Construirea sau achiziționarea unei locuințe oferă stabilitate și un loc al tău. Totuși, oaza noastră de liniște există în contextul unei comunități pe care ar trebui să o respectăm, dacă dorim să avem un trai armonios cu vecinii. În acest sens, Codul Civil reglementează o serie de reguli de construcție casă, care se referă mai ales la limitele minime de distanță față de proprietatea vecină.
Dacă vrei să eviți conflictele cu vecinii sau problemele legale, este important să cunoști reglementările privind distanța de construcție față de vecini. În acest articol, îți explicăm tot ce trebuie să știi despre aceste reguli, ce prevede legea, ce derogări sunt posibile și ce consecințe apar dacă nu respecți normele. Hai să explorăm împreună!
- Cadru legal: ce spune legea despre distanța minimă între case
- Când se pot obține derogări
- Sancțiuni în cazul nerespectării legii
- Întrebări frecvente
Cadru legal: ce spune legea despre distanța minimă între case
Când începi construcția unei case, trebuie să ții cont de reglementările din Codul Civil (Legea nr. 287/2009, actualizată) și de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Aceste acte normative stabilesc distanțele minime pe care trebuie să le respecți față de hotarul vecinului, fie că vorbim despre construcții, garduri, pomi sau alte elemente. În plus, Planurile Urbanistice Generale (PUG) și Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) pot impune reguli suplimentare, în funcție de zona în care construiești.
De interes sunt următoarele articole din Codul Civil:
- Articolul nr. 611 – reglementarea streșinii;
- Articolul nr. 612 – distanța minimă în construcții;
- Articolul nr. 613 – distanța minimă pentru arbori;
- Articolul nr. 614 – fereastra din zidul comun;
- Articolele nr. 615 și 616 – fereastra de vedere;
- Articolul nr. 617 – dreptul de trecere;
- Articolul nr. 660 – distanța pentru zid, gard și alte despărțituri.
Este important și modul în care este definită distanța în contextul Codului Civil. Astfel, distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de hotar, existent pe fața zidului în care se deschide vederea, sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. În cazul lucrărilor neparalele, distanța se măsoară perpendicular, de la cel mai apropiat punct al lucrării de linia de hotar și până la această linie.
Respectarea acestor reguli nu doar că te ajută să menții o relație armonioasă cu vecinii, ci și să eviți sancțiuni sau procese costisitoare. Iată ce trebuie să știi despre fiecare aspect al distanței minime între construcții!
Distanța minimă în construcții
Dacă îți dorești să construiești o casă pe terenul tău, legea te obligă să respecți o distanță minimă față de proprietatea vecină. Conform articolului nr. 612 din Codul Civil, trebuie respectată o distanță de minimum 60 de centimetri față de linia de hotar, adică linia care separă, în acte, proprietățile.
Această distanță are mai multe scopuri:
- Întreținerea construcției: spațiul de 60 cm permite accesul pentru reparații sau lucrări de mentenanță fără a pătrunde pe proprietatea vecinului.
- Prevenirea riscurilor: distanța reduce riscul de incendii sau prăbușiri care ar putea afecta proprietatea vecină.
- Estetica urbană: asigură o aerisire a spațiului între clădiri și o armonie vizuală în cartier.
Dacă vrei să construiești mai aproape de hotar, ai nevoie de acordul scris al vecinului, autentificat la notar. Fără acest acord, riști să încalci legea, ceea ce poate duce la sancțiuni.
Mai jos, poți citi mai multe despre distanța pentru ferestre și particularitățile sale, distanța dintre pomi și hotar, distanța pentru gard/zid/șanțuri, precum și despre reglementările legate de accesul la utilități și la streașină.
Distanța minimă pentru ferestre
Legat de distanța pentru ferestre, există mai multe aspecte care ar trebui luate în calcul. În primul rând, poți monta o fereastră sau o deschidere în zidul comun, cel care desparte proprietățile, doar cu permisiunea vecinului.
Legat de distanța minimă pentru fereastra de vedere, Codul Civil, prin articolul nr. 615, spune că este obligatoriu să menții cel puțin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit al vecinului și fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări similare. De asemenea, fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări neparalele cu linia de hotar sunt interzise prin lege la o distanță mai mică de 1 metru.
Al treilea aspect se referă la fereastra de lumină. Potrivit legii, poți monta astfel de ferestre, fără limită de distanță, ținând, totuși, cont că aceasta nu ar trebui să îți permită vederea proprietății vecine (articolul nr. 616 din Codul Civil). De cele mai multe ori, fereastra de lumină este cea situată în mansardă, cu vedere în sus, care nu invadează intimitatea vecinului.
👉 Citește pe blogul Storia tot ce trebuie să știi despre amenajarea mansardei – ce avantaje ai și ce probleme poți întâmpina!
Distanța minimă dintre pomi și hotar
Dacă dorești să plantezi pomi sau arbuști în grădina ta, trebuie să respecți distanța minimă de 2 metri față de linia de hotar, care desparte proprietatea ta de cea a vecinului. În caz contrar, acesta poate solicita tăierea pomilor și/sau culegerea roadelor care ajung pe terenul său.
Limita este redusă până la 60 de centimetri în cazul gardului viu, al plantațiilor de grădină sau al pomilor mai mici de 2 metri. Dacă aceștia depășesc doi metri în înălțime, vecinul are dreptul de a solicita scoaterea sau tăierea la înălțimea cuvenită, pe cheltuiala proprietarului terenului pe care se află.
Totodată, proprietarul fondului peste care se întind ramurile arborilor sau rădăcina are dreptul de a le tăia, dar și de a păstra fructele căzute în mod natural pe proprietate. Aceste reguli sunt menite să prevină situațiile în care crengile sau rădăcinile îi afectează proprietatea.
Distanța minimă pentru gard, zid și șanțuri
Conform articolului nr. 561 din Codul Civil, vecinii proprietarilor de case de locuit sau terenuri au dreptul și obligația de a îngrădi proprietatea. În acest sens, apare ideea de coproprietate asupra zidurilor, gardurilor, șanțurilor și altor îngrădiri comune. De asemenea, conform Articolului 612, gardurile trebuie să respecte distanța minimă de 60 cm față de hotar, dacă nu există alte prevederi locale. Totuși, gardurile comune, construite pe linia de hotar, sunt o practică frecventă și pot fi realizate cu acordul ambilor vecini.
Cine face gardul sau zidul din spatele casei?
Orice proprietar are dreptul de a-și îngrădi proprietatea cu gard sau zid, însă poate solicita vecinului să contribuie la cheltuielile aferente zidului comun sau construcției unei despărțituri (de exemplu, o poartă între proprietăți). Dacă vecinul refuză să contribuie la costuri, poți plăti tu pentru costul lucrărilor, iar în acest context, prezumția de coproprietate se stinge, dreptul rămânând la persoana care a plătit construcția zidului/gardului.
O alternativă este solicitarea ajutorului instanțelor de judecată pentru obligarea vecinului de a suporta cota-parte a cheltuielilor aferente zidului/gardului comun. Mai mult, există limitări legate de îngrădirea prin zid. Înălțimea sa trebuie stabilită de comun acord între vecini, însă nu poate depăși 2 metri înălțime.
👉Citește pe blogul Storia ce trebuie să știi despre autorizația de construcție gard – când este necesară, cum o obții!
Accesul la utilități
După plasarea construcției la o distanță regulamentară, următorul pas este branșarea la utilități. Proprietarul vecin este obligat prin lege să permită trecerea rețelei de gaz, energie electrică, apă, canale, cabluri subterane sau aeriene, doar dacă alte situații sunt imposibil de realizat, periculoase sau foarte costisitoare. Acesta poartă numele de drept de trecere pentru utilități.
Potrivit legii, proprietarul prin curtea căruia trec țevi, cabluri sau alte asemenea are dreptul să primească o despăgubire justă. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă.
Mai mult, clădirile, curtea și grădina sunt exceptate de la dreptul de trecere, dacă acestea au ca obiect conducte și canale subterane, în situația în care este vorba despre utilități noi.
Legat de dreptul de trecere pentru a efectua unele lucrări, proprietarul este obligat prin lege să permită acest lucru, dacă lucrările nu pot fi realizate în afara fondului său. Pentru a evita conflictele, îți recomandăm să discuți cu vecinul și să obții acordul lui înainte de a începe lucrările.
👉 Poți găsi mai multe detalii despre racordarea la rețeaua de gaze pe blogul Storia.
Obligativitatea streșinii
Orice construcție aflată în apropierea limitei de hotar trebuie să aibă streașină. Potrivit articolului nr. 611 din Codul Civil, apele pluviale de pe construcțiile aflate pe proprietatea ta trebuie să se scurgă tot pe proprietatea ta, nu pe cea a vecinului. Acest lucru face obligatorie instalarea unei streșini care să direcționeze apa în mod corespunzător. Dacă streașina ta depășește linia de hotar, aceasta poate fi considerată o încălcare a drepturilor vecinului.
Obligația de a colecta apele pluviale
Pe lângă streașină, trebuie să te asiguri că apele pluviale sunt colectate și direcționate astfel încât să nu afecteze proprietatea vecină. De exemplu, burlanele trebuie să fie instalate corect, iar apa să nu se scurgă peste gard. Nerespectarea acestei obligații poate duce la plângeri din partea vecinilor și chiar la sancțiuni legale.
Vederea asupra proprietății vecinului
Potrivit legii, niciunul dintre vecini nu are dreptul de a avea o deschidere de vedere (de exemplu, o fereastră) în zidul comun, fără a avea acordul celeilalte părți. De asemenea, construcțiile paralele cu linia de hotar nu pot avea balcoane sau ferestre la o distanță mai mică de 2 metri de linia de hotar.
Lucrările neparalele cu linia de hotar trebuie executate la o distanță de până la un metru față de hotar, calculat perpendicular de la punctul cel mai apropiat al lucrării de hotar și până la această linie de hotar.
Fereastra de lumină poate fi situată în orice poziție și la orice distanță față de curtea vecină, respectându-se condiția ca aceasta să nu permită vederea asupra terenului sau curții vecinului.
👉 Aceste reguli sunt esențiale pentru a preveni conflictele legate de intimitate și pentru a asigura un trai armonios în comunitate. Poți găsi mai multe sfaturi despre protejarea intimității în articolul nostru despre sfaturi pentru siguranța casei.
Când se pot obține derogări
Orice derogare de la distanța minimă prevăzută în Codul Civil poate fi obținută doar prin acordul scris al părților, exprimat printr-un înscris autentic, în prezența unui notar, dacă regulamentul de urbanism nu permite altfel. Acest acord trebuie să fie clar și să respecte prevederile legale, iar pentru opozabilitate, este recomandat să fie înscris în cartea funciară. Totuși, chiar și cu acordul vecinului, trebuie să te asiguri că respecți regulamentele urbanistice locale (PUG sau PUZ), deoarece autoritățile pot respinge autorizația de construire dacă nu sunt îndeplinite toate condițiile.
De exemplu, în unele zone, un PUZ poate permite derogări pentru construcții mai apropiate de hotar, dar acest lucru este condiționat de aprobarea autorităților locale și de acordul vecinilor. Dacă vecinul nu cedează cererii tale juste, poți solicita ajutorul instanței judecătorești, însă doar dacă ai un motiv întemeiat pentru a solicita schimbarea distanței minime.
Construirea unei case îți aduce multă satisfacție și împlinire, însă procesul poate dura mai mult decât te așteptai, pentru că trebuie să bifezi toate reglementările legale pentru a avea un aviz de construcție pentru casa ta și să alegi o echipă specializată și materiale pe măsură, pentru o locuință durabilă.
👉 Pentru a înțelege mai bine importanța acestor reglementări, citește articolul nostru despre importanța Planului Urbanistic General!
Sancțiuni în cazul nerespectării legii
Nerespectarea regulilor privind distanța minimă între construcții poate avea consecințe serioase. În cazul în care vecinul refuză respectarea legislației în vigoare, judecătorul îl poate obliga să plătească despăgubiri și, eventual, să restabilească situația anterioară, respectiv să scoată arborii prea apropiați de hotar, să taie crengile, să acopere deschiderea mai mică de 2 metri, etc.
Aceste solicitări primesc câștig de cauză, dacă vecinul, în exercitarea dreptului său de proprietate, cauzează inconveniențe care depășesc limitele normale ale bunei vecinătăți. Mai mult, instanța poate oferi despăgubiri chiar dacă se decide ca activitatea care ți-a cauzat un prejudiciu să nu fie oprită. Acest lucru este valabil mai ales în cazul în care prejudiciul este minor, prin comparație cu necesitatea desfășurării activității respective.
Obligația de a demola sau modifica construcția
Dacă instanța decide că ai construit prea aproape de hotar sau că ai afectat drepturile vecinului, poți fi obligat să demolezi sau să modifici construcția pe cheltuiala ta. De exemplu, dacă ai amplasat o fereastră de vedere la mai puțin de 2 metri de hotar fără acordul vecinului, acesta poate cere închiderea ferestrei sau mutarea ei. Aceste procese pot fi costisitoare și lungi, așa că este esențial să respecți regulile de la bun început.
👉 De unul singur, poate fi de neimaginat să duci totul la capăt, dar află că poți să împarți grijile la doi, prin construirea unui duplex. Citește pe blogul Storia despre avantajele și dezavantajele caselor de tip duplex!
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă dacă nu respecți distanțele minime de construcție?
Dacă nu respecți distanțele minime prevăzute de lege, riști să fii dat în judecată de vecin sau să primești sancțiuni de la autorități. Acestea pot include amenzi, obligația de a modifica construcția sau chiar demolarea acesteia. Pentru a evita astfel de situații, consultă un arhitect sau un inginer autorizat înainte de a începe construcția unei case.
Când se pot cere despăgubiri?
Despăgubirile pot fi cerute dacă construcția ta afectează drepturile vecinului, cum ar fi intimitatea, accesul la lumină sau stabilitatea fundației. De exemplu, dacă apa pluvială de pe proprietatea ta se scurge pe terenul vecinului sau dacă o fereastră de vedere îi încalcă intimitatea, vecinul poate cere despăgubiri în instanță.
Cum afectează distanța dintre case procesul de vânzare-cumpărare?
Distanța dintre case are un impact semnificativ asupra valorii unei locuințe. Casele care respectă distanțele legale și oferă mai multă intimitate sunt mai atractive pentru cumpărători. Dacă locuința ta este prea aproape de hotar sau are ferestre care încalcă intimitatea vecinilor, acest lucru poate scădea valoarea proprietății sau poate complica procesul de vânzare.
👉Pentru mai multe detalii despre tranzacțiile imobiliare, consultă articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare.
Există diferențe între reglementările naționale și cele locale (PUZ, PUG)?
Da, reglementările naționale din Codul Civil stabilesc un cadru general, dar PUG și PUZ pot impune reguli mai stricte, în funcție de zona în care construiești. De exemplu, un PUZ poate cere o distanță minimă de 3 metri față de hotar în zonele rezidențiale sau poate impune restricții suplimentare pentru construcțiile înalte. Verifică întotdeauna documentațiile urbanistice locale înainte de a începe construcția!
Pot contesta autorizația de construcție a vecinului?
Da, poți contesta autorizația de construire a vecinului dacă consideri că aceasta încalcă drepturile tale sau reglementările legale. Termenul pentru a contesta o autorizație este de 30 de zile de la emiterea ei, dar trebuie să ai dovezi clare că construcția afectează proprietatea ta. Consultă un avocat specializat pentru a te asigura că acțiunea ta are șanse de succes!
Construirea unei case este o investiție majoră, iar respectarea regulilor privind distanța de construcție față de vecini este esențială pentru a evita conflictele și problemele legale. Dacă plănuiești să începi construcția unei case, asigură-te că respecți toate normele și că lucrezi cu profesioniști care cunosc legislația. Pentru inspirație, explorează ofertele de case de vânzare în toată România pe Storia și descoperă locuințe care respectă toate standardele legale. Construiește inteligent și trăiește armonios!
