Ce presupune o inspecție structurală și de ce este importantă înainte de a cumpăra un imobil?

Cumpărarea unui apartament sau a unei case este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai importantă investiție din viață. În entuziasmul deciziei, mulți cumpărători se concentrează doar pe preț, zonă și compartimentare, ignorând un aspect esențial: siguranța structurală a imobilului. O clădire poate arăta impecabil la interior, dar să ascundă probleme grave la structura de rezistență sau la elementele nestructurale critice. De aceea, inspecția structurală realizată înainte de cumpărare nu este doar o recomandare, ci o măsură de protecție a bugetului, a sănătății și a liniștii familiei. În rândurile următoare, vei afla în detaliu ce presupune o astfel de verificare, care este cadrul legal, ce documente trebuie solicitate și cum te ajută acest proces să iei o decizie corectă.

Ce este inspecția structurală și de ce nu trebuie confundată cu expertiza tehnică

Inspecția structurală este o evaluare preliminară realizată de un inginer structurist, menită să identifice defecte vizibile sau indicii de probleme majore la structura de rezistență a construcției și la elementele nestructurale critice. Este, practic, o radiografie rapidă a stării clădirii, înainte să faci pasul major al achiziției.

Ea se concentrează pe:

• verificarea comportamentului vizual al structurii (fisuri, tasări, armături expuse, degradări de beton sau zidărie);
• analiza intervențiilor ulterioare (modificări de compartimentare, spargeri de pereți, goluri noi);
• evaluarea documentelor de bază (în special cartea tehnică a construcției).

Inspecția structurală este un instrument de due-diligence pentru cumpărător, dar nu are valoare juridică. Doar expertiza tehnică elaborată de un expert tehnic atestat de MDLPA, conform P100-3/2019, poate încadra clădirea într-o clasă de risc seismic (Rs I–Rs IV) și poate stabili soluții de consolidare.

Importanța inspecției structurale înainte de achiziție

Inspecția structurală îți arată dacă imobilul are probleme ascunse care pot genera riscuri la cutremur sau costuri uriașe de reparații, înainte să faci pasul decisiv. Iată de ce este importantă realizarea acestei verificări, înainte de achiziție:

Siguranța personală și a familiei

România se află într-o zonă cu hazard seismic ridicat (cutremure majore în Vrancea și Oltenia). O clădire cu probleme ascunse poate pune vieți în pericol în cazul unui seism.

Respectarea obligațiilor legale

Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, proprietarii au obligația să întrețină și să transmită cartea tehnică a construcției la schimbarea proprietarului (fie că este vorba despre locuire sau închiriere apartamente, case ș.a. Lipsa acesteia sau neconcordanțele din documentație indică un risc serios.

Clarificarea riscului seismic

Legea 212/2022 introduce clasificarea Rs I–Rs IV. Dacă imobilul e vechi, o simplă inspecție poate sugera necesitatea unei expertize pentru stabilirea clasei de risc, cu implicații directe asupra asigurării, finanțării și siguranței.

Negocierea prețului și evitarea costurilor ascunse

O clădire cu defecte structurale poate genera costuri de consolidare de ordinul zecilor sau sutelor de mii de euro. Un raport de inspecție te ajută să negociezi prețul corect sau chiar să eviți o investiție păguboasă.

Condiții pentru creditare

Multe bănci solicită, la creditare imobiliară, dovezi privind starea structurală a clădirii. Un imobil încadrat în Rs I sau Rs II este, în unele cazuri, neeligibil pentru credit ipotecar.

Cadru legal și normativ aplicabil

• Legea 10/1995: stabilește cerințele esențiale (rezistență, stabilitate, siguranță la foc), responsabilitățile proiectanților, constructorilor și proprietarilor;
• Cartea tehnică a construcției: document obligatoriu care reunește proiectele, detaliile de execuție, recepțiile, intervențiile și rapoartele de urmărire în timp;
• Legea 212/2022: definește clasele de risc seismic Rs I–Rs IV și reglementează programele de reducere a riscului;
• P100-3/2019: normativ pentru evaluarea seismică a clădirilor existente, baza oricărei expertize tehnice;
• P100-1/2013 (în vigoare pentru clădiri noi) și proiectul P100-1/2025 (în consultare) stabilesc cerințele actualizate de proiectare seismică.

Cum se desfășoară o inspecție structurală

O inspecție structurală nu înseamnă doar o simplă privire asupra clădirii, ci un proces structurat, cu pași clari. De la analiza documentelor tehnice până la verificările vizuale și investigațiile pe teren, fiecare etapă are rolul de a identifica din timp posibilele riscuri ascunse.

Etapa de documentare

• solicitarea și analiza cărții tehnice. Se verifică proiectul original, procesele-verbale de recepție, autorizațiile și intervențiile ulterioare;
• compararea normativului de proiectare istoric cu cel actual. Ex.: un bloc din anii ’70 a fost proiectat pe baza normativului P13/1970, net inferior ca cerințe seismice față de P100-1/2013.

Inspecția pe teren

• stâlpi și grinzi: fisuri diagonale, beton exfoliat, armături vizibile sau corodate;
• zidărie portantă: fisuri în scară la colțuri și lângă goluri, tasări diferențiale;
• planșee: goluri noi, tasări, fisuri la reazeme;
• subsol și fundații: infiltrații persistente, rosturi deschise, tasări diferențiale;
• elemente nestructurale: coșuri, atice, balcoane, parapete – pot deveni pericole la cutremur;
• modificări neautorizate: pereți eliminați, apartamente unite fără proiect, balcoane închise cu materiale grele.

Investigații orientative

• sclerometru: măsoară duritatea betonului;
• ferroscan/covermeter: determină poziția și diametrul armăturilor;
• termografie: identifică zonele cu infiltrații sau pierderi de căldură ce pot afecta structura;
• maparea fisurilor: se notează dimensiuni, orientare, progres.

Raport și recomandări

La final, inginerul întocmește un raport tehnic cu:

• constatările vizuale;
• fotografii și schițe;
• concluzii privind necesitatea unei expertize tehnice.

Documentele esențiale pe care trebuie să le soliciți

• cartea tehnică a construcției – completă, actualizată;
• procesele-verbale de recepție (terminarea lucrărilor și recepția finală);
• autorizații de construire și proiecte pentru modificări ulterioare (compartimentări, mansardări, extinderi);
• expertize anterioare sau rapoarte de urmărire în timp;
• certificatul de performanță energetică – nu ține de structură, dar e obligatoriu la vânzarea imobilului.

Clasele de risc seismic – ce înseamnă pentru tine ca și cumpărător

• Rs I: risc ridicat de prăbușire la cutremur major; investiție extrem de riscantă;
• Rs II: nu se prăbușește, dar avariere severă; costuri mari de consolidare;
• Rs III: avariere moderată; necesită reparații, dar riscul e mai mic;
• Rs IV: comportament similar construcțiilor noi, conform normelor actuale.

Dacă imobilul este încadrat în Rs I sau Rs II, trebuie să te aștepți la dificultăți în obținerea creditului și la costuri mari pentru consolidare.

Particularități în funcție de tipul de imobil

Apartamente în blocuri vechi

• verifică intervențiile vecinilor – un singur apartament modificat necorespunzător poate afecta întreaga structură;
• întreabă administratorul despre istoricul de infiltrații, reparații, avarii;
• caută dacă blocul figurează pe lista de clădiri cu risc seismic a primăriei.

Case individuale

• atenție la umpluturi de teren, zone cu alunecări sau terenuri cu apă freatică ridicată;
• analizează fundațiile și umiditatea din pereți;
• pentru casele vechi din zidărie neconfinată (fără centuri și stâlpi), riscul seismic este crescut.

Cum alegi specialistul pentru inspecția structurală

• pentru inspecția preliminară: ingineri structurali cu experiență practică în evaluarea clădirilor existente;
• pentru expertiză tehnică oficială: doar experți tehnici atestați de MDLPA, verificați în registrul oficial.

Semne de alarmă descoperite frecvent la inspecția structurală

• fisuri diagonale la colțurile ferestrelor sau pe stâlpi;
• armături ruginite și beton exfoliat;
• uși și ferestre care nu se mai închid corect (indicii de tasare);
• balcoane cu beton degradat sau elemente desprinse;
• pereți scoși sau modificați fără autorizație.

Întrebări frecvente (FAQ)

Când vine vorba de inspecția structurală și expertiza tehnică, mulți cumpărători au nelămuriri legate de obligații, costuri și riscuri. Iată câteva răspunsuri la cele mai comune întrebări, pentru a lua decizia de achiziție în cunoștință de cauză.

E obligatorie inspecția structurală?

Nu, dar cartea tehnică este obligatorie. Inspecția este o măsură de protecție financiară și personală.

Când se recomandă expertiza tehnică?

Când inspecția arată defecte majore, lipsesc documente sau când banca o cere.

Blocul a trecut prin cutremure mari – mai are rost expertiza?

Da. Normativele actuale cer un nivel mai ridicat de siguranță decât cele din anii ’60–’80.

Pot cumpăra un apartament într-un bloc Rs I?

Teoretic da, dar practic nu vei putea obține credit, iar riscul pentru siguranța personală este major.

Checklist rapid pentru cumpărători

•  am cerut și verificat cartea tehnică;
•  am făcut o inspecție vizuală cu inginer structurist;
•  am verificat existența expertizelor anterioare sau a încadrării seismice;
•  am evaluat costurile de reparație și le-am inclus în negocierea prețului;
•  știu exact când este necesară expertiza conform P100-3/2019.

Inspecția structurală nu este un moft, ci o investiție în siguranță și claritate. Ea te ajută să:

• eviți surprizele costisitoare;
• înțelegi riscul real al clădirii;
• negociezi prețul corect;
• respecți obligațiile legale și de creditare.

Iar dacă apar semne serioase, expertiza tehnică conform P100-3/2019 este pasul obligatoriu pentru o decizie responsabilă.

O locuință nu este doar un spațiu de trai, ci și o investiție pe termen lung. O inspecție structurală bine realizată îți oferă certitudinea că decizia de cumpărare imobiliare este bazată pe fapte, nu pe impresii. Este primul filtru care îți arată dacă imobilul merită investiția sau dacă ascunde riscuri și costuri majore.

Nu lăsa hazardul să decidă în locul tău. Solicită cartea tehnică, apelează la un inginer structurist pentru o inspecție preliminară și, dacă este cazul, mergi mai departe cu o expertiză tehnică realizată de un expert atestat. În acest fel, te asiguri că banii, familia și viitorul tău sunt protejate. Dacă vrei să te pregătești și mai bine, descarcă și folosește un checklist de inspecție structurală – un instrument practic care îți arată pas cu pas ce să verifici la următoarea vizionare a unei locuințe.