Ce tipuri de derogare poate acorda banca, la solicitarea unui credit

Între decizia de a achiziționa o locuință, cu ajutorul unui credit ipotecar, și momentul mult așteptat al mutării în casă nouă, există o etapă ce poate răsturna situația. Relația firească dintre client și bancă se poate încheia brusc, prin decizia unilaterală a celei din urmă de a nu acorda creditul pentru care primul aplică. Din fericire, instituțiile bancare manifestă flexibilitate, în funcție de fiecare caz în parte și de gradul de risc în care se încadrează fiecare dintre dosare. Clienții au la dispoziție instrumentul derogării, prin care pot solicita băncii o analiză suplimentară, atât în raport cu situația lor particulară, cât și cu normele de calcul a riscurilor impuse de bancă.

• Ce tipuri de derogare poate acorda banca, la solicitarea unui credit
  • Derogări legate de client / scoring
  • Derogări legate de venituri
  • Derogări privind garanțiile
  • Derogări procedurale / documentare
  • Derogări comerciale
• Cum se raportează băncile la derogări
• Ce poți face dacă ai întârzieri în Biroul de Credit
• Ce derogări primesc veniturile din dividende și PFA
• Documente și argumente care ajută la obținerea unei derogări
  • Pentru derogări pe venituri
  • Pentru derogări pe garanții
  • Pentru derogări pe scoring / istoric
  • Pentru derogări comerciale (dobândă, comision, sumă mai mare)
  • Pentru credite firme

Băncile pot acorda anumite derogări (excepții de la regulile standard interne) atunci când analizează o cerere de credit, dacă există justificări solide și dacă riscul rămâne acceptabil. În general, derogările diferă de la o instituție la alta, dar cele mai frecvente tipuri sunt:

Derogări legate de client / scoring

• Acceptarea unuiscor de credit mai mic decât pragul standard;
• Acceptarea unor restanțe minore anterioare, dar justificate;
• Aprobarea creditului în lipsa unui istoric bancar suficient (de ex. clienți tineri).

Derogări legate de venituri

• Acceptarea unor venituri din surse atipice (chirii, dividende, diurne, venituri din străinătate);
• Acceptarea unui grad de îndatorare peste limita standard internă, dacă există garanții solide;
• Luarea în calcul a unor venituri informale, dar recurente și dovedibile.

Derogări privind garanțiile

• Acceptarea unei garanții cu valoare de piață mai mică decât raportul standard cerut (de ex. raport LTV mai mare);
• Acceptarea unor tipuri de garanții neuzuale (terenuri intravilane neconstruibile, utilaje, stocuri);
• Acceptarea unei evaluări externe diferite de cea internă.

Derogări procedurale / documentare

• Aprobarea creditului fără toate documentele standard (de ex. lipsa temporară a unei adeverințe de venit, dar cu angajament de depunere ulterioară);
• Aprobarea înainte de finalizarea întregii documentații de cadastru sau carte funciară, dacă riscul e mic;
• Acceptarea unor declarații pe proprie răspundere în locul unor documente oficiale, pe termen limitat.

Derogări comerciale

• Dobândă sau comisioane sub nivelul minim standard (pentru clienți strategici);
• Sume mai mari decât limita standard de expunere pe client / grup;
• Termene de rambursare peste limitele uzuale.

Important:

• Derogările sunt aprobate de regulă de comitete speciale de risc sau de managementul superior al băncii;
• Se acordă doar dacă există argumente solide și garanții suplimentare, altfelbanca îți poate refuza creditul;
• Nu toate băncile sunt dispuse să facă derogări, mai ales pe criterii reglementate de lege (ex. grad maxim de îndatorare stabilit de BNR).

Tip credit	Derogări pe venituri	Derogări pe garanții	Derogări pe scoring / istoric	Derogări comerciale / procedurale
Credit de consum	– Acceptarea diurnelor, bonusurilor sau veniturilor ocazionale – Grad de îndatorare peste normele interne (dar nu peste plafonul legal BNR) – Luarea în calcul a venitului unui membru de familie neangajat direct	– Garanții personale (codebitor / fideiusor) în loc de garanții materiale – Acceptarea lipsei unor asigurări standard (temporar)	– Acceptarea unui scor de credit sub minimul standard – Restanțe minore istorice, dar justificate	– Dobândă preferențială pentru clienți existenți – Aprobarea înainte de prezentarea tuturor documentelor
Credit ipotecar	– Acceptarea veniturilor din străinătate sau a chiriei – Grad de îndatorare mai ridicat cu justificare	– Acceptarea unui raport LTV (loan-to-value) mai mare decât standard (ex. 85% în loc de 80%) – Acceptarea unui teren/garaj ca garanție secundară – Acceptarea evaluării unui alt evaluator decât cel agreat	– Istoric bancar scurt, dar acceptat cu codebitor – Mică întârziere la alt credit, dar remediată	– Perioadă de creditare mai mare decât standardul – Dobândă sau comision redus față de oferta standard – Acceptarea promisiunii de ipotecă până la finalizarea cadastrului
Credit pentru firme	– Acceptarea unor venituri din contracte viitoare (proiecții cash-flow) – Acceptarea veniturilor sezoniere cu justificare	– Acceptarea altor garanții: stocuri, utilaje, creanțe – Garanții de la fonduri de garantare în locul ipotecilor – Acceptarea unei valori mai mici de acoperire a creditului	– Scoring financiar mai slab, dar compensat de relația istorică cu banca – Pierderi în anul precedent, dar trend pozitiv în prezent	– Majorarea plafonului de creditare peste normele standard – Termen de rambursare extins – Dobândă specială pentru clienți corporate importanți

Cum se raportează băncile la derogări

Principalul motiv pentru care banca poate manifesta scepticism în relația cu un potențial client este reprezentat de riscul intrării acestuia în imposibilitatea de a rambursa creditul. În timp ce unele dintre instituțiile bancare aleg să personalizeze posibilitatea de a acorda derogări în funcție de situația financiară a fiecărui client, altele nu acceptă această formă de a facilita accesul la fondurile necesare achiziției unei locuințe. Scorul FICO este un factor important în funcție de care banca reușește să calculeze oportunitatea acordării unui credit.

Pentru un scor cât mai bun al unui potențial client, banca să ia în calcul anumiți parametri, precum achitarea la timp a ratelor, numărul creditelor aflate deja în derulare, dar și tipul acestor împrumuturi. Consultarea istoricului de plată este o condiție obligatorie, impusă de bancă. Această etapă scoate la iveală aspecte precum:

• promptitudinea cu care s-au achitat ratele creditelor precedente (nu s-a înregistratamânarea ratelor la bănci);
• existența unor întârzieri în graficele precedente de rambursare;
• valoarea sumelor restante;
• numărul de credite achitate integral în trecut;
• creditele în derulare și momentul contractării primului dintre acestea;
• timpul petrecut de la accesarea celui mai recent credit;
• tipurile creditelor accesate în trecut de client.

Ce poți face dacă ai întârzieri în Biroul de Credit

Aceasta este situația care duce, cel mai adesea, la decizia băncii de a stopa procesul de acordare a unui credit. În anumite situații, însă, clientul poate avea ocazia de a convinge ofițerul de credite, cu ajutorul recomandărilor oferite de unbroker de credite cu experiență bogată. Acesta nu doar pregătește în mod corespunzător dosarul de credite, ci menține în mod activ legătura cu băncile implicate și ține la curent clienții interesați de achiziția unei case. Scurtarea timpului de aprobare este posibilă, cu ajutorul departamentului de procesare, respectiv al celui juridic, atunci când poate fi dovedită natura motivului pentru care s-a întârziat cu plata unui credit precedent, dacă este vorba de cauze obiective.

Ce derogări primesc veniturile din dividende și PFA

Experiența brokerilor a dovedit că există o șansă mai mare de a obține un credit pentru obținerea unei locuințe în cazul clienților care au alte venituri decât cele din salarii. Vorbim despre cei care înregistrează venituri din PFA cu norma de venit „activitate IT” și care au contractat anterior un credit pe o perioadă de maximum nouă luni, în condițiile unui comportament financiar previzibil, caracterizat de câștig constant. Pe de altă parte, persoanele care obțin venituri din dividende se pot folosi de un eventual istoric fiscal bun al companiei, pe o perioadă minimă de doi ani. Dovedirea perspectivei unor venituri substanțiale, prin contracte ferme, reprezintă un atu suplimentar.

Documente și argumente care ajută la obținerea unei derogări

Pentru derogări pe venituri

• Adeverințe / contracte suplimentare (ex. contract de închiriere, contract de muncă în străinătate);
• Extras de cont care arată încasări constante din sursa respectivă (chirii, dividende, diurne);
• Declarații fiscale (ANAF) pentru venituri independente / PFA;
• Angajament de plată din partea angajatorului (în caz de bonusuri sau diurne constante).

Pentru derogări pe garanții

• Raport de evaluare detaliat care să arate potențialul real al garanției;
• Polițe de asigurare (ex.asigurare locuință, CASCO pentru utilaje);
• Scrisoare de garanție de la un fond de garantare (FNGCIMM, FGCR etc.);
• Documente cadastrale / CF chiar dacă unele sunt în curs de actualizare.

Pentru derogări pe scoring / istoric

• Scrisoare de motivație în care explici restanțele trecute (ex. întârziere de 30 zile din cauza unei probleme medicale);
• Dovada plății și a stingerii restanțelor anterioare;
• Extras de cont cu rulaje pozitive care să arate capacitate de rambursare;
• Recomandări bancare (dacă ești client la mai multe bănci și ai avut relații bune).

Pentru derogări comerciale (dobândă, comision, sumă mai mare)

• Oferta altor bănci (pentru a justifica cererea de dobândă preferențială);
• Volum mare de business cu banca (conturi curente, carduri, depozite, rulaje mari);
• Planuri viitoare de colaborare (ex. încasări salariale prin bancă, contracte comerciale viitoare).

Pentru credite firme

• Plan de afaceri pentruinvestiții imobiliare/ cash-flow previzionat (să arate clar că firma poate rambursa);
• Contracte semnate / scrisori de intenție cu clienți importanți;
• Situații financiare auditate sau bilanțuri intermediare;
• Scrisori de confort de la acționari / grupul din care face parte firma.

Întrebări frecvente despre derogările acordate de bancă la solicitarea unui credit

Ce înseamnă „derogare” în procesul de creditare?Derogarea reprezintă o excepție aprobată de bancă față de regulile standard de acordare a creditelor, în anumite situații justificate.

Ce tipuri de derogări poate acorda banca?

• derogare de la gradul maxim de îndatorare – pentru clienți cu venituri mari și stabilitate financiară;
• derogare privind vechimea la locul de muncă – pentru solicitanți cu experiență profesională dovedită, dar angajați recent la actualul job;
• derogare la aportul propriu – în anumite cazuri, banca poate accepta un aport propriu mai mic decât cel standard;
• derogare de la limitele de vârstă – pentru clienți aproape de limita maximă de vârstă acceptată la finalul creditului;
• derogare pentru tipul venitului – acceptarea unor venituri mai puțin uzuale (ex. drepturi de autor, chirii, dividende).

Cine decide acordarea derogării?Derogarea nu se aprobă automat. Decizia aparține departamentelor de risc și analiză ale băncii, pe baza istoricului clientului și a situației financiare.

Se pot obține mai multe derogări simultan?Da, dar doar dacă banca consideră că riscul rămâne acceptabil. De regulă, derogările multiple sunt rare și bine justificate.

Este sigur pentru client să solicite derogare?Da, însă fiecare caz este analizat individual. Banca își rezervă dreptul de a respinge cererea dacă riscul de neplată este prea ridicat.

În concluzie, băncile pot acorda derogări atunci când există argumente solide, garanții suplimentare și o relație de încredere cu clientul. Fie că vorbim de venituri atipice, garanții mai flexibile sau condiții comerciale preferențiale, important este să prezinți documente clare și să comunici deschis cu instituția financiară.

Dacă te afli într-o situație în care criteriile standard par greu de îndeplinit, nu ezita să discuți direct cu banca sau cu un consultant financiar. Uneori, o derogare bine argumentată poate face diferența dintre un credit respins și unul aprobat. Vrei să afli ce șanse ai să obții o derogare pentru tipul de credit pe care îl cauți? Programează o discuție cu un specialist Storia și cere o analiză personalizată a dosarului tău!