Ce trebuie să știi dacă vrei să îți iei un apartament prin credit ipotecar?

22 iunie 2020

Publicat de storia

Ce trebuie să știi dacă vrei să îți iei un apartament prin credit ipotecar?

Cumpărarea unui apartament reprezintă, cel mai probabil, una dintre cele mai mari achiziții. Înainte de a alege un credit imobiliar sau ipotecar, este bine să te informezi despre ce presupune un astfel de împrumut. Mai jos poți afla ce este un credit ipotecar, care sunt pașii cumpărării unui apartament prin credit ipotecar și ce alte informații ar trebui să soliciți atunci când mergi la bancă. 

  • Ce este un credit ipotecar
  • Află cât îți poți permite să plătești lunar
  • De unde poți obține un credit ipotecar
  • Pașii cumpărării unui apartament prin credit ipotecar
  • Ce trebuie să știi înainte de a solicita un credit ipotecar de la bancă 

Ce este un credit ipotecar

Creditul ipotecar reprezintă un împrumut realizat în vederea cumpărării unei proprietăți sau a unui teren. În general, se realizează pe o durată de 30 de ani, însă există și termene mai scurte sau mai lungi. Specificul creditului ipotecar este faptul că garanția împrumutului este dată de casa sau terenul în sine. Dacă te afli în situația în care nu mai poți plăti ratele, creditorul are dreptul de a lua terenul sau casa și de a vinde, pentru a-și recupera banii. 

O altă caracteristică a creditului ipotecar este avansul. Acesta poate reprezenta între 15 și 35% din prețul de achiziție. Restul de plată poate fi împrumutat de la bancă sau de la un creditor ipotecar. 

Un caz special este creditul ipotecar fără avans, însă acest lucru presupune cumpărarea casei direct de la dezvoltator. 

Află cât îți poți permite să plătești lunar

Cum neplata ratelor atrage după sine preluarea casei de către instituția financiar-bancară, este foarte important să faci câteva calcule înainte de a contracta un credit ipotecar. De regulă, rata lunară nu ar trebui să depășească 28-33% din venitul lunar. Acest lucru îți vine în ajutor pentru a-ți asigura cheltuielile curente și eventualele situații neprevăzute, fără a-ți face griji că nu poți achita rata. 

Existența unei boli, plata pensiei alimentare sau alte cheltuieli regulate pot duce la reducerea ratei. De asemenea, trebuie luat în considerare, deși nu e de dorit, apariția unui accident sau chiar concedierea. 

Atunci când stabilești rata lunară, este indicat să iei în considerare și cheltuielile aferente noii locuințe: facturile lunare, impozitul, asigurarea și întreținerea reprezintă cheltuieli care nu ar trebui trecute cu vederea. Pentru mai multă siguranță, poți alege un credit ipotecar cu dobândă fixă, pentru a evita cheltuielile care pot apărea pe fondul creșterii dobânzii. 

De unde poți obține un credit ipotecar

Poți cere un credit ipotecar direct de la o bancă sau poți apela la un broker ipotecar. Acesta este un consilier financiar independent, care te poate ajuta să compari mai multe ipoteci. 

Înainte de a merge la instituția financiară pentru a solicita un credit ipotecar, este bine să știi următoarele informații:

  • Ce tip de credit imobiliar îți dorești;
  • Care este locuința pe care vrei să o cumperi și care este prețul de achiziție;
  • Ce sumă vrei să împrumuți și pe ce perioadă;
  • Ce rată ești dispus să plătești lunar;
  • De ce este nevoie pentru a face un credit ipotecar.

totul despre credit ipotecar

Pașii cumpărării unui apartament prin credit ipotecar

Aprobarea unui credit ipotecar poate dura până la trei luni sau chiar mai mult. Primirea creditului și, mai apoi, cumpărarea casei, presupun, de regulă, urmarea pașilor de mai jos. 

Preaprobarea creditului

Dacă te-ai hotărât că ai nevoie de propriul apartament pentru că te-ai săturat să plătești o chirie echivalentă cu rata sau doar vrei să te muți din casa părinților ori îți dorești un spațiu mai mare pentru familie, obținerea unui credit ipotecar poate fi o alegere bună. În acest context, este important să știi de ce buget ai nevoie pentru investiție. 

Preaprobarea creditului presupune verificarea de către bancă a veniturilor tale și aprobarea (sau respingerea) pe baza acestui considerent. Printre condițiile preaprobării creditului se numără:

  • să fii angajat pe o perioadă nedeterminată;
  • să ai cel puțin trei luni vechime la locul actual de muncă;
  • să poți plăti un avans de aproximativ 15% din valoarea achiziției - există și cazuri cu avans mai mic sau inexistent, însă pentru a beneficia de acest lucru, trebuie să oferi alte garanții.

Pentru preaprobarea creditului, ai nevoie doar de actul de identitate. Verificarea venitului se face prin intermediul ANAF; acest lucru se întâmplă mai ales atunci când veniturile sunt declarate de angajator. De regulă, preaprobarea durează aproximativ două zile lucrătoare, însă poate fi diferită de la o bancă la alta. 

Preaprobarea se încheie cu acceptul sau refuzul băncii de a-ți oferi împrumutul. Dacă ai primit acceptul, este bine să știi că preaprobarea creditului are un termen de valabilitate ce poate varia între 30 și 120 de zile, în funcție de bancă. Principalul avantaj al preaprobării este că știi cu certitudine care este suma pe care te poți baza atunci când urmărești anunțurile imobiliare. 

Căutarea apartamentului mult visat

Următorul pas este căutarea apartamentului. Printre criteriile alegerii sale se pot număra cartierul în care se află, numărul de camere, dacă este decomandat sau nedecomandat, apropierea de locul de muncă și de mijloacele de transport în comun, existența unui loc de parcare. Cerințele diferă de la o persoană la alta, însă trebuie să te gândești la aceste lucruri, pentru că achiziția unui apartament reprezintă o investiție pe termen lung. Dacă familia se mărește, apartamentul va fi suficient pentru a acomoda noul membru? Mai jos sunt alte câteva lucruri pe care le poți lua în considerare în alegerea unui apartament:

  • Site-ul de anunțuri imobiliare storia.ro te ajută să faci cea mai bună alegere prin multitudinea de oferte și filtre. Poți alege zona, numărul de camere, etajul, precum și intervalul de preț. Un alt avantaj major este faptul că la finalul fiecărui anunț de vânzare, platforma îți arată prețul pieței pentru un apartament similar și cu cât l-a depășit sau dacă respectiva locuință se află sub prețul pieței;
  • Chiar dacă ai deja un credit ipotecar preaprobat care expiră la data X, nu te grăbi să alegi un apartament mai ales dacă te muți într-un alt oraș. Analizează cu atenție ofertele pentru a te asigura că faci cea mai bună alegere;
  • Dacă te muți într-un oraș în care nu ai mai locuit, este bine să te interesezi care sunt cele mai sigure cartiere, cât timp faci de la locul de muncă la noul apartament și care sunt cele mai liniștite cartiere;
  • Există apartamente la prețuri mai mici, însă vin cu un dezavantaj major - probabil sunt departe de centrul orașului. Acest lucru poate crește timpul petrecut în trafic și te obligă să depinzi de o mașină;
  • Pe lângă zona aleasă, contează și suprafața apartamentului, dacă este decomandat, semidecomandat sau nedecomandat ori dacă are open-space.

Semnarea antecontractului

După ce ai obținut preaprobarea băncii și ți-ai găsit apartamentul de vis, este momentul să bați palma cu vânzătorul. Acum vei semna antecontractul de vânzare-cumpărare în prezența unui notar. Acest document îți va oferi garanția că apartamentul îți va fi vândut ție, iar proprietarul va fi sigur că nu te vei răzgândi cu privire la achiziționarea locuinței. Mai jos sunt câteva lucruri despre antecontract:

  • Se semnează la notar și ai nevoie doar de actul de identitate. Vânzătorul trebuie să prezinte, pe lângă actul de identitate, și actul de proprietate și extrasul de carte funciară;
  • La semnarea antecontractului se plătește un avans, în funcție de înțelegerea cu proprietarul și reprezintă o garanție că îți dorești cu adevărat achiziționarea apartamentului. Avansul poate fi de 500 sau 1000 euro. Această sumă trebuie menționată în antecontract;
  • Antecontractul are o perioadă fixă de valabilitate până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Există totuși și cazuri în care banca nu aprobă creditul iar antecontractul trebuie prelungit;
  • Onorariul notarului poate fi plătit de către cumpărător sau achitat în mod egal de cele două părți (cumpărător și vânzător);
  • În general, creditul ipotecar se oferă în lei, iar banca va face transferul către vânzător în această monedă. Acest lucru trebuie precizat vânzătorului, deoarece există persoane care doresc plata în euro.

Evaluarea apartamentului 

După semnarea antecontractului, următorul pas este să mergi la bancă împreună cu actul de proprietate al vânzătorului și cu documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică și extrasul de carte funciară, pentru a stabili datele referitoare la evaluarea locuinței pe care planifici să o cumperi. 

Evaluatorul recomandat de bancă va inspecta locuința, va aduna documentele necesare și va realiza un raport de evaluare pentru bancă în maximum trei zile. Tot tu va trebui să achiți taxa de evaluare, care variază de la o bancă la alta, însă nu depășește 500 de lei pentru un apartament de 2-3 camere. Evaluatorul va realiza raportul de evaluare pe baza următoarelor criterii:

  • anul construcției;
  • instalațiile electrice și sanitare;
  • modul de încălzire a proprietății și certificatul energetic al clădirii;
  • localizarea - aproape de parcuri, piață, transport în comun;
  • prezența parcării sau a unui garaj.

Aprobarea finală a creditului

După evaluare și pe baza actului de proprietate care încă este la vânzător, banca va completa dosarul de credit. Etapa durează câteva zile și, dacă totul este în regulă, creditul ipotecar este aprobat și poți semna contractul de vânzare-cumpărare. 

Următorul pas este stabilirea, alături de vânzător și notar, a zilei în care vei semna contractul pentru a deveni proprietar. În general, notarul este ales de bancă, iar actele imobilului vor ajunge aici pentru a redacta contractul de vânzare-cumpărare și de ipotecă. 

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare și de ipotecă

Semnarea contractului de vanzare-cumparare se realizează la notar, după care va trebui să semnezi contractul de ipotecă, la notar sau la bancă, însă doar în prezența notarului. 

În momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, fiecare parte va trebui să fie pregătită cu actele corespunzătoare:

  • vânzătorul va prezenta actul de identitate, actul de proprietate, certificatul fiscal, cadastrul și intabularea, extrasul de carte funciară, certificatul de performanță energetică și documentul doveditor de la asociația de proprietari, care arată lipsa datoriilor la întreținere;
  • tu (cumpărătorul) vei prezenta actul de identitate, certificatul de căsătorie (dacă este cazul) și contractul de credit; acesta din urmă va fi semnat în ziua retragerii banilor.

Trebuie avute în vedere și o serie de cheltuieli. Este responsabilitatea ta să plătești taxele notariale; acestea se calculează ca procent din prețul apartamentului. De asemenea, va trebui să achiți și intabularea, și onorariul asociat autentificării contractului de ipotecă. Mai mult, în cazul în care tranzacția a fost intermediată de o agenție imobiliară, ambele părți (vânzătorul și cumpărătorul) vor plăti un comision. 

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare în prezența notarului, vei primi actele originale ale apartamentului și cheile casei. 

intabularea

Intabularea

Ca nou proprietar al apartamentului, va trebui să îl înscrii în Cartea Funciară, care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului. Acest lucru este mediat de notar, care trimite o cerere la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar tu vei ridica documentele de la notar. Taxa de intabulare se calculează ca procent din valoarea apartamentului. 

Înscrierea apartamentului la Administrația Financiară

În termen de 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, ești obligat să înscrii apartamentul pe numele tău la Administrația Financiară. Acest lucru poartă numele de schimbare de rol fiscal și pe baza sa vei plăti impozitul pentru noua locuință. 

Pentru a face acest lucru, va trebui să te prezinți la Direcția de Impozite și Taxe Locale de care ține imobilul cumpărat. Pentru înregistrare, va trebui să prezinți actul de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare), actul de identitate, certificatul energetic și cadastrul. 

Trecerea utilităților pe numele tău (întreținere, energie, gaze, cablu, internet)

După înregistrarea la Administrația Financiară, următorul pas este schimbarea contractelor de energie electrică, gaz, internet și cablu. Pentru a face această trecere, trebuie să te prezinți la fiecare instituție în parte cu actul de identitate, contractul de vânzare-cumpărare și o cerere-tip.

Unele companii îți permit să depui cererea și documentele aferente online, fără a mai fi nevoie să aștepți la ghișeu, deci este bine să te interesezi dacă este valabil și în cazul furnizorilor la care dorești să apelezi. 

Pasii achizitionarii unui apartament

Ce trebuie să știi înainte de a solicita un credit ipotecar de la bancă 

Înainte de a solicita un credit ipotecar, este important să știi câteva lucruri:

  • Stabilește avansul - un credit ipotecar poate necesita un avans de 15-40% sau chiar deloc, dacă ești de acord cu termenii din contract. De regulă, dacă avansul lipsește, trebuie să mai oferi o garanție;
  • Nu te întinde prea mult - gândește-te bine înainte de a lua un credit ipotecar. Pe lângă rata în sine, va trebui să plătești facturi lunare, impozit, asigurare. La acestea se adaugă cheltuielile tipice asociate cumpărării unei case (cu notarul, evaluatorul etc.). Stabilește rata lunară după ce ai luat în considerare aceste lucruri;
  • Plătește-ți datoriile - pentru a fi siguri că ești bun platnic, cei de la bancă vor verifica dacă ai datorii, deci este indicat să fii în regulă în momentul în care aplici pentru un credit ipotecar (similar în cazul altor împrumuturi sau al achitării unor impozite);
  • Dacă ai cum să achiți un avans mai mare, nu ezita - cu cât este avansul mai mare (dacă dispui de resursele necesare), cu atât va fi creditul mai avantajos pentru tine. Dacă plătești mai mult la început, rata lunară va fi mai mică, iar durata creditului poate scădea și ea;
  • Verifică penalitățile dacă plătești înainte de termen - să spunem că ai fost avansat la locul de muncă sau ai primit o moștenire importantă. Banii pe care îi obții pot fi folosiți pentru a plăti creditul mai devreme. În acest context, plata în avans a creditului poate să atragă după sine achitarea unor taxe suplimentare;
  • Asigură-te că ai un loc de muncă stabil - banca dorește clienți care își plătesc ratele la timp. Astfel, dacă ai schimbat șapte locuri de muncă în ultimul an, s-ar putea să fii refuzat;
  • Cumpără un apartament alături de partener/ă - în lipsa unui venit suficient pentru achitarea ratei, apelarea la un credit ipotecar alături de partener/ă poate fi o soluție, în special dacă are un venit mai mare decât al tău. Acest lucru presupune, în mod firesc, ca relația să fie una serioasă, din moment ce urmează să achitați rata la bancă pentru cel puțin 20 de ani.

Cumpărarea unui apartament reprezintă, probabil, cea mai costisitoare achiziție din viața ta. Dacă ești informat, pui întrebări și ești atent, procesul de aplicare și obținere a noii locuințe ți se va părea foarte ușor. Mult succes!

Ultima editare: 22 iunie 2020

Urmărește-ne în social media