Dacă ești proprietarul unui apartament sau al unei case pentru care ai un contract de ipotecă, aceasta nu înseamnă că ești legat pe viață de imobilul respectiv și nu îl poți vinde, înainte ca datoria respectivă să fie achitată. Înstrăinarea unei astfel de locuințe, luate prin credit ipotecar, se poate face cu ajutorul băncii, așa că poți vinde un apartament luat prin credit ipotecar.
În cazul în care ai un apartament de vânzare, pentru care există un contract de ipotecă, ai la dispoziție mai multe variante. În cele ce urmează, ți-am pregătit un scurt ghid despre ce înseamnă un astfel de contract ipotecar, care sunt diferențele dintre un credit imobiliar și unul ipotecar și ce plan ar trebui să-ți construiești atunci când vrei să vinzi o locuință ipotecată.
- Ce este un contract ipotecar
- Care sunt actele necesare pentru semnarea contractului de ipotecă?
- Pași pentru vânzarea unui apartament cu credit ipotecar
- Care este diferența dintre creditul imobiliar și cel ipotecar?
- Cum vinzi un apartament luat prin credit ipotecar?
- În ce condiții poate fi stinsă ipoteca imobiliară?
- Întrebări frecvente
Ce este un contract ipotecar
Pentru a înțelege mai exact la ce se referă un contract ipotecar, este bine să știi ce înseamnă, de fapt, ipoteca imobiliară. Aceasta este fie o garanție reală pentru îndeplinirea obligațiilor unui debitor față de creditorul său, fie un imobil anume desemnat pe cale legală ca garanție pentru plata împrumutului. Reține că ipoteca nu înseamnă deposedarea debitorului de imobil.
Potrivit Codului Civil (Legea 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările aduse), ipoteca asupra unui imobil este constituită în momentul înscrierii în cartea funciară. Ipoteca se poate înscrie asupra unui imobil per ansamblu sau numai asupra cotei-părți din dreptul asupra imobilului. Totodată, există posibilitatea extinderii ipotecii, fără alte formalități, și asupra construcțiilor, îmbunătățirilor și accesoriilor clădirii, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii.
Se pot ipoteca:
- imobilele cu accesoriile lor;
- uzufructul acestor imobile și accesoriile;
- cotele-părți din dreptul asupra imobilelor;
- dreptul de superficie (dreptul de a deține sau de a construi un imobil pe terenul altcuiva, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință).
Legea menționează și că o ipotecă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, precum și asupra indemnizațiilor plătite în baza unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare. De asemenea, dacă este vorba despre o clădire care urmează să fie construită, ipoteca asupra ei nu poate fi intabulată, ci doar înscrisă provizoriu în cartea funciară, potrivit legii.
Ce este, așadar, contractul ipotecar? Un contract ipotecar este un acord legal prin care o proprietate (imobil) devine garanție pentru rambursarea unui credit, conform Codului Civil român (art. 2343, lege5.ro). Ipoteca imobiliară este un drept real accesoriu, ceea ce înseamnă că garantează obligația de plată a datoriei către bancă. Dacă datoria nu este achitată, banca poate iniția executarea silită asupra imobilului.
Ipoteca este înregistrată în Cartea Funciară și poate fi de gradul întâi (prioritară) sau de gradul al doilea (subordonată altei ipoteci). În practică, atunci când iei un credit ipotecar, apartamentul devine garanție, iar vânzarea acestuia necesită acordul băncii. Cuvinte cheie: ipotecă imobiliară, contract de vânzare cu ipotecă legală.
Care sunt actele necesare pentru semnarea contractului de ipotecă?
Contractul de ipotecă este actul care stabilește condițiile unui credit ipotecar. Acesta este încheiat de către un notar public, sub sancțiunea nulității absolute. Prin urmare, părțile contractului de ipotecă sunt:
- debitorul ipotecar;
- creditorul ipotecar.
Orice contract de ipotecă este nevoie să fie autentificat la un notar autorizat. În acest sens, sunt necesare anumite acte care trebuie prezentate în original, la semnarea contractului. Iată care sunt acestea!
Documente ale proprietății
- Act de proprietate: dovada că imobilul îți aparține (contract de vânzare-cumpărare, proces verbal de predare-primire, contract de donație, sentință/decizie civilă definitivă și irevocabilă cu raport de expertiză și cu schița anexă, titlul de proprietate, certificat de moștenitor, autorizație de construcție, etc.).
- Certificat de atestare fiscală: din care rezultă că proprietarul este înscris cu imobilul respectiv.
- Extras de carte funciară: obținut de la Oficiul de Cadastru, valabil 10 zile lucrătoare – îl obține doar notarul care instrumentează actul.
- Încheierea de intabulare a dreptului de proprietate.
- Certificat de urbanism: dacă sunt necesare modificări sau autorizații.
- Certificat energetic: obligatoriu pentru tranzacții imobiliare.
Acte necesare de la bancă
- Oferta de credit: documentul emis de bancă cu condițiile creditului.
- Contractul de credit: include suma împrumutată, dobânda și durata.
- Acordul de constituire a ipotecii: documentul care înregistrează ipoteca în Cartea Funciară.
Documente ale cumpărătorului
- Acte de identitate: cartea de identitate, certificatul de căsătorie.
- Acord ANAF: pentru verificarea veniturilor.
- Dovada avansului: extras de cont sau chitanță.
Documente pentru notar
- Cerere de înregistrare a contractului de vânzare: completată la notar.
- Cerere de radiere a ipotecii (dacă creditul este rambursat anticipat).
- Contract de vânzare-cumpărare: semnat de ambele părți.
Aceste documente sunt esențiale pentru a respecta procedura de vânzare a unui apartament prin credit ipotecar. Recomandăm pregătirea unui dosar complet pentru a evita întârzierile.
Pași pentru vânzarea unui apartament cu credit ipotecar
Vânzarea unui imobil ipotecat implică mai mulți pași, dar cu o planificare atentă, procesul este realizabil. Iată o procedură de vânzare apartament prin credit ipotecar clară!
- Obținerea acordului băncii: contactează banca pentru a solicita un acord de înstrăinare pentru imobil ipotecat. Aceasta va evalua situația creditului și va emite o cerere scrisă (vezi modele de cerere de acord de la bancă pentru vânzare imobil ipotecat pe site-ul băncii).
- Evaluarea imobilului: un evaluator autorizat stabilește valoarea de piață, necesară pentru stabilirea prețului de vânzare.
- Găsirea unui cumpărător: promovează apartamentul pe platforme precum Storia.ro.
- Semnarea antecontractului: include clauze privind ipoteca și acordul băncii.
- Rambursarea sau transferul creditului: opțiunile includ rambursarea anticipată, transferul datoriei sau un contract de tip punte (detaliate mai jos).
- Semnarea contractului la notar: cu toate documentele pregătite, finalizezi tranzacția.
- Radierea ipotecii: după achitarea creditului, ipoteca este radiată din Cartea Funciară.
Care este diferența dintre creditul imobiliar și cel ipotecar?
De foarte multe ori se face o confuzie între creditul imobiliar și cel ipotecar, ambele putând fi contractate în aceleași scopuri:
- cumpărarea unei locuințe;
- construcția unui imobil;
- renovarea sau modernizarea unei locuințe.
Diferența dintre cele două tipuri de credite se referă la imobilul adus în garanție. Concret, creditul imobiliar poate fi garantat și cu o altă locuință, pentru a se asigura obligația plății împrumutului, în vreme ce creditul ipotecar este garantat obligatoriu doar cu apartamentul/casa pentru care a fost contractat.
Creditul ipotecar îți permite să cumperi un apartament sau o casă. Ipotecile sunt oferite de bănci, societățile care construiesc imobile și alte tipuri de creditori. Spre deosebire de un credit de consum, cel ipotecar are o rată a dobânzii ceva mai mică și o perioadă de rambursare mai mare. Găsește pe blogul Storia pașii pentru achiziționarea unui apartament prin credit ipotecar!
Dacă, însă, nu îți poți plăti ratele, iar ipoteca a fost garantată chiar cu proprietatea achiziționată, creditorii pot să revândă locuința, pentru a achita împrumutul. Creditorii au libertatea de a accepta sau nu o cerere de credit ipotecar, în funcție de evaluarea bonității, adică după ce se asigură că îți permiți să plătești creditul respectiv (prezinți situația financiară – active, datorii, venituri, valoarea proprietății, care este garanția pentru împrumutul acordat).
Cum vinzi un apartament luat prin credit ipotecar?
Un imobil ipotecat poate fi vândut de creditor, în momentul în care s-a impus executarea silită, în condițiile prevăzute de lege, sau de către debitor, dacă acesta dorește să-ți schimbe locuința ipotecată. O casă cumpărată cu credit ipotecar nu trebuie să reprezinte un obstacol pentru tine, dacă vrei să o vinzi. În acest sens, o bună informare este esențială, pentru a ști ce plan de vânzare se potrivește mai bine nevoilor tale. Așadar, iată care sunt variantele pe care le ai la îndemână când vrei sa vinzi o casa ipotecată!
Contractul de tip punte
Dacă vrei să te muți dintr-o locuință pentru care ai deja un credit ipotecar și să cumperi o proprietate într-o altă locație, banca îți poate oferi posibilitatea să unești, practic, două credite ipotecare în unul singur; este situația în care vrei să te muți repede și nu ai timp să vinzi mai întâi casa anterioară; în acest caz, nu vei plăti două rate separate, ci una singură, a cărei valoare, însă, va fi mai mare decât cea pe care o aveai deja.
Transferul datoriei către cumpărător
O altă variantă pe care o ai la îndemână atunci când vrei să vinzi o casă ipotecată este să găsești un cumpărător dispus să achiziționeze locuința cu tot cu datoria rămasă către creditor; în felul acesta, obligația plății restului de credit ipotecar nu îți mai aparține, ci revine viitorului proprietar; o astfel de tranzacție are nevoie de acordul băncii, pentru că sunt mai multe operațiuni care trebuie făcute.
Rambursarea anticipată a creditului
Este cea mai întâlnită metodă de a vinde o proprietate luată cu credit ipotecar; concret, găsești un cumpărător și faci rambursarea creditului cu o parte din prețul vânzării; pentru a rambursa creditul în acest mod, poți opta fie pentru rambursarea anticipată în mod parțial, fie pentru rambursarea anticipată în mod integral.
Anularea contractului de ipotecă
Poți solicita anularea contractului de ipotecă, iar după ce ai vândut imobilul, să plătești băncii datoria pe care o ai; dacă nu reușești să vinzi locuința la un preț care să acopere datoria către bancă, plătești diferența din resurse proprii sau faci un nou credit, dar de data aceasta nu ipotecar, ci sub formă de împrumut bancar, cu termeni și condiții diferite; anularea contractului de ipotecă implică, desigur, și costuri pe care va trebui să le suporți.
Așadar, în cazul în care te întrebai dacă poți vinde un apartament luat prin credit ipotecar, răspunsul este da, cu condiția respectării procedurilor legale.
În ce condiții poate fi stinsă ipoteca imobiliară?
Dincolo de cunoașterea posibilităților pe care le ai pentru a putea vinde un imobil ipotecat, indiferent că e vorba despre un apartament dintr-un bloc nou sau vechi ori despre o casă aflată în construcție, este bine să știi și care sunt condițiile în care ipoteca imobiliară poate fi stinsă. Astfel, potrivit Codului Civil, o ipotecă imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin dispariția totală a bunului ipotecat. Există mai multe cauze care pot duce la radierea ipotecii, cum ar fi:
- stingerea obligației principale, prin orice mijloc legal;
- neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea obligației garantate sau a ipotecii;
- îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea ipotecii;
- dobândirea de către creditor a bunului grevat;
- renunțarea expresă sau tacită a creditorului la ipoteca respectivă;
- în alte situații prevăzute de lege.
În cazul neîndeplinirii evenimentului de care depinde nașterea obligației garantate sau a ipotecii ori al neîndeplinirii evenimentului de care depinde stingerea ipotecii, ipoteca nu se stinge dacă părțile convin ca ea să fie utilizată ca să garanteze o altă obligație determinată sau determinabilă, fără a se vătăma, însă, drepturile dobândite anterior de alte persoane.
Întrebări frecvente privind vânzarea unui imobil ipotecat
După cât timp poți vinde apartamentul?
Nu există o perioadă minimă legală. Poți vinde apartamentul imediat după achiziție, cu acordul băncii. Totuși, dacă deții imobilul de mai puțin de 3 ani, vei plăti un impozit de 3% din valoarea tranzacției; peste 3 ani, impozitul scade la 1%, conform Notariat Professio.
Poate cumpărătorul prelua creditul ipotecar existent al vânzătorului?
Da, cu acordul băncii. Cumpărătorul trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate, iar banca va emite un act adițional pentru transferul datoriei.
Poate apartamentul să fie vândut dacă există o ipotecă suplimentară?
Da, dar toate ipotecile trebuie gestionate. De exemplu, ipoteca de gradul al doilea (ex. un alt credit) va fi achitată după cea de gradul întâi, conform ordinii din Cartea Funciară.
Cum se gestionează situația unui apartament cu mai mulți coproprietari?
Toți coproprietarii trebuie să fie de acord cu vânzarea și să semneze contractul. Dacă unul refuză, procesul poate fi blocat, iar soluția este negocierea sau partajul.
Așadar, chiar dacă deții o proprietate pentru care ai un contract de ipotecă, aceasta nu înseamnă că nu o poți vinde, în condițiile menționate mai sus. Recomandarea specialiștilor este să îți faci foarte bine calculele pentru a putea alege varianta care se potrivește nevoilor tale și ca să te asiguri că poți vinde imobilul la un preț corect.
