprezentată de spațiile exterioare (logii și balcoane) și de grosimea pereților interiori, a celor exteriori, a pragurilor și radiatoarelor. 

Citește și: La ce sa fii atent atunci cand iti cumperi o locuinta noua. 3 criterii esentiale de care sa tii cont

De ce este importantă suprafața construită

Suprafața construită a unei clădiri este baza de calcul pentru stabilirea impozitului anual, pe care proprietarul trebuie să îl plătească. În cazul apartamentelor, este vorba despre suprafața construită a acestora, iar pentru casele individuale cu unul sau mai multe etaje, se ia în calcul suprafața construită desfășurată a acestora, conform datelor din planul cadastral.

Pentru construcțiile care au o altă destinație decât cea de locuință, stabilirea impozitului se face tot în funcție de suprafața construită, iar, de la caz la caz, se aplică alți coeficienți de calcul pentru impozit, conform deciziei administrației locale, dar în limitele stabilite de lege pentru clădirile rezidențiale.

Modul de calcul se face conform Codului Fiscal și în conformitate cu normele metodologice de aplicare a Legii 227/2015 (actualizate), care stabilesc indicatorii pentru calcularea impozitului, dar valoarea efectivă a acestor indicatori este calculată în funcție de statutul localității (urban sau rural), de rangul localității, materialele din care este realizată construcția și de facilitățile de care aceasta dispune (alimentare cu apă, gaz, canalizare, încălzire centralizată).

Pentru clădirile rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.

Ce este valoarea impozabilă a clădirii

Conform legii și normelor metodologice, valoarea impozabilă a unei clădiri se exprimă doar în lei și este determinată prin înmulțirea suprafeței construite sau a suprafeței desfășurate, în cazul celor care sunt pe mai mult de un nivel, exprimate în metri pătrați, cu valoarea impozabilă în funcție de tipul, caracteristicile și facilitățile construcției.

Cea mai mare valoare a metrului pătrat construit este de 1000 de lei și corespunde clădirilor din beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic și/sau chimic, care au instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire (cumulate). În cazul celor construite din același tip de materiale, dar cărora le lipsește una din următoarele facilități: apă, canalizare, conectare la rețelele de electrice sau încălzire centralizată, valoarea metrului pătrat construit este de 600 lei.

Valorile scad în funcție de materialele de construcție folosite și ajung la 300 de lei/mp pentru cele care au pereții exteriori din lemn, din piatră naturală, cărămidă nearsă sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic și/sau chimic, dar au toate facilitățile, și la 200 de lei/mp, pentru cele care nu au toate facilitățile.

Dacă suprafața construită sau cea construită desfășurată nu poate fi măsurată în exterior, aceasta se determină prin înmulțirea suprafeței utile a clădirii cu un coeficient de 1,4.

Valoarea impozabilă a clădirii se ajustează în funcție de rangul localității și zona în care este amplasată clădirea, cu o serie de indicatori stabiliți de lege, astfel:

Notă: datele sunt conform Codului Fiscal și normelor metodologice de calcul a impozitului pe clădirile rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice.

La toate acestea se adaugă coeficienții de corecție, care cresc sau scad valoarea de impozitare, în funcție de o serie de criterii legate de numărul de apartamente și etajele unui bloc, calitatea de casa individuala sau apartament în bloc, dar și luând în calcul data finalizării construcției, restaurările sau reabilitările la care aceasta a fost supusă.

Valoarea impozabilă a unei clădiri poate fi reevaluată la fiecare cinci ani, de un expert evaluator. În cazul în care imobilul sau apartamentul nu este reevaluat, valoarea de impozitare nu se schimbă. Reevaluarea poate duce, deseori, la reducerea valorii impozitului.

Citește și: Ce facilitati asteapta clientii din partea dezvoltatorilor imobiliari

Planul urbanistic

Suprafața construită a unui ansamblu rezidential de case individuale sau de blocuri influențează planul urbanistic, iar reciproca este perfect valabilă.

Doi dintre indicatorii urbanistici esențiali – Procentul de ocupare a terenului (POT) și Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) – sunt direct influențați și determină suprafața construită a unei clădiri, respectiv amprenta la sol a acesteia și gradul de umbrire pe care îl generează pe construcțiile învecinate. Toate aceste elemente sunt definite prin legi specifice și au caracteristici pe care proiectanții și constructorii ar trebui să le respecte.

Planul urbanistic trebuie să țină cont de anumite valori ale POT și CUT, pentru că doar în felul acesta distanța dintre construcții se va păstra la valori normale, permițând accesul altor clădiri la lumina directă a soarelui.

Referitor la acest ultim aspect, există Ordinul de însorire 119/2014 al Ministrului Sănătății, care impune ca fiecare construcție sau apartament să fie astfel orientat, încât să primească direct, timp de cel puțin două ore pe zi, lumină naturală direct de la soare, la solstițiul de iarnă, când este ziua cea mai scurtă.

Indicatori urbanistici

Coeficientul de utilizare a terenului este raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa parcelei pe care se află imobilul respectiv. Nu se iau în considerare la calcularea suprafeței construite desfășurate subsolurile pentru gararea autovehiculelor, spaţiile tehnice, suprafaţa balcoanelor, logiilor, teraselor deschise, aleile de acces pietonal/carosabil, scările exterioare, trotuarele de protecţie.

De exemplu, pentru o suprafață de teren de 500 mp, pe care se află o construcție cu suprafața construită desfășurată de 100 mp, CUT va fi de 0,2, iar pentru aceeași suprafață de teren pe care se află un imobil, de exemplu, cu patru etaje și parter și o suprafață desfășurată totală de 500 mp, CUT va fi de 1. Valorile sunt importante pentru a stabili densitatea populației și, implicit, gradul de aglomerare al zonei și al căilor de acces.

Procentul de ocupare a terenului este raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecţia pe sol a perimetrului etajelor superioare) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa construită este suprafaţa construită la nivelul solului, cu excepţia teraselor care depăşesc planul faţadei, al platformelor și scărilor de acces.

Concret, POT arată suprafața de spațiu verde din jurul unor construcții, distanța dintre acestea și gradul de utilizare al terenului. De exemplu, pe o parcelă de 500 mp se află o construcție cu amprenta la sol (suprafață construită) de 100 mp. POT este 0,2 (20% – grad de ocupare al terenului, 80% liber), dar, dacă pe aceeași suprafață sunt patru construcții, fiecare cu o amprentă la sol de 100 mp, POT este de 80% grad de ocupare al terenului, spațiul liber fiind limitat la doar 20%. Este definită, astfel, aglomerarea urbană.

Fiecare unitate teritorial-administrativă are indicatori proprii de utilizare și de ocupare a terenului, deși legile stabilesc o serie de limite tocmai cu scopul de a evita suprapopularea și toate efectele nedorite asociate acesteia, mai ales în zonele urbane.

Citește și: Reguli de construire: distanta fata de proprietatea vecina

A face diferența corect între suprafața utilă și cea construită este foarte important nu doar pentru constructori, ci și pentru cumpărători, în condițiile în care la aceste arii trebuie raportate corect atât prețul pe metrul pătrat construit, cât și confortul pe care îl va oferi locuința.