Intabularea este procedura prin care o proprietate, publică sau privată, este înscrisă în Cartea Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Cartea Funciară este documentul public, oficial, în care sunt consemnate detalii despre evidența imobilelor și terenurilor, indiferent de tipul de proprietate. Intabularea este oficializarea deținerii unei proprietăți, iar actul în sine este unul din documentele principale de care este nevoie la solicitarea unui credit ipotecar.
- Ce este intabularea
- Acte necesare pentru intabularea unui imobil
- Situațiile în care ai nevoie de intabulare
- Care este taxa de intabulare
Ce este intabularea
Intabularea este procedura prin care o proprietate este declarată public de proprietar ca aparținându-i, iar aceasta se face prin înscrierea datelor ce caracterizează proprietatea imobiliară (sau terenul) în Cartea Funciară.
Înscrierea unui imobil în Cartea Funciară este modul în care se confirmă proprietatea. Un imobil care nu este înscris în Cartea Funciară nu are actele de proprietate complete și, în consecință, nu poate fi înstrăinat și nu poate reprezenta garanție pentru oricare alte operațiuni care să-l angajeze pe deținător.
Intabularea unei proprietăți imobiliare sau a unui teren în Cartea Funciară vine după sine cu precizarea, la zi, a numelui proprietarului, dar și cu alte informații care stabilesc cu precizie locul și detaliile referitoare la proprietate (vecinătăți, suprafață), evoluția juridică a posesiunii, respectiv interdicții, drepturi personale, ipoteci și oricare alte litigii judiciare care au legătură cu o proprietate privată sau publică, indiferent că este construcție sau teren.
Registrul de Carte Funciară este reglementat prin legea 7/1996 (republicată în 2013) a cadastrului și a publicității imobiliare.
Cadastrul și Cartea Funciara formează un sistem unitar de evidență economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării. Scopul este acela de a putea identifica proprietarii sau deținătorii legali ai imobilelor și pentru a avea o imagine generală cu privire la locul și valoarea de impozitare a terenurilor și construcțiilor aflate în proprietate publică sau privată.
Este important de precizat că prin intabularea în Cartea Funciară se pot înscrie mai multe drepturi reale asupra unui imobil sau teren, public sau privat. Astfel, în Cartea Funciară se menționează: dreptul de proprietate, de superficie, de uzufruct, de uz și de servitute, precum și dreptul de administrare, concesiune, folosință și drepturile reale de garanţie.
Acte necesare pentru intabularea unui imobil
Intabularea unei proprietăți nu se poate efectua în absența cadastrului, care se face o singură dată.
Legea cadastrului și a publicității imobiliare (7/1996) definește cadastrul ca pe un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a bunurilor imobile de pe teritoriul întregii țări, inventariere care urmărește cantitatea, calitatea și statutul juridic al terenurilor și imobilelor, indiferent de destinația lor și de proprietar (privat sau public).
Cadastrul realizează identificarea, înregistrarea și reprezentarea terenurilor și a imobilelor în registre, pe hărți și planuri cadastrale.
Pentru intabulare, cadastrul se întocmește de un inginer cadastral sau de orice firmă de specialitate, care are dreptul de a face înregistrări și documentație cadastrală.
Proprietarul imobilului care nu a fost niciodată înscris în Cartea Funciară are nevoie de următoarele acte pentru a realiza intabularea:
- cerere standard completată și semnată de proprietar;
- cartea de identitate sau pașaportul proprietarului;
- acte de proprietate – original sau copie legalizată;
- documentație cadastrală – în original;
- certificat fiscal valabil – în original, eliberat de Administrația Financiară Teritorială în care se specifică scopul eliberării certificatului și valoarea de impozitare;
- declarație autentică notarială – dacă actele de proprietate nu poartă mențiunea transcrierii notariale;
- dovada achitării integrale a taxei de intabulare (care variază de la o unitate administrativ-teritorială la alta și în funcție de tipul și suprafața proprietății).
Documentele se depun la Registrul de Carte Funciară de care aparține proprietatea respectivă. Oficiile Imobiliare se află pe raza fiecărei unități administrativ-teritoriale, de regulă, arondate pe lângă judecătorii.
În cazul în care proprietatea respectivă a fost intabulată și își schimbă proprietarul sau primește un alt regim juridic (de exemplu, în cazul în care asupra imobilului se instituie o ipotecă prin acordarea unui credit ipotecar de către o instituție bancară), Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară emite o nouă intabulare cu actuala situație a imobilului. Astfel, dacă, de pildă, un imobil se află în litigiu, este ipotecat, este sub sechestru etc., se poate înscrie în cartea funciară faptul că imobilul nu poate face obiectul unei vânzări sau al unei alte operațiuni imobiliare decât în cazul în care este acceptat și transferul litigiului, respectiv odată cu proprietatea.
Intabularea, cadastrul și actul de proprietate sunt principalele acte ale oricărui imobil care are un statut juridic clar.
Situațiile în care ai nevoie de intabulare
În momentul în care achiziționezi o locuinta, primul pas pe care trebuie să îl faci este să îl înscrii în Cartea Funciară. Dreptul de proprietate, de superficie, de uzufruct, de uz, de servitute, de administrare, de folosință și de garanție sunt drepturi care pot fi înscrise, respectiv intabulate în Cartea Funciară.
Înscrisul realizat în Cartea Funciară, intabularea, este actul de identitate al unei locuințe. Înscrierea este deosebit de importantă, pentru că în momentul înscrierii, dreptul de proprietate asupra acestuia va deveni opozabil față de terți. Se poate spune că ești proprietarul efectiv al unui imobil doar după înscrierea în Cartea Funciară.
În cazul în care nu s-a realizat formalitatea de înscriere, iar aceasta nu era prevăzută explicit de lege ca având caracter constitutiv, drepturile, actele sau faptele juridice care sunt supuse publicității cadastrale nu sunt opozabile terților, cu excepția cazului în care se dovedește că aceștia au luat la cunoștință de ele prin alte mijloace.
Când legea stipulează că simpla cunoaștere a faptului nu ține locul lipsei publicității, absența acesteia poate fi invocată de orice parte interesată, inclusiv de către terțul care a luat la cunoștință despre dreptul, faptul, actul sau raportul juridic care este supus acestei publicități.
Însă, simpla luare la cunoștință asupra dreptului în discuție nu suplinește lipsa publicității și față de diverse alte persoane decât terța persoană care are cunoștință despre acestea.
Care este taxa de intabulare
Programul Național de Cadastru și Carte Funciară (PNCCF), implementat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), are ca scop înregistrările gratuite ale imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară la nivelul întregii țări. De asemenea, se ocupă cu eliberarea certificatelor pentru înscrierea în Cartea Funciară a posesorilor ca proprietari şi, după caz, a disputelor succesorale.
Programul Național de Cadastru și Carte Funciară (PNCCF) are ca obiect de activitate măsurători cadastrale, activități de geodezie, cartografiere, topografie și fotogrametrie, informări ale publicului, dezvoltare a sistemelor informatice, conversia cărților funciare și a documentațiilor cadastrale în format digital și activități care decurg din derularea PNCCF.
PNCCF este un program care a fost inițiat în 2015 și urmează să se încheie în anul 2023, iar în cadrul acestuia autoritățile intenționează să cadastreze gratuit toate imobilele care nu se află în prezent în evidențele oficiale.
Proprietarii imobilelor nu plătesc nimic pentru cadastrare, iar PNCCF este finanțat din veniturile proprii ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și din fonduri externe nerambursabile.
Intabularea unei proprietăți este garanția dreptului de proprietate și reprezintă o condiție obligatorie pentru a aplica, de exemplu, la un credit ipotecar. De asemenea, este forma legală care atestă existența și apartenența unei locuințe sau a unui teren.
Sursa foto: Shutterstock
